Зеленый портфель «Сити-XXI век» - Московская перспектива

Зеленый портфель «Сити-XXI век»

Зеленый портфель «Сити-XXI век»
Зеленый портфель «Сити-XXI век»
В компании оценивают роль девелопера и его проектов как миссию

Девелоперская группа «Сити-XXI век», долгое время занимавшаяся строительством в районе Строгино и работавшая в ближнем Подмосковье, год назад вышла на авансцену столичной дорогой недвижимости. Однако старт ее проекта HILL8 в Останкинском районе обратил на себя внимание не роскошью, а высокотехнологичными решениями, интересной, но не броской архитектурой. Сейчас этот жилой комплекс находится в активной стадии строительства и продаж. Насколько оправдывает себя необычная стратегия и почему она возникла? На эти и другие вопросы «МП» ответила директор по продукту компании Мария Могилевцева-Головина.

– Мария, каким образом была сформулирована задача при разработке концепции этого проекта? Почему вы рассматриваете девелопмент как некую миссию, которая направлена на решение задач, связанных с урбанистикой, экологией, эстетикой района?
И что при таком подходе становится наиболее сложным?

– Посыл исходит от ценностей и идеологии компании. Мы не занимаемся строительным бизнесом просто ради бизнеса, нам неинтересно создавать и выпускать на рынок вал серых новостроек и заниматься массовыми продажами. Мы компания, которая реализует девелоперские проекты по принципу социальной ответственности, и очень многое здесь исходит от нашего акционера. Это первое. Второе – не менее важное по значимости, – переход к рынку покупателя (он произошел в 2015–2016 годах), который делает конвейерный девелопмент менее актуальным. Работами с типовыми и однообразными проектами вынудит девелоперов из данного сегмента в скором времени конкурировать с реновацией в нижнем сегменте рынка. Небольшие компании в этих условиях должны предлагать что-то необычное и отстраиваться вверх с точки зрения качества и наполненности продукта. Вот это и есть самая большая сложность, самая главная коллизия: мы делаем наш проект интересным по сути, насыщаем его важными опциями, но при этом не можем не учитывать себестоимость. Те компании, которые смогут для себя решить эту проблему, будут успешны в ближайшее время.

– Как вам удается решить эту проблему?

– Путем внедрения решений, которые увеличивают интерес аудитории к проекту без заоблачного роста себестоимости. Так, например, в проекте HIIL8 мы опираемся на инновационный подход. С этим было связано намерение получить сертификат BRЕEAM. Этот сертификат двухконтурный – сначала свидетельство получают проектные документы, а затем готовый объект на этапе ввода в эксплуатацию. Это важно, потому что даже элитные объекты на стадии полной готовности далеко не всегда соответствуют тому, что было заявлено «на картинке». На наш взгляд, в новых условиях ценность BREEAM и прочих зеленых сертификатов будет возрастать: покупатель заинтересован получить реально качественный и технологичный продукт, ровно то, что он увидел на обложке буклета в офисе продаж. Как мы знаем, ожидание подчас отличается от реальности. А апарт-комплекс HILL8 – именно таков с учетом экономии эксплуатационных расходов, комфортного экологичного проживания.

– Ваш объект позиционируется еще и с точки зрения его положительного влияния на экологию района. Как это происходит?

– С точки зрения экономики города любой законсервированный и неиспользующийся участок земли в центральном массиве – это плохо для города, поскольку этот участок не служит его жителям, такой подход к использованию городской земли можно назвать неэффективным. Город забрал их у жителя, поэтому они стали недоступны для людей. На месте нашего проекта стояла трех-
этажная школа – морально устаревшая, закрытая, десятки лет не выполнявшая свою функцию, переформатированная в итоге в административное здание, где помещения сдавались в аренду. Очевидно, что серьезной социальной функции такой объект не нес: он как бы есть, но как бы его и нет. Так что наш проект можно считать редевелопментом, выводом участка из депрессивного состояния. На месте старого офисного здания появится новая точка отсчета городского пространства.

Если посмотреть на эту тему с точки зрения модных веяний, то здесь тоже есть перспективы. Все мы наблюдаем интерес к здоровому образу жизни (ЗОЖ) и ответственному потреблению. Наш проект как раз «об этом». Это прецедент для Москвы. Люди, которые способны оценивать важность этого аспекта, понимают, что такой объект становится не просто местом проживания, он дает некие преимущества в смысле экологии повседневности, а также моральное удовлетворение для тех, кто обеспокоен вопросами устойчивого развития и хотел бы сохранить планету.

– Какое число покупателей понимает и интересуется этим уже на этапе покупки?

– Когда мы начинали этот проект, то понимали, что запрос еще не созрел, поэтому нам предстоит выступить неким проводником этой идеи. Но, посмотрите, на бытовом уровне в городе уже есть тренд не использовать пластиковые пакеты, опросы показывают, что многие горожане готовы сортировать мусор (мешает только отсутствие соответствующей инфраструктуры). То есть общество становится все более экообразованным и экоориентированным.

– Вы сказали, что ваш проект – первый обладатель сертификата BREEAM. Но ведь в Москве есть здания, которые проходили такую сертификацию?

