Аренда снова в зоне доступа
Создание рынка арендного жилья – стратегическая задача для Москвы. Об этом на прошлой неделе заявил руководитель комплекса градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин. Власти уже начали подбирать участки под строительство доходных домов, которые будут предоставлять инвесторам через аукционы. Система заработает, как только Госдума примет необходимые поправки в жилищное законодательство, поясняют в мэрии. Первый такой документ – о некоммерческом найме – может быть утвержден во втором чтении уже завтра, 11 декабря.
Москва вместе с Подмосковьем, Ленинградской, Тульской, Калужской, Самарской, Орловской, Оренбургской и Новосибирской областями вошла в число пилотных регионов, заинтересованных в скорейшем развитии цивилизованного рынка арендного жилья. Это объясняется дефицитом квадратных метров на душу населения, «теневой» арендой, в которую вовлечена значительная доля квартир, оторванностью мест приложений труда от спальных районов, что, в свою очередь, вызывает маятниковую миграцию. По обеспеченности населения жильем столица отстает не только от Европы, где этот показатель в среднем составляет 35 кв. метров на человека (в Финляндии – 37 кв. метров, в Германии и Швеции – 44 кв. метра, в Австрии – более 50 кв. метров, в Норвегии – 74 кв. метра), но и от общероссийского уровня – 23 кв. метра на жителя. При ежегодном вводе 2,5 млн кв. метров и населении 12 млн человек Москва достигнет европейского уровня очень нескоро, а с учетом дефицита земельных участков и износа жилищного фонда это вообще вряд ли возможно. При этом очередь на жилье социального найма растянулась в столице более чем на 20 лет. А продление сроков приватизации не позволяет властям за счет бюджетных инвестиций сформировать муниципальный фонд долгосрочного пользования. Арендное жилье – это наиболее честный способ выполнить обязательства по предоставлению людям возможности комфортного проживания, считают в горадминистрации. Расчеты показывают, что средств, которые ежегодно тратятся на предоставление квартир льготным категориям граждан, хватило бы на пожизненные дотации всем очередникам за аренду жилья.
«Создание рынка арендного жилья – это стратегическая задача для Москвы, – подчеркивает глава стройкомплекса Марат Хуснуллин. – У нас огромный разрыв между жильем в собственности и в аренде. Во всех мегаполисах мира доля арендного жилья значительно выше, чем доля собственного». По его словам, причины такого положения – бесплатная приватизация и отсутствие на законодательном уровне механизмов развития арендного рынка.
В конце прошлого года Госдума обещала в приоритетном порядке рассмотреть законопроект «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ и отдельные законодательные акты в части регулирования отношений по некоммерческому найму жилых помещений», разработанный Комитетом по жилищной политике. Документ должен восполнить пробел в законодательстве и ввести в ЖК РФ понятия некоммерческого найма жилья, а также новых видов жилых зданий – наемных (арендных) многоквартирных домов. Однако в весеннюю сессию состоялось только первое чтение, после чего депутаты попросили тайм-аут на консультации с регионами и внесение поправок.
«Второе чтение обязательно состоится до конца 2013 года. Возможно, уже 11 декабря», – сообщили «Московской перспективе» в Госдуме. Там отметили, что на проект закона уже получены в целом положительные заключения правительства и Общественной палаты.
А в одном из майских указов президента 2012 года прямо говорится о том, что некоммерческий наем – это наиболее реальный способ решения жилищной проблемы в России. Законопроект отвечает интересам основной массы населения, которая по стандартам ЖК не является малоимущей и, следовательно, не может претендовать на социальные квартиры, но при этом не может и позволить купить жилье даже с помощью ипотеки. По оценкам главы профильного комитета Госдумы Галины Хованской, в столице за однокомнатную квартиру придется платить около 10 тыс. рублей в месяц, что приблизительно в три раза ниже рыночных цен (коммунальные платежи в эту сумму не входят). В других регионах страны плата за некоммерческий наем жилья будет еще ниже.
В горадминистрации отмечают, что ждут от Госдумы окончательного принятия поправок в ЖК, чтобы приступить к формированию арендного рынка. «Как только на федеральном уровне будут приняты соответствующие нормативные акты, Москва в первоочередном порядке примет свою нормативную базу», – заявила на III Московском урбанистическом форуме заммэра по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений Наталья Сергунина. По ее мнению, основные вопросы, которые надо решить в рамках корректировки законодательства, – это защита всех участников программы и невозможность отчуждения арендного жилья через приватизацию. «Необходимо предусмотреть нормы, которые бы регулировали риски и хеджировали как арендодателя, так и арендатора», – подчеркивает она. Сейчас, по оценкам госпожи Сергуниной, на вторичном рынке Москвы около 200 тыс. квартир находится в обороте как арендное жилье, однако «этот механизм не работает в полномасштабном размере». «В настоящее время нет четкой регламентации, соответственно, люди находятся все время в зоне риска», – пояснила заммэра.
В ожидании положительных новостей из Госдумы Москва уже начала подбирать участки для строительства арендного жилья, которые планируется выставлять на аукционы. Появление таких домов поможет не только решить жилищный вопрос, но и сократить маятниковую миграцию. «Сейчас в Москве сложилась ситуация, когда люди живут и имеют собственность в одном месте, а работают совершенно в другом. Развитие рынка арендного жилья позволит сократить это маятниковое движение и выбирать место жительства исходя из близости к месту работы», – отмечает Наталья Сергунина. По мнению Марата Хуснуллина, на определенном этапе появление сети доходных домов начнет оказывать влияние на транспортную ситуацию в городе, и мэрии придется корректировать свою транспортную программу исходя из новых реалий: «Если будет достойный уровень предложения арендного жилья с точки зрения цена-качество, люди не будут ездить на работу в другой конец города. Они просто снимут жилье там, где им более удобно».
В мэрии отмечают, что город уже несколько лет занимается формированием собственной сети так называемых бездотационных домов, рассчитанных на заселение очередников (граждане снимаются с очереди, получая возможность платить аренду на льготных условиях: например, 4,5–5 тыс. рублей за однокомнатную квартиру с учетом коммунальных платежей). В настоящее время у Москвы 12 таких домов на 3669 тыс. квартир. Почти 100% из них заселены. В 2015–2016 годах планируется построить еще 12 подобных зданий. Строительство арендного жилья для неочередников, считают чиновники, должны взять на себя инвесторы. По словам главы АИЖК Александра Семеняки, финансовая схема строительства доходных домов предусматривает использование 30% собственных средств инвестора и 70% ипотечного кредита для юрлиц: «В отличие от ипотеки для физлиц такой кредит рассчитан на срок от 20 до 50 лет, не предусматривает досрочного погашения и выдается под плавающую процентную ставку, которая будет привязана либо к инфляции, либо к ставке рефинансирования ЦБ».
Застройщики готовы прийти на рынок арендного жилья, но только в обмен на преференции. Сейчас инвестиционная стоимость жилья в Москве составляет около 150 тыс. рублей за 1 кв. метр, а стоимость аренды квартиры – примерно 10–12 тыс. рублей за 1 кв. метр в год. Таким образом, за год инвестор вернет только 8% затраченных на строительство доходного дома средств. Притом что только затраты по кредиту в год на 3–5% больше.
В мэрии понимают, что без экономических стимулов не обойтись. «Меры государственной поддержки инвесторов обязательно будут включать в себя введение льготной ставки арендной платы за земельный участок на период строительства доходного дома и на определенный период после его ввода», – сообщили в столичном стройкомплексе.
