Волатильность создает возможности
По приглашению редакции «МП» руководитель отдела стратегического консалтинга «Джонс Лэнг ЛаСаль» Юлия Никуличева встретилась с журналистами издания и поделилась своим видением происходящего.
Юлия, ваши коллеги для описания ситуации в тех или иных сегментах рынка иногда употребляют такие термины, как волатильность (то есть нестабильность, подвижность), а иногда и более метафоричные, например, турбулентность. То, что происходит сейчас, может быть описано таким образом? Или мы вошли в период каких-то революционных изменений и просто еще не поняли этого?
– История российского рынка недвижимости измеряется всего лишь тремя десятилетиями. А для молодых рынков характерна как раз высокая амплитуда колебаний как в период роста, так и в период падений. В европейских странах основные показатели рыночной активности (ставки аренды, цена кв. метра, вакантность) колеблются в интервалах 2–4% от среднего, и изменение цены на 4% очень заметны. На нашем рынке такие колебания почти не ощущаются. Если первые рыночные циклы (1994–1998, 1998–2008 годы) отмечались большей амплитудой изменений, то последующие уже характеризовались меньшей волатильностью: в 2010–2015 и 2016–2020 годах мы отмечали и не такие высокие темпы роста, и не такое резкое снижение цен.
Сейчас мы находимся в самом начале адаптации экономики к новым условиям. Это начало нового кризиса, поскольку мы наблюдаем изменения спроса во многих секторах экономики, падение курса рубля, ожидаем снижения потребительской активности. Как он будет развиваться, мы сейчас не знаем – каждый кризис уникален. Но тенденции и уроки предыдущих кризисов мы, безусловно, можем применить к текущей ситуации. Мы ожидаем существенного снижения спроса со стороны арендаторов, повышения вакантности и предложения помещений, а также, возможно, некоторой корректировки цен и ставок аренды.
Любой кризис – это всегда время возможностей. Как консультанты, мы рассматриваем ситуацию с обеих сторон, оценивая и положительное, и отрицательное, сравниваем, как разворачивались события в предыдущие периоды – в 1998, 2008 и 2014 годах, чтобы понять, как они могут развернуться сейчас.
По всей видимости, этот и следующий годы будут сложными. Во многих сегментах будут происходить структурные изменения спроса. Мы слышим много объявлений о том, что та или иная компания покидает Россию. Но здесь очень важно понимать, что по факту стоит за такими заявлениями: часть компаний пока просто приостановила свою деятельность в России (это касается большинства ритейлеров), сохраняя полностью свой персонал. Одни приостановили новые инвестиции, но продолжают работу. Другие находятся в процессе реструктуризации – иностранные владельцы выходят из состава акционеров компаний. Можно предположить, что в случае наиболее неблагоприятного развития ситуации – принятия ими решения о полном закрытии сетей, это приведет к существенному сокращению объема занимаемых помещений в офисных и торговых объектах. Но в тех сегментах, которые будут высвобождены, со временем обязательно появятся или местные игроки, или новые операторы из других стран (Турция, Индия и т.п.).
В гостиничном секторе, по нашей оценке, будут работать разнонаправленные факторы: снижение потребительских доходов и расходов, сокращение авиаперевозок, но при этом повышение спроса на внутренний туризм. Не исключено, что гостиничный сегмент будет себя чувствовать сравнительно неплохо. Что касается строительства новых объектов, то здесь все менее однозначно, поскольку гостиницы всегда были наиболее капиталоемким активом коммерческой недвижимости.
Офисный сегмент тоже отреагирует на происходящее, хотя пока мы не видим снижения ставок аренды, несмотря на рост вакантности.
Сейчас в информационном потоке много шума. По факту же мне известны лишь несколько примеров того, что иностранные владельцы российской собственности готовы продать свои активы. В некоторых секторах иностранцев практически нет. Например, в гостиничном. Зарубежные сети присутствуют на нашем рынке как управляющие компании. Они выходят из наших проектов. Например Hyatt, управляя объектом ВТБ, вынужден был снять свой бренд в связи с санкциями.
Вообще влияние кризиса сказывается на протяжении двух-трех лет, иногда дольше. Офисные рынки в предыдущих случаях восстанавливались за два года, гостиницы – за пять лет. Складской, как недавно «выстреливший», чувствует себя очень неплохо. Словом, ситуация на рынке неоднородна.
Как вы предполагаете, какой будет позиция инвесторов?
– Сложно будет бизнесу, имеющему высокую кредитную нагрузку. В 2020–2021 годах много кредитов выдавалось под ключевую ставку плюс какую-то премию. Вот для таких компаний сейчас очень вырастет стоимость обслуживания долга. Недавно общалась с руководством компании, которая принадлежит банку и получила кредит по ставке 7%.
В таких условиях можно прекрасно работать и дальше. Многие жилые девелоперы и сейчас находятся в достаточно стабильной финансовой позиции. Во время ковида была введена льготная ипотека, установлены невысокие ставки проектного финансирования. И поэтому многие девелоперы свои средства в строительство вообще не вкладывали. Покупали земельные участки, строили объекты на заемные средства, продавали их, потом открывали эскроу-счета, получали огромные деньги. И опять шли покупать участки. Поэтому для них сейчас есть возможность развивать бизнес с учетом рыночной конъюнктуры.