– Такая практика была связана только с коммерческой недвижимостью. Комплексы апартаментов, жилые сооружения никогда такие сертификаты не получали. Коммерческая недвижимость оказалась впереди, потому что владельцем офисов была выгодна экономная эксплуатация.

– Покупать квадратные метры в HIIL8, по всей видимости, приходят люди, которые умеют считать. Каким показателем оценивается экономия при эксплуатации?

– Согласно оценкам BREEAM, экономия на энергоресурсах составит 30–35 процентов. Пока это обстоятельство не имеет решающего значения при покупке, но когда клиент уже расположен к ней, для него это дополнительный стимул.

– Может ли BREEAM задавать какой-то архитектурный вектор проекту?

– Да, конечно. Условия сертификата связаны с понятием визуального комфорта. Он заявлен в десятке главных требований. И для Москвы, учитывая разношерстность ее стилей, наслоение эпох, это важно. Проект отмечен международными премиями именно за его европейскую, невычурную архитектуру. Таким образом, международный сертификат регулирует эстетику: каким-то «золотым зубом» здание выглядеть не должно, и разрушение городского ландшафта не приветствуется.

– Идея технологичности проекта каким-то образом распространяется на другие ваши комплексы?

– Наши объекты комфорт-класса будут проходить сертификацию Green Zoom, принципы которой сформулированы уже в России и базируются на наших строительных и продуктовых стандартах.  Принцип ее примерно тот же: за счет грамотного проектирования должно быть гарантировано экономичное энерго- и водопотребление, визуальный комфорт и комфорт перемещения. Три проекта комфорт-класса – миниполисы Серебрица, Рафинад и Дивное – прошли сертификацию, получили высокие оценки и можно с уверенностью сказать, что в своей локации они превосходят другие проекты. Покупатель очень позитивно на это реагирует: экономия на энергоресурсах составит для него порядка 20–22%. И мы довольны тем, как идут продажи.

– Коммерческая составляющая вопроса понятна: девелопер внедряет инновации в борьбе за покупателя. Но выигрывает ли что-то в этой борьбе город и горожане?

– Да, конечно. Девелопер, выступая трендсеттером, выводит на рынок новый высокий стандарт девелоперского продукта. Пока подобные проекты будут выходить на рынок единично, мы не увидим какой-то глобальной динамики на уровне экосистемы агломерации: мы будем иметь качественную среду и осознанно потребляющих горожан только в рамках gated community. И это однозначно плохо, потому что это расслоение. Однако, если московский покупатель поддержит идею и значимость зеленой сертификации, это явление может стать массовым. И, я думаю, что этот момент не за горами.

Во-первых, потому что уже давно идет разговор о том, что даже объекты реновации будут сертифицироваться по BREEAM, а это огромный объем нового предложения для рынка, что действительно может придать ситуации какую-то динамику. И пусть пока это больше разговоры, но я верю, что путь заимствования инновационных идей из положительных девелоперских кейсов и дальнейшее внедрение их в массы – правильный для реновации путь.

Во-вторых, стоит поговорить и о спросе. Эксперты много рассуждают о том, как будет взаимодействовать с рынком недвижимости поколение Z, входящее в активную фазу потребления. На эту тему много мифов, но мы больше акцентируем внимание на том, что они будут склонны жить в коливингах и работать в бирюзовых организациях. Но мало кто задумывается о том, что это очень «зеленое» поколение, и ответственное потребление для молодежи не пустой звук. Вы знаете, вечерами я читаю курс экономики города в Шанинке магистрам-урбанистам, так вот они и без моих лекций прекрасно понимают суть идеи зеленой сертификации и четко могут описать, что от нее выигрывает город: пишут о снижении энергопотребления и снижении нагрузок на сети, о повышении связности городского зеленого каркаса и о новом подходе к мусороудалению, о том, что в городе с зеленым сертификатом меньше заболеваний. Сходу только ответить не могут, что такое BREEAM, и удивляются тому, что в Великобритании это явление уже не инновация, а фактически повседневная норма.

– Ваш новый миниполис Дивное в Ленинском районе, который стартовал совсем недавно, позиционируется как некий кластер для творческих людей. Это маркетинговый ход?

– Миниполис Дивное стал уникальным опытом для команды «Сити-XXI век» с точки зрения применения партисипативного проектирования. Насколько нам известно, на рынке пока таких примеров нет, и мы снова стали пионерами в сфере создания среды проживания. Важно понимать, что партисипативное проектирование – не только процесс бесконечного удовлетворения требовательного покупателя, но и двустороннее обучение. Потенциальные покупатели лучше знают свою среду проживания и четко осознают, что они хотят. А профессионалы с девелоперской стороны понимают, что и каким образом возможно реализовать именно из массовых запросов. В качестве ключевого архетипа нашей целевой аудитории выбран творческий человек, стремящийся к постоянному преобразованию среды, в которой он обитает. Вместе мы придумали нечто новое и необычное, чего нет ни в одном подмосковном проекте. Так, на карте Московской области появится миниполис Дивное – новая яркая точка, которая однозначно задаст ориентиры и тренды в развитии девелоперского продукта.