Клубный интерес
Самой актуальной проблемой городского девелопмента на сегодняшний день является реконструкция промышленных зон. Чтобы регламентировать отношения внутри таких территорий и ускорить их вовлечение в хозяйственный оборот, Клуб инвесторов по поручению мэрии разработал проект федерