Выше крыши
Ровно год продолжается реконструкция кирпичного здания на улице Мишина, 32, без отселения, с надстройкой четырех этажей. Еще столько же времени остается до окончания строительства. Похожий дом – в паре кварталах от него, в Мирском переулке, где приступили к оформлению документов, чтобы пройти тот же путь. Если схема докажет свою эффективность, почти 2,5 тысячи жилых зданий в Москве «помолодеют» к выгоде жильцов и подрядчиков. К тому же без копейки бюджетных денег.
Если жители просят
Компактная стройплощадка, втиснутая в густо застроенный квартал, ограждение строго по границам придомовой территории. За железобетонными пилонами, обступившими здание на всю его высоту, проглядывают серые кирпичные стены так называемой хрущевки. Через год старые стены скроются за вентилируемыми фасадами и вместительными лоджиями. В окнах цветочки, мигающие светодиоды на стекле изображают елку. Проход к подъездам – по изолированному дощатому тоннелю. Жильцы, видимо, разбрелись по своим делам. Строители просят их поменьше ходить туда-сюда в течение их рабочего времени по договоренности с жильцами оно с 8 утра до 20 вечера без выходных.
– Люди знают, что за что страдают, – говорит председатель ТСЖ «Мишина-32» Гарри Куренков. – Знают, что за счет лоджий будет увеличена площадь их жилья, что они станут собственниками новых квартир в том же доме.
– Основной мотив их участия в проекте – расселение, – продолжает председатель ТСЖ. – У нас большие квартиры по 80–100 метров, во многих живут два или три поколения семьи. Пьяниц, бездельников нет. Но купить по рыночной цене квартиру выросшим детям никому из нас не под силу. А по себестоимости – вполне возможно.
Все, с кем побеседовала «Московская перспектива», сходятся в одном: инициатива принадлежит жителям. Уникальный случай в городе, где скамейками тоже управа заведует. А здесь – сделать четырехэтажный дом восьмиэтажным. «Мы понимали, что дом у нас относится к несносимой серии, капремонта в нем никогда не было и не предвидится. От мыслей о капремонте перешли к реконструкции. Стали думать, как сделать ее эффективной, – рассказывает Гарри Куренков. – Из 16 собственников 10 сразу изъявили желание вложиться в будущие квартиры. Недавно подключились еще трое. Внесли не всю сумму сразу, но существенную часть. На эти деньги выполнены работы по техобследованию, оплачены проект, экспертиза».
Недавно в дом на улице Мишина, 32, зачастили соседи. В паре кварталов отсюда находится его серо-кирпичный ровесник, только одноподъездный. И квартиры там меньших площадей.
– Услышал о реконструкции, зашел. Вижу – почти такой же домик, как и наш, – говорит председатель ТСЖ дома 8, корпус 3, в Мирском переулке Александр Букреев, строитель по профессии. – Поговорил с руководством строителей, созвал у себя собрание, соседи заинтересовались и стали ходить на улицу Мишина. В итоге у нас из 16 квартир 13 «за». У противников есть аргументы. Например, только что сделал ремонт, а если начнут демонтировать трубы, ремонт пострадает. Или лоджия не нужна – будет темно. Но большинство понимает, что получат увеличенную площадь, лифт, мусоропровод. А главное – новые коммуникации, потому что прорвать какой-нибудь сток может в любой момент.
Полный пенсион
На улице Мишина соинвесторами надстройки и будущими собственниками части квартир стали жители. Товарищество выставило на рынок остальные квартиры с 5-го по 8-й этаж. (Всего в надстройке будет 24 квартиры.) Вырученные средства идут на финансирование строительства. Схема зыбкая: если квартиры «зависнут», стройка остановится. Гарри Куренков утверждает, что проблем с реализацией пока нет. В Мирском переулке планируется принципиально другая схема. Подрядчик, который готов приступить к реализации проекта начиная со стадии оформления документов, намерен взять банковский кредит под залог будущей недвижимости. По словам строителей, банки готовы инвестировать такое строительство. От жильцов потребуется только терпение.