Давайте поговорим про рынок жилья детальнее. Вот сейчас уже начались проблемы. Крупные компании, пусть даже не в Москве, начали закрывать проекты, какие-то поставили их на паузу…
– В жилой рынок Москвы я верю больше всего. За долгие годы, когда случались и кризисы, он ни разу не падал. Проседание по цене было в 2015 году, и продлилось оно в течение одного квартала. В столице спрос на жилье есть всегда. А так как сейчас люди не могут выводить деньги за границу, тратить их на зарубежную недвижимость, отечественный жилой рынок может ощутить приток средств.
Но это мы говорим об инвестиционных сделках. А если человек покупает для себя? Ведь ставка стала высокой?
– Это временное явление. После повышения ключевой ставки до 20% Центробанк уже начал снижать ее, и, скорее всего, в течение полугода этот процесс продолжится. Опыт 2014–2015 годов подтверждает эту мысль. Также уже запущена программа льготной ипотеки под 12%. Хотя знаю людей, которые брали ипотеку под 28% и покупали жилье. Так что в связи с запретом вывоза капитала за рубеж, неясностью ситуации на фондовом рынке люди опять могут понести деньги в недвижимость.
Статистика свидетельствует о том, что те, кто мог купить жилье для собственной потребности, уже купил его, а те, кто еще нуждается в нем, уже не в состоянии приобрести его ни при каких ставках.
– Здесь можно надеяться только на действия правительства РФ, его стремление поддержать отрасль и покупателя. Если в московской экономике доля стройки занимает 20%, а в регионах 6%, но при этом обеспечивая в отрасли высокую занятость населения, то власти будут поддерживать этот сектор с точки зрения и зарплат, и занятости. Впечатляет уже то, что в течение этого месяца была принята программа льготного финансирования со ставкой на уровне 12%. И, вероятно, процесс развития пойдет по пути снижения себестоимости квадратного метра, расходов на землю, тарифов на согласование и пр.
Какие форматы и сегменты недвижимости будут востребованы на рынке?
– В офисном сегменте, думаю, коворкинги. Сейчас очень меняется структура бизнеса многих компаний, возникают новые стартапы. И, конечно, начинать свою деятельность им комфортнее с работы в коворкингах. Думаю, что складской сегмент будет развиваться – и ритейлерам, и маркетплейсам он нужен. Но, по всей видимости, будут развиваться небольшие складские комплексы внутри города или совсем рядом с МКАД. Гостиницы – это формат проблемный. Вкладывать на стартовом этапе нужно много, а выходить на окупаемость долго. Так что вряд ли инвесторы понесут туда деньги, если не будет поддержки со стороны государства. В торговом сегменте проходит мода на гастромаркеты, а вот форматы «вкусно и недорого» и «есть не дома» вполне актуальны. Поэтому будут развиваться форматы дарк китчен. Что касается жилья, то самый востребованный – массовый сегмент, класс комфорт. Повысился интерес к загородному жилью. Причем не только к индивидуальным домам, но и квартирам.
И простимулировало это развитие МЦД.
Какие районы будут наиболее востребованы у девелоперов и покупателей жилья?
– В первую очередь те, которые обеспечены хорошей транспортной доступностью. Пока, как мне кажется, еще не стали популярными районы вокруг МЦК. Точечно проекты в этой зоне появляются, но их мало. Видимо, потому, что эти территории еще не утратили своей промышленной
специфики.
Как будет происходить развитие промышленных территорий в Москве?
– Московские власти не так давно провели аудит промышленных площадок, пересмотрели 200 участков и решили, что многие из них и в дальнейшем должны частично сохранять промышленные функции, что их нельзя переформатировать. Потому что тотальное строительство жилья породит огромные проблемы в будущем. Но тут важно, как мне кажется, не допустить, чтобы произошла другая крайность – чтобы не возникли ненужные массивы административной и промышленной недвижимости, которые потом окажутся невостребованными. Иначе появятся районы-призраки, которые трудно будет приспособить к какому-то использованию.
Люди с деньгами будут заинтересованы в высокодоходных проектах или выберут тактику инвестировать в разные проекты, не «складывая яйца в одну корзину»?
– Инвесторы станут оценивать риски. Те, кто удачно вкладывался, конечно, постараются сохранить свое положение. Уже видно, что многие стремятся занять опустевшие ниши. Хотя тактика может быть разной. Есть бизнес, который и в стабильные времена работал с маленькими объектами. Например, реконструируя какое-нибудь старое административное здание или школу. Такой объект можно быстро превратить в конфетку, – изменить функцию и при хорошей локации сделать доходным и востребованным.
Может ли в связи с кризисом появиться более активный интерес граждан к проектам коллективных инвестиций?
– Мы отслеживали направление паевых инвестиционных фондов. Это очень удобная форма, потому что вложения могут быть не связаны с целой квартирой. Можно купить 5 кв. метров и получать доход от этой операции. ПИФы создавали PNK group, ГК «Пионер», Сбербанк. И был момент, когда этот рынок рос в геометрической прогрессии. Но в конце 2021 года ставки по депозитам стали выше. И этот рынок сжался. Однако если ситуация выровняется и ПИФы смогут приносить на 2–3% больше, чем банковский депозит, то популярность их вернется. Потому что это безрисковые высоколиквидные вложения – пай всегда можно продать.
По вашему наблюдению, склонность к риску инвестора связана с величиной его бюджета? Наверное, чем он больше, тем инвестор более консервативен в своем выборе?
– Зависимости такой нет. За долгие годы взаимодействия мы уже понимаем, насколько и в какой степени готов рисковать наш клиент.
