В расчете на прогрессивного мудреца
В прошлом году, в год своего 20-летия, компания «Сити-XXI век» активно реализовывала стартовый для себя проект – строительство апартаментов бизнес-класса в районе станции метро «Проспект Мира». Объект с необычной для Москвы архитектурой, сертифицированный по стандарту BREEAM, правда, не вытеснил внимание этого бизнеса к уже сложившемуся за два десятилетия направлению – строительству миниполисов.
О том, как это сочетается, в канун Дня строителя рассказал генеральный директор девелоперской группы Антон Борисенко.
Антон Владимирович, вижу ваш огромный монитор с квадратами на экране. По всей видимости, это трансляция со стройплощадок в режиме реального времени. Руководству уже не нужно совершать рейды, проверять, контролировать площадки? Строители уже знают, что находятся под вашим присмотром?
– Это съемка камерами наблюдения с площадки строительства нашего объекта HILL8. День дождливый, но посмотрите – люди работают. Компания Ant Yapi выиграла конкурс на выполнение функций генподрядчика. Работает хорошо, стройка идет с опережением сроков.
И проект получился хороший. Мы довольны работой архитектурного бюро ABD Architects. Это свежий взгляд на архитектуру Москвы, этого района. Но и миниполисы у нас в активной стадии развития. Это проект Рафинад в Химках, Серебрица в красногорской Опалихе и Дивное в Ленинском районе (г. Видное). Я бы не сказал, что наша компания сознательно разделила свою деятельность на два таких разных направления. Скорее, это пример того, как бизнес следует за выполнением задачи, связанной с особенностями выбранной площадки.
Для бизнеса выгоднее заниматься массовым жильем или вот такими штучными объектами, каким является HILL8?
– Это сложно сравнивать. Многое зависит от того, какой мы создадим продукт, насколько он будет востребован. В формате миниполисов будут большие объемы жилья, в новом – апартаменты на 30 тыс. кв. метров. Оценить прямую выгоду сложно. Но по доходности, как мне кажется, проекты сопоставимы. Да и затраты времени примерно одинаковые.
Ваши миниполисы становятся другими. Что, на ваш взгляд, изменилось в подходах?
– Мы гордимся каждым из наших миниполисов и о каждом можем рассказывать много интересного. Каждый имеет свои отличия, свою идею, свои уникальные преимущества. У одного река, у другого – высокая транспортная доступность. И, пожалуй, сама проработка проектов у нас становится глубже.
Суммарная площадь всех миниполисов прошлых лет составляет примерно 1 млн кв. метров. Сейчас у нас в строительстве примерно половина этого объема. Серебрица – это 105 тыс. кв. метров жилья, Рафинад – 85 тыс. кв. метров, Дивное – 125 тыс. кв. метров. Добавим к этому паркинги, школы, садики и другие объекты – это и есть сегодняшние наши полмиллиона квадратных метров.
Ваши новые миниполисы стали более компактными?
– Они стали более продуманными. Раньше мы занимались строительством многоэтажных домов – 21, 23, 25 и более этажей. Сегодня этажность снизилась до шести, восьми, десяти, и только в миниполисе Дивное – это 12-этажный комплекс. Уделяем большое значение архитектуре, компоновке нежилых этажей. При этом все элементы миниполиса сохранены – и соседские клубы, и «Бизнес по-соседски», и детские территории, и прогулочные зоны. Уже с учетом нашего опыта мы заранее все продумываем – как все организовать, чтобы всем было хорошо, удобно и доступно.
Ваша фирменная идея организации жителей – создания комьюнити – не утрачивает своего значения?
– Нет, не утрачивает. Как и раньше, мы ее выдвигаем на передний план. С течением прошедших лет уже сформировалось два направления. Первое – это формирование сообществ еще на этапе покупки жилья. Наше нововведение – это комьюнити-менеджер, который работает с самого старта продаж, создает атмосферу, знакомит будущих соседей, объясняет идею, организует мастер-классы. Это важно, чтобы с первых шагов общения с покупателями можно было налаживать связи, понимать, что в дальнейшем тот или иной человек может дать своим соседям. Второе – это механизм обратной связи. Мы стараемся понять, что наши покупатели и будущие жители хотели бы получить от нас, организаторов проекта, – в квартире, социальной среде, планировках, дизайне. Все это мы стараемся потом применять на практике.
Что бы вы могли привести в пример?
– Вот сейчас мы глубже занялись проработкой концепций детских городков с точки зрения их наполнения. То есть руководствуемся не только нормативными требованиями, а исходим из анализа, который нам помогают делать психологи. Зоны, дворы, пространства мы пытаемся формировать с учетом потребностей разных групп потребителей. Психологи советуют разграничивать возрастные зоны. Трасса для машин должна быть размещена на удалении от мест прогулок с малышами. Дорожки для мам с колясками, качели, детские тренировочные огороды – все должно быть обособлено.
Архитектура ваших комплексов тоже изменилась. Чем это объясняется?
