Сбросить «ржавый пояс»
Реконструкция промплощадок города началась в 2011 году. С целью избавления от низкотехнологичного наследия прошлого – устаревших производственных гигантов, вывод или закрытие которых позволит городу продолжить свое развитие, власти утвердили 91 проект планировки территорий бывших промзон общей площадью около 4 тыс. га. Всего здесь было возведено 806 объектов недвижимости общей площадью 24 млн кв. метров. В числе наиболее значимых проектов, находящихся сейчас в активной стадии реализации, – завод им. Лихачева («ЗИЛ»), территории бывшего Тушинского аэродрома и Московского зеркального комбината, ОАО «Московский металлургический завод «Серп и Молот», ОАО «ДСК № 3», ОАО «НПО «Взлет» и ОАО «Мосстройснаб».
В начале апреля 2021 года Градостроительно-земельная комиссия Москвы утвердила проекты комплексного развития еще семи участков: «Грайвороново», «Зюзино», «Каширское шоссе», «Бескудниково», «Кунцево», «Коровино» и «Теплый Стан». Они добавились к списку 23 территорий промзон, в числе которых «Красный Строитель», «Бережковская набережная», «Капотня», «Выхино, «Трикотажная», «Перово» и «Верхние Котлы».
Сейчас это направление получило новый вектор развития – утвержден единый проект «Индустриальные кварталы», потенциал которого оценивается в 35 млн кв. метров разного назначения. Этот объем будет разделен и передан под строительство современных экологичных производственных объектов, общественно-деловую и социальную застройку и жилье. Четверть строящихся жилых зданий планируется включить в программу реновации. По предварительным оценкам, в ходе реорганизации промзон создадут около 500 тыс. новых рабочих мест, а объем инвестиций составит примерно 7 трлн рублей. По оценкам властей, на сегодняшний день примерно 30% территорий уже прошли или проходят процесс реновации, еще часть площадок представляют собой современные действующие предприятия, а около 2000 га не используются или используются с низкой степенью эффективности.
Схема освоения индустриальных площадок уже обрела четкие правила. Девелопер, получив землю на торгах, должен пройти процедуру смены разрешенного использования участка. Далее следует процесс сноса старых объектов, проведение рекультивации земли. «Все это чрезвычайно затратные процессы», – объясняет независимый аналитик рынка недвижимости Юрий Кочетков. Но тем самым ценность участка многократно повышается. Стоимость территории может увеличить и качественное архитектурное решение при разработке проекта. Один из примеров – Бадаевский завод, концепцию развития которого разработало всемирно известное швейцарское бюро Herzog & de Meuron Architekten. А таких пространств в Москве много. Примечательно, что крупные территории, обычно разделенные на очереди и переданные разным девелоперам, при удачном развитии в состоянии повышать капитализацию участков, находящихся на старте. Именно это случилось с жилым комплексом бизнес-класса «ЗИЛАРТ». Успешное развитие северной части промзоны «ЗИЛ» компании «ЛСР» сделало привлекательным и его южную часть, которой занимается ГК «Эталон».
Немалые вложения потребуются и для техприсоединения площадки к источникам ресурсоснабжающих организаций. По словам главного инженера ГК «Кортрос» Алексея Дорохова, старые площадки имеют довольно ограниченные возможности по части энергоснабжения. Требуемые объемы превосходят имеющиеся на порядок. Для девелопера это тоже расходы, но за счет этого капитализация участка существенно возрастает. Сейчас ГК «Кортрос» осваивает территорию бывшего столичного мелькомбината, возводя суперсовременный район Headliner. Более десятка башен придут на смену старым постройкам комбината – двух- и трехэтажным зданиям. Понятно, что объемы энергопотребления квартала несопоставимы с тем, что было прежде. Решая одну только эту задачу и вкладывая в территорию, девелопер повышает стоимость участка, что, по сути, и является настоящим девелопментом – развитием земли, переданной бизнесу в аренду, а чаще в собственность, городом.
