Глава Москомстройинвеста о переходе на эскроу-счета, инвестициях в социальную сферу и апартаментах
Но начало разговора было связано с позитивным для Москомстройинвеста фактом: федеральные чиновники и бизнес на недавнем MUF 2019 высоко оценили роль, которую сыграло ведомство в период перехода рынка к работе по новым правилам.
– Анастасия Николаевна, как вы оцениваете проделанную комитетом работу при переходе отрасли к новой системе? Бизнес считает, что теперь важно откорректировать закон в части поэтапного раскрытия банковских счетов для финансирования строек. Каково ваше мнение на этот счет?
– Переход на проектное финансирование является событием года в строительной отрасли. И Москомстройинвест, разумеется, занимает самую активную позицию: на подготовительной стадии мы участвовали в обсуждении реформы, дискутировали на эту тему с Минстроем, банками, компаниями-застройщиками.
Комитет провел огромную подготовительную работу, благодаря чему московские девелоперы быстро адаптировались к новым условиям и требованиям. Наши специалисты встретились с каждым из застройщиков, которые привлекают средства населения. И каждый их проект был рассмотрен нами индивидуально, чтобы понять, остается ли он в старой схеме или застройщик будет реализовывать его в рамах банковского финансирования.
Для тех девелоперов, которые остались работать в старом формате, мы организовали семинары, которые продолжались две недели. В ходе этих мероприятий рассказали, как получить заключения о соответствии критериям, позволяющим достроить объект без эскроу-счетов. Обучили и проконсультировали 150 специалистов из различных компаний. Мы создали специальный раздел на интернет-странице Москомстройинвеста, где разместили подробную справочную информацию, видеозапись семинара, необходимые формы документов.
Что касается инициативы с поэтапным раскрытием эскроу-счетов, она интенсивно обсуждалась на самых разных уровнях. Застройщики таким образом получали бы денежные средства по мере готовности объекта, это сократило бы их издержки. Но есть тонкости. Во-первых, банк как эскроу-агент не может самостоятельно подтвердить промежуточную готовность дома. Нужно привлекать специалистов строительного надзора. Во-вторых, возможна ситуация, когда застройщик получит часть денежных средств, но в силу тех или иных обстоятельств не сможет выполнить свои обязательства. Эти механизмы необходимо детально проработать.
– Самая проблемная область деятельности комитета – дольщики. Как вы считаете, может ли город решить эту проблему полностью? И в какие сроки это может произойти?
– Конечно сможет. И одна из основных задач правительства Москвы, и в частности Москомстройинвеста, как можно быстрее передать всем дольщикам ключи от квартир. Для этого ведется огромная работа, мэр принимает беспрецедентные решения, которые позволяют нам запускать процессы достройки проблемных объектов. Возьмем, к примеру, один из самых сложных московских долгостроев – ЖК «Царицыно», строительство которого началось в 2006 году. Сергей Собянин принял решение о достройке объекта силами городского застройщика за счет бюджета Москвы. И сегодня полностью завершено возведение пяти корпусов первой очереди. По домам № 5.2 и № 12 проведена итоговая проверка, АО «Мосотделстрой № 1» подписало акт. По №№ 3, 4, 11 городской застройщик подал заявку на проведение итоговой проверки. В целом до конца этого года «Мосотделстрой № 1» планирует ввести в эксплуатацию все объекты первой очереди ЖК «Царицыно». А это значит, что еще 1210 дольщиков со своими семьями смогут переехать в свои квартиры.
По второй очереди работы также ведутся ускоренными темпами. Полностью сдать объект планируется в первом квартале 2021 года.
Недавно «Мосотделстрой №1» получил грант в размере 504 млн руб., выделенный из бюджета города на реализацию мероприятий по восстановлению нарушенных прав граждан ЖК «Марушкино». И это только первый транш. Окончательная стоимость завершения строительства будет определена по результатам госэкспертизы проектно-сметной документации.
Аналогичные решения были приняты и по нескольким другим проблемным объектам. Это ЖК «Терлецкий парк» на Новогиреевской, ЖК «Академ Палас» на проспекте Вернадского, ЖК «Легенда» в Троицке, ЖК «Воскресенское» в п. Воскресенское. Это и объекты на улицах Малыгина, Текстильщиков в Троицке, в поселке Кокошкино на улице Труда, 8.