«Инвестировать в строительство мы не будем, – согласен Александр Букреев, – но желающие из числа жителей дома смогут купить квартиры в надстроенной части по себестоимости. Четверо уже готовы, в том числе я – нужно жилье для сына. Вряд ли в нашем доме найдется больше покупателей, так как у нас в основном пенсионеры».
– Инвестиционная себестоимость квадратного метра в доме на улице Мишина – 75 тысяч рублей, – прокомментировал «МП» начальник управления координации реализации Генплана города Москвы департамента градостроительной политики Юрий Филипенко. – Инвестиционная – значит, себестоимость с учетом подключения к сетям и расходов на техусловия. Город не может взять на себя оплату этих услуг, поскольку дома не являются аварийными, подобных обязательств у него нет, а у собственников есть. В соответствии с Жилищным кодексом он обязан содержать жилье в надлежащем состоянии и оплачивать капремонт.
Доля города
Управление, возглавляемое Юрием Филипенко, курирует эти проекты. Недавно оно выпустило методические рекомендации по реконструкции многоквартирных жилых домов с надстройкой (см. «МП» № 1 от 14 января, статья «Обновить столицу») и типовой сетевой график выполнения работ для таких проектов. В штабе строительства на улице Мишина, 32, недоумевают.
– Другие компании интересуются нашим опытом. Но методические рекомендации дезориентируют, – считает Анатолий Сергаев, Заслуженный строитель СССР, генеральный директор фирмы «Шельф-строй», технический заказчик проекта. – Не стоит указывать ограничение этажности – до 5 этажей, как в рекомендациях. Можно надстроить и 6, и 7, и 12-этажный дом. Оговорено количество квартир – не более 40. Конечно, если в доме 120–200 квартир, будет труднее договориться с жителями. Но если среди жителей есть единство, то их количество значения не имеет.
– Указано: высота потолков около 3 метров, но это нас вообще не интересует, как и год постройки, – присоединяется к разговору Петр Дудин, главный архитектор проекта реконструкции на улице Мишина и главный архитектор проектов ГУП «МНИИТЭП». – Дайте нам заключение технического обследования дома, где будет расписано, какие фундаменты, какие стены, перекрытия, износ. А мы решим, можно его реконструировать таким способом или нет. За основу методических рекомендаций взяли наш проект просто потому, что такой проект есть. А мог быть другой дом и другой проект.
– Разрабатывая методические рекомендации, мы исходили из того, что на домах с другими критериями эту схему применять нецелесообразно, – парирует Юрий Филипенко. – Скажем, у панельных домов и у ряда серий кирпичных домов того же периода постройки очень маленькие кухни, совмещенный санузел, проходная комната. При реконструкции с надстройкой качество жилья по большому счету остается прежним. Жителям нет смысла терпеть все неудобства, связанные со строительством, и они не поддерживают такие проекты. Этим домам нужно коренное переустройство – с переноской стен и формированием новых пространств, а это возможно только с отселением. Кстати, в доме на улице Мишина в гостиницу на неделю отселялись люди из двух квартир на 4-м этаже, когда заливали монолитную балку. Этого требуют правила производства работ. Безусловно, если в домах другого типа большинство жителей выскажется за реконструкцию с надстройкой, мы будем только рады.
Но, по мнению архитектора, методические рекомендации должны содержать нечто совсем иное. «Ноу-хау не в том, что дом надстраивается, – подчеркивает Петр Дудин. – Это не новость. Главная идея – надстройка без отселения. Мы делаем пристройку лифтовой шахты – межэтажные площадки, потому что здесь невозможно выйти на уровень жилого этажа. Появляются вопросы доступа колясочников. Все эти тонкости необходимо предусмотреть в нормативных требованиях – вот что должны содержать методические рекомендации».
