Зона долевого риска
Власти в очередной раз собираются вносить поправки в 214-ФЗ о долевом участии в строительстве жилья. Несмотря на многочисленные изменения и дополнения, он по-прежнему не защищает граждан и государство от потери денежных средств. Минстрой предлагает вообще отказаться от долевого строительства, перепоручив расчеты между застройщиками и покупателями жилья банковским организациям. В столичном стройкомплексе считают, что это будет слишком резкий шаг, и предлагают откорректировать только некоторые положения закона.
Поскольку почти 90% жилья в стране строится на условиях софинансирования, нет ничего удивительного в том, что закон, регламентирующий долевое строительство, постоянно подвергается корректировкам. «Государство вынуждено было пройти достаточно большой путь по совершенствованию 214-ФЗ, – говорит депутат Госдумы, руководитель рабочей группы партии «Единая Россия» по защите прав вкладчиков и дольщиков Александр Хинштейн. – Сегодня мы фактически вытеснили с рынка такие нарушения прав дольщиков, которые массово имели место пять лет назад: привлечение денежных средств обходными путями, двойные продажи и другие». Тем не менее на 100% защитить покупателей жилья от недобросовестных застройщиков и тем более от форс-мажора, связанного с их финансовыми проблемами, властям пока не удалось.
По сравнению с 2010 годом, когда в 214-ФЗ были внесены поправки, отменяющие все схемы привлечения средств дольщиков, за исключением договоров долевого участия, нарушения в сфере жилищного строительства стали более запутанными, появились сложные юридические конструкции. «Справляться с проблемами обманутых дольщиков без введения новых правил стало затруднительно», – констатирует господин Хинштейн. С 1 января 2014 года вступила в силу очередная редакция 214-ФЗ, предписывающая застройщикам в обязательном порядке страховать гражданскую ответственность перед дольщиками. Отныне, чтобы зарегистрировать договор долевого участия, компании необходимо представить один из документов: договор коммерческого или некоммерческого страхования либо банковскую гарантию на сумму привлеченных средств. Получение банковской гарантии означает, что в случае неисполнения застройщиком своих обязательств или нарушения существенных условий договора, банк будет вынужден вернуть денежные средства дольщикам. При коммерческом страховании застройщик должен застраховать свою гражданскую ответственность в пользу граждан, и тогда бремя расплаты ляжет на плечи страховщика. Наконец, третий способ соблюсти букву закона – некоммерческое страхование – оказался наиболее привлекателен для застройщиков. 37 компаний (среди них ГК «Мортон», ГК «Жилищный капитал», корпорация «Баркли», ГК ПИК и другие) вошли в общество взаимного страхования гражданской ответственности, заплатив уставной взнос в размере 500 тыс. рублей. Общество самостоятельно утверждает страховые тарифы, которые распространяются на всех его членов. Для каждого участника размер тарифа определяется исходя из стажа его работы на данном рынке, объема строительства, страховой истории и т.д. При наступлении страхового случая (банкротстве застройщика, неисполнении им своих обязательств по передаче квартиры или по вводу объекта в эксплуатацию) вложенные дольщиком денежные средства будут компенсированы обществом. «Главная задача института страхования – защитить денежные средства граждан. Наличие этого механизма позволит очистить рынок от нерадивых застройщиков», – подчеркивает зампредседателя Москомстройинвеста Александр Гончаров.
По его словам, введение страхования не вызовет резкого роста цен на строящееся жилье. Сами застройщики, работающие по 214-ФЗ и выбравшие некоммерческое страхование, говорят о подорожании квадратного метра на 2–3%.
Однако даже новая редакция закона не защищает государство от дальнейших проблем с обманутыми дольщиками. Одной из самых распространенных схем мошенничества является привлечение денежных средств граждан на строительство ЖСК. В настоящий момент жилищно-строительные кооперативы могут создавать только физические лица. Однако недобросовестные застройщики и тут нашли лазейку. Они скупают кооперативы, созданные юридическими лицами (в тот момент, когда создание ЖСК компаниями еще было возможно), с уже имеющимися разрешениями на строительство. Деятельность таких кооперативов не подпадает под требования 214-ФЗ (в частности, договоры с ЖСК не требуют регистрации и, следовательно, страхования гражданской ответственности), что делает граждан, заплативших за строительство, незащищенными. В случае форс-мажора бремя ответственности опять ляжет на государство.
Заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин считает необходимым внести дополнительные корректировки в 214-ФЗ, регламентирующие деятельность ЖСК. «Сама схема ЖСК мне представляется нормальной, но в случае возникновения каких-либо сложностей у нее нет механизма защиты граждан. Эту деталь необходимо проработать», – заявил глава стройкомплекса в рамках Всероссийского форума «Долевое строительство: итоги и перспективы». Кроме того, по мнению господина Хуснуллина, в законе необходимо учесть возможность долевого строительства нежилых помещений и гаражей, а также апартаментов. «Я считаю, что 214-й Федеральный закон отменять нельзя, однако назрела необходимость внесения ряда корректировок в отдельные его положения», – подчеркнул заммэра. Москомстройинвест предлагает ужесточить ответственность нарушителей в области долевого строительства вплоть до уголовной, поскольку для подавляющего большинства застройщиков существующие штрафы не являются серьезным наказанием. «Бывали случаи, когда застройщик через две-три операции продавал компанию и снимал с себя дальнейшие обязательства, а граждане оставались ни с чем», – отмечает глава Москомстройинвеста Константин Тимофеев. По его мнению, в 214-ФЗ необходимо также внести пункт, обязывающий компании раскрывать своих конечных бенефициаров, и конкретизировать требования о наличии у застройщика собственных средств. «По сегодняшним нормативам 95% всех компаний, которые мы проверяем, считаются финансово устойчивыми, даже если речь идет о компаниях с уставным капиталом в 10 тыс. рублей, не обладающих никаким имуществом», – сетует господин Тимофеев.
В отличие от представителей столичного стройкомплекса, не подвергающих сомнению основные принципы 214-ФЗ, Министерство строительства и ЖКХ задумалось об отмене самого института долевого строительства. Впервые об этом на выставке недвижимости MIPIM в Каннах заявил глава ведомства Михаил Мень. По его словам, отмена «долевки» исключит возможность появления новых обманутых дольщиков и рост обязательств перед ними. «В правительстве сейчас довольно активно обсуждается уход от долевого строительства и переход к взаимодействию между покупателем и девелопером полностью через банковскую конструкцию», – рассказал господин Мень.
Однако представители банков пока скептически относятся к этой идее. Многое зависит от того, по какой схеме может быть предложен переход, считает директор департамента ипотечного и потребительского кредитования СМП Банка Наталья Коняхина: «Если речь идет о схеме, при которой банки будут выступать посредником между застройщиком и клиентом, то возникает вопрос оценки рисков и того, кто будет нести за них ответственность». Генеральный директор ОАО «СК АИЖК» Андрей Языков уверен, что участники рынка не поддержат предложение Минстроя, поскольку банкам «хватает заемщиков, и такого принудительного внедрения кредитного механизма никому не надо». По мнению гендиректора Метриум-Групп Марии Литинецкой, если правительство все-таки откажется от долевого строительства, часть девелоперов просто уйдет с рынка, что, в свою очередь, приведет к сокращению предложения жилья.
САМОЕ ПРОБЛЕМНОЕ – ПОДМОСКОВЬЕ
По состоянию на конец прошлого года в России насчитывалось приблизительно 75 тыс. пострадавших семей и 798 проблемных объектов. Пятерку самых проблемных регионов возглавляет Подмосковье (более 11 тыс. пострадавших), на втором месте – Санкт-Петербург (более 6 тыс. пострадавших), третью позицию делят между собой Москва и Новосибирская область (по 5,5 тыс. пострадавших), далее идут Самарская область и Краснодарский край (где большая часть пострадавших – дольщики города Сочи). В 2013 году в стране было зарегистрировано 388,9 тыс. договоров долевого участия в строительстве многоквартирных домов, из них 135,3 тыс. (почти 35%) – с привлечением кредитных средств. По данным Москомстройинвеста, сейчас в Москве (с учетом присоединенных территорий) в стадии строительства находятся 503 жилых дома. Более 60% из них – 342 проекта – реализуются с привлечением средств дольщиков. Проблемными являются 19 объектов.