Хотя в силу процедурных моментов передача объекта новому застройщику зачастую происходит недостаточно оперативно. Чтобы ускорить процесс, заключается договор на исполнение функций технического заказчика. Это позволяет еще до момента официальной передачи дома приступить к обследованию, проведению экспертизы, проектированию и разработке проектно-сметной документации.
Есть у нас и примеры, когда новый инвестор сам выступает с инициативой о достройке проблемного объекта. К примеру, в мае 2019 года Арбитражный суд города Москвы удовлетворил заявление ООО «Атлант» о передаче ему прав на земельный участок, на котором расположены недостроенные жилые дома ЖК Ravissant, и обязательств перед гражданами. Теперь новый инвестор должен будет достроить проблемный объект и передать дольщикам их квартиры. Кандидатура нового застройщика была согласована Минстроем РФ.
У нас есть объекты, обязательства по которым инвестор взял на себя еще до введения процедуры банкротства. Например, проблемные проекты в поселении Марьино – ЖК «Спортивный квартал», «Марьино Град» и «Спорт Таун» – достраивает Capital Group.
Вместе с тем эта компания завершит строительство крупного жилого комплекса в центре Москвы – ЖК Sky House на улице Мытной. Между действующим застройщиком ООО «Олтэр» и Capital Group был подписан договор на выполнение последним функций технического заказчика.
Есть другие примеры: по трем проблемным домам на улицах Овражной и Мостотреста в Щербинке и в поселке «Шишкин лес» мэр принял решение о строительстве компенсационного дома за счет средств АИП. Его возведет КП «УГС» в поселке Рязановское. Сейчас идет проектирование.
– Сколько объектов включены в дорожную карту Москвы?
– В общей сложности 34 объекта. По каждому из них прописаны сроки реализации мероприятий, включая окончание строительства. Согласно дорожной карте достройка всех проблемных комплексов должна завершиться в конце 2021 года. И мы приложим для этого все усилия.
При этом один из указанных там объектов уже введен в эксплуатацию – ЖК «Ново-Никольское» в поселке Первомайское. Вскоре он будет исключен из дорожной карты. Ее актуализация проводится ежеквартально.
– Комитет использует разные схемы взаимодействия с дольщиками: они могут получить деньги, их дома может достроить городской застройщик или сторонняя компания. На что ориентируется комитет при выборе схемы?
– В первую очередь мы руководствуемся законом. И, кстати, в нем появились изменения. Например, о применении правил параграфа 7 в Законе о банкротстве. В настоящее время законом предусмотрено, что возможность достраивать объект силами нового застройщика появляется при введении в его отношении процедуры конкурсного производства. Форма зависит от ситуации, сложившейся на объекте, от кредиторов, от желания участников строительства дома. То есть выбор схемы зависит от множества факторов.
Хочу подчеркнуть: если у застройщика есть проблемы, бояться статуса банкротства не нужно. Передача объекта в рамках этой процедуры новой компании – это абсолютно рабочая и действенная схема.
Более того, комитет неоднократно выступал с предложением, чтобы у контролирующего органа было право выходить с инициативой о необходимости введения процедуры банкротства в отношении проблемного застройщика. И последние поправки в 214-ФЗ это предусматривают – если признаки банкротства уже есть и исполнение обязательств перед дольщиками вызывает сомнение. Хотя, конечно, к моменту обращения по поводу банкротства контролирующий орган уже должен проанализировать ситуацию на объекте и дать конкретные предложения по его достройке.
Хочу привести конкретный пример – тот же ЖК «Царицыно». Нам потребовалось три года на то, чтобы передать объект новому застройщику – запустить процедуру банкротства и официально ввести на площадку АО «Мосотделстрой № 1». Хотя на достройку домов, которые уже скоро будут введены в эксплуатацию, времени потребовалось в два раза меньше – 1,5 года. То есть теперь решать бюрократические вопросы можно будет быстрее.
Последними поправками предусмотрено создание в регионах соответствующих фондов. Москва – не исключение, и такое решение тоже принято.