Даже с учетом ограничений параметров дома из методички речь идет об огромном объеме жилфонда. По словам господина Филипенко, Москомархитектура выявила 2413 домов общей площадью 2,4 млн кв. метров, попадающих под предложенные параметры.
– Мы обратились в Москомархитектуру, чтобы заранее выяснить, в каких домах возможна подобная реконструкция, – продолжает чиновник. – Иначе могло бы получиться так, что жители соберут деньги, оплатят работы по межеванию участка, проект, а Москомархитектура им запретит стройку. Деньги пропадут, а город окажется виноватым. Теоретически по этой схеме можно обновить в разы больше домов, порядка 37 млн площадей. Но Центральный округ полностью исключен из списка из-за существующих там высотных ограничений, охранных зон и т.д. Минус все дома, расположенные вдоль улично-дорожной сети. Причина в том, что в ходе реконструкции дом хоть на два метра, но станет шире за счет лоджий, лифтовых шахт. А вдоль УДС обычно расположены подземные коммуникации, магистральные сети. Затем мы запросили более подробную информацию у префектур. Пока что только Юго-Восточный округ прислал исчерпывающие данные.
Много волокиты
Помимо многомесячной стройки потенциальным участникам подобных проектов нужно быть готовыми и к другим неприятностям. Инициаторы реконструкции дома на улице Мишина, 32, испытали все прелести московского бюрократизма. «Очень много волокиты в период согласований, утверждений, – сетует председатель ТСЖ Гарри Куренков. – У всех чиновников, к которым мы должны обращаться за визами, нашего проекта в плане работы нет, поэтому сверху их никто не подталкивает. Они делают, что нужно, но не торопятся».
«Мало кто знает, что проект реконструкции дома на улице Мишина два раза пытался пройти госэкспертизу, но безуспешно. Пришлось получать экспертное заключение на коммерческой основе в Центре судебных экспертиз, – говорит Юрий Филипенко. – Если бы проект реализовывался на бюджетные деньги, это было бы невозможно по закону. Но на внебюджетные – можно, только при условии, что экспертное заключение удовлетворяет определенным требованиям».
Неизбежна проблема качества работ и компетентности. «В 2009 году выдали проект, Петр Васильевич Дудин сделал архитектуру, – продолжает Анатолий Сергаев. – Строители стали возводить металлический каркас дома. Но это павильонный вариант! Металл, обшитый сухой штукатуркой. Я посмотрел на это, позвонил в ЦНИИП «Жилище» для консультации. В итоге все расчеты и конструктив заказали Стройпроекту».
Надстройка и базис
Теперь Петр Дудин, осуществляющий авторский надзор, и техзаказчик Анатолий Сергаев не сомневаются в надежности своего детища.
– Надстраиваемую часть отделяем от существующей техническим этажом, – разворачивает чертежи архитектор. – Технический этаж – чисто конструктивный элемент. Он исполняет роль столешницы, образно говоря. Опирается на пилоны. От этого «стола» мы начинаем строить вышестоящие этажи. Существующий дом не нагружаем. Нужны очень мощные балки. Поэтому были просчитаны балки-стенки с очень большим моментом сопротивления. Когда сведем все коммуникации, на техническом этаже будет сделана разводка по квартирам.
Сейчас Петр Дудин вчерне разрабатывает проект реконструкции дома в Мирском переулке. Он придумал, как вовлечь в коммерцию даже технический этаж: «На улице Мишина высота технического этажа – 500 мм, а в Мирском переулке будет полтора метра. Всю разводку планируем пустить в проходном канале между перекрытием техэтажа и существующим домом. Таким образом, на техническом этаже высвободятся пространства, которые станут нижним ярусом двухуровневых квартир».