– Да, изменилась. Существуют и веяния моды, и запросы аудитории, и идеи строительства. Мы хотим, чтобы в каждом проекте архитектура была разная. Так и получается. Существенно отличаются друг от друга даже три наших миниполиса, не говоря уже о проекте HILL8. Более того, архитектурную концепцию, сам проект и его концепцию у нас обычно выполняют разные организации. Это связано с тем, что не все компании-проекти-
ровщики могут предоставить достаточно креативное решение и разработать стадию П. Так, проект Серебрица разрабатывал ЦНИИЭП жилища – это достаточно большая организация. Концепцию миниполиса Рафинад – «Сигни-Групп», а его проект «Северин-проект», Дивное – архитектурное бюро «Крупный план». Кроме того, все стадии проекта мы выполняем в BIM.
Какой из них сейчас максимально близок к финалу?
– В первую очередь Серебрица. По договорам долевого участия мы планируем до конца 2020 года сдать первую очередь. Но, я думаю, мы закончим с опережением на три-четыре месяца. По всей видимости, это будет конец второго – начало третьего квартала следующего года. Проект на проспекте Мира мы по планам должны сдать в конце 2020 года, хотя наш генподрядчик явно опережает график. Сейчас уже идут монолитные работы на 8-м этаже.
Этот проект сертифицирован по системе BREEAM. Вы будете предъявлять его международным инспекторам на разных стадиях?
– Сертификация происходит многоэтапно, первый – это этап проектирования, затем этап электромонтажных работ, потом финальная стадия. Мы должны показать, что стандарты работают, что они выполняются, что они живые.
Ваш покупатель понимает, что это такое и какие преимущества в связи с этим возникают?
– Когда мы разрабатывали проект, то очень серьезно относились к анализу целевой аудитории. По нашему мнению, наш проект был ориентирован на такого прогрессивного мудреца, который внимательно относится к тому, что он получает за те деньги, которые платит. Поэтому обычно человек или уже что-то слышал об этом, или, когда ему начинаешь рассказывать, проявляет к этому большой интерес. То есть люди быстро понимают, что это будет очень качественное решение по всем аспектам – архитектурным, инженерным, а в дальнейшем это обеспечит экономию на эксплуатационных расходах. По нашим оценкам, примерно на 20%.
В ваших бывших миниполисах были проекты социальной инфраструктуры.
А в нынешних?
– И в нынешних тоже. В Химках на территории миниполиса Рафинад построим школу и детский сад, которые передадим городу. Интересная школа будет в Серебрице – необычная, специализированная. Сейчас общаемся по этой теме с администрацией Красногорска, глубоко прорабатывая идею. Детский сад строить уже начали. В Дивном также строим корпус начальной школы и детского сада.
Как бы вы определили, как эволюционируют такие объекты?
– Москва и Московская область имеют разные подходы. Два года назад в Московской области вышли требования максимально использовать на строительстве социальных объектов проекты повторного применения. Это не только для снижения бюджетов, а и из соображений качества планировочных решений: если тот или иной проект школы или сада занесены в список повторного применения, то они уже показали свою эффективность, в том числе и финансовую. Так что в области мы можем «играть» только фасадами. Хотя проектов много, выбор большой. Проект в Химках интересен также тем, что дома будут располагаться вдоль реки Клязьмы. Мы будем заниматься набережной, делать мост. А на другой стороне построим «Остров развлечений» – уникальную зону активного досуга.
Как сегодня идут продажи жилья в ваших проектах?
– Проекты в активной стадии развития пользуются спросом. Ситуация с продажами сходная. На начальной стадии квадратные метры покупают местные жители и инвесторы. Обычно это люди, которые знают нашу компанию и доверяют ей. После этого следует затишье, так как стройки еще не видно. Как только появляются краны, начинается заливка монолита, покупки активизируются. В Серебрице мы сделали брендирование станции Опалиха.
Дом рекламирует сам себя?
– Не дом, а стройка. И реклама – буклеты, общение, соцсети. Все это дает накопительный эффект. Плюс авторитет компании, которая за свои 20 лет построила более миллиона квадратных метров жилья и выполнила все обязательства перед покупателями.
HILL8 тоже быстро распродается?
– Схема спроса та же, что и у миниполисов. Первые инвестиционные покупки сменило затишье, а когда дом вышел на третий-четвертый этажи, началась новая волна продаж. Правда, на этом проекте пауза длилась дольше: дольше шли подземные работы, почти пять месяцев ушли на подземные этажи, вынос коммуникаций, сооружение стены в грунте.
Каковы ваши планы на ближайшее будущее?
– Мы открыты к любому сотрудничеству, активно рассматриваем новые участки. В ближайшие годы у нас есть планы войти в два новых проекта. Поэтому общаемся с владельцами, рассматриваем площадки от 1 га и больше, готовы к сотрудничеству с собственниками, причем не только за деньги, но и за метры. Конечно, это будут проекты по схемам эскроу. Скорее всего, это проекты бизнес-класса, потому что если программа реновация составит конкуренцию массовому сегменту, то бизнес-класс окажется в более выгодном положении.