– Каким образом вы отслеживаете процесс развития промзон? Участки для освоения довольно масштабны. Всегда ли компании в состоянии укладываться в нужные сроки, не останавливая работу в связи с нехваткой средств или по каким-то другим причинам?
– Решение о развитии промышленной зоны принимается посредством разработки и утверждения проекта планировки территории (ППТ). Это необходимая процедура, так как позволяет изменить статус промзоны.
На этапе утверждения проекта планировки совместно с самим ППТ утверждается и план его реализации, в котором четко прописан весь механизм действий: кто и что делает, в какие сроки. Это касается любого из объектов – жилья, дорог, инженерии, социальной инфраструктуры, коммерческой или производственной недвижимости.
Исполнение плана реализации контролирует департамент градостроительной политики.
– Какие тенденции в процессах инвестирования средств в социальные объекты вы могли бы отметить?
– Сегодня при выборе жилья покупатель оценивает любой предлагаемый ему проект с точки зрения его комплексного наполнения. «Пустое» жилье без инфраструктуры уже мало кому интересно. Куда охотнее люди покупают квартиры в жилых комплексах с собственным детским садом, школой, магазинами, паркингами и т.д.
Социальные объекты могут быть как муниципальные, так и частные. Ежегодно в столице открывается несколько негосударственных школ и детских садиков. Чаще всего они небольшие, но образовательный процесс там организован на самом высоком уровне. Крупные учреждения инвестор, как правило, после ввода в эксплуатацию передает на баланс города.
Если девелопер не готов самостоятельно строить социальный объект – а надо понимать, что это очень серьезный вопрос, для решения которого не все компании имеют необходимые компетенции, – он может финансово компенсировать городу такое строительство. В соответствии с действующим механизмом Москва принимает денежные средства от застройщика, подписывает с ним соответствующее соглашение и сама строит школу или детский сад.
Резюмируя, могу отметить, что сегодня инвесторы сами инициируют выход на рынок новостроек со всей необходимой социальной инфраструктурой. Работать по такому принципу – это значит иметь маркетинговое преимущество, а следовательно, создавать продукт с гарантированно высоким спросом.
– Судьбу апартаментов обсуждают уже несколько лет. Как вы оцениваете перспективы этого сегмента? Насколько защищены интересы частных инвесторов таких проектов?
– Этот вид недвижимости очень распространен во многих мегаполисах, и Москва не является исключением. В нашем городе в настоящее время строится порядка 2,5 млн кв. метров апартаментов.
Они могут значительно отличаться по ценовой категории – это и помещения в бюджетных жилых комплексах, и комнаты в элитных деловых центрах. Но все «апарты» объединяет то, что они по своему юридическому статусу являются нежилыми помещениями с сопутствующими минусами – от высоких тарифов на ЖКХ до проблем с шумоизоляцией, инсоляцией и социальной инфраструктурой. Раньше такие помещения при банкротстве застройщиков попадали в конкурсную массу и, соответственно, могли быть реализованы с торгов.
Однако с июля 2019 года в Федеральный закон о долевом строительстве внесены изменения, призванные защитить покупателей такой недвижимости. Компании, которые строят апартаменты, приравнены к девелоперам, возводящим дома с обычными квартирами. Теперь застройщик должен будет работать только через эскроу-счета. Исключение составят только уже частично готовые объекты, подтвержденные заключениями нашего комитета. Их достроят по старой схеме.
Девелопер теперь не сможет привлекать денежные средства граждан в обход эскроу-счетов — к примеру, по договорам инвестирования. Считаю, что это уменьшит риск возникновения проблемных объектов и в какой-то степени отсеет недобросовестных застройщиков.
Но покупателю не стоит забывать, что апартаменты не имеют статуса жилых помещений и в случае банкротства застройщика гражданин сможет вернуть только денежные средства, а не квадратные метры, как при приобретении квартиры (согласно ФЗ-214).
Кроме того, к апартаментам по-прежнему не предъявляются санитарные и технические требования, характерные для жилых квартир (к примеру, не учитывается уровень инсоляции), в апартаментах нельзя оформить постоянную регистрацию, тарифы на коммунальные услуги на них не распространяются.