В любом случае планировка квартир в надстраиваемой части не совпадает с тем, что внизу. «Она согласована с будущими собственниками, – уточняет Петр Дудин. – По их просьбе вносились поправки в объемно-планировочные решения – если возможно. Скажем, как просил владелец, мы не смогли организовать жилое помещение там, где нарушались нормы инсоляции. Просили сделать дополнительный санузел над жилой зоной – тоже отказали».
Самый тяжелый период ждет обитателей экспериментального дома этим летом, когда строители начнут превращать оконные проемы в двери, создавая выход на лоджию. «Сначала мы сделаем полностью всю надстройку, – перечисляет Анатолий Сергаев, – затем индивидуальный тепловой пункт. После этого одновременно с работами в надстройке начнем менять сети в старом доме. Все стояки хотим пустить в обстройке – сделать штрабы, чтобы как можно меньше влезать в квартиры».
Вне квартир тоже будет неуютно. Пока что антураж лестницы ничем не отличается от обычного. Но за окнами на межэтажных площадках (пока на улице) готовы платформы к лифтам (шахта тоже уже стоит). По идее, там должен быть и мусоропровод. «Его по решению жильцов решили не делать, – уточняет Петр Дудин. – Однако мы оставляем подъемный механизм, при желании мусоропровод можно установить. Это пространство станет местом хранения подъемников для инвалидов. Мы хотели установить механизм, который движется по перилам. Но пожарные запретили под предлогом, что сокращается ширина эвакуационного проема. Поэтому здесь будет устройство на гусеничном ходу, которое поднимается по ступенькам».
Такая роскошь имеется не в каждом элитном доме, а здесь – лишь кирпичная хрущевка. Впрочем, после реконструкции не будет ни намека на прошлый облик. И не только потому, что дом станет вдвое выше. «Делая надстройку, мы меняем все инженерные сети – электрику, тепло, водоснабжение, – говорит Анатолий Сергаев. – Старый дом утепляем, закрываем, как в саркофаг. Он будет стоять многие десятилетия. Делаем вентилируемые фасады. Строим подземную парковку. Получится совершенно другой облик дома и квартала. Нам лавры не нужны. Нам нужно понимание, что этот подход решает проблемы с массой домов несносимых серий, которые нуждаются в капитальном ремонте».
По этому вопросу у строителей с чиновниками нет разногласий. «Люди должны понимать альтернативу, – резюмирует Юрий Филипенко. – Либо они потерпят два года, но останутся в своих домах в жилье высокого качества, либо, когда их дом окончательно обветшает, их переселят невесть куда. Во-первых, проект решает социальную задачу: дает возможность московским семьям и коренным жителям города улучшить жилищные условия. Во-вторых, государственную – по исполнению указа президента о доступном жилье».
История вопроса
Опыта по надстройке домов без отселения жителей пока не так много. В Москве есть несколько десятков зданий, чьи кровли были превращены в мансардные этажи. Такие работы проводились и на панельных хрущевках, и на более высоких кирпичных домах 1960-х годов. Поскольку стройка идет на крыше, а параллельные работы по капитальному ремонту сводятся к минимуму, больших проблем с жителями такие проекты не вызывают.
Более радикальный подход пытались применить на улице Менжинского, дом № 20, кор. 1 (метро «Бабушкинская»). В 2004 году жители трехэтажного дома случайно узнали, что над их головами собираются возвести еще 6 этажей c частичным сносом капитальных стен, перепланировкой квартир, обитателей которых переселять никуда не собирались. А они бы и не поехали. Протест оказался настолько ожесточенным, что идею пришлось похоронить.
Тем временем в других городах России такие эксперименты порой удаются. Например, в Новосибирске несколько лет назад над 4-этажным домом надстроили еще два этажа и мансарду. Жители проявили терпение в обмен на частичный капремонт старой части. А в Харькове, который кто-то назвал украинской «столицей хрущевок», еще в начале 2000-х заселенные панельные пятиэтажки научились надстраивать полноценным шестым этажом, параллельно осуществляя обширный капремонт.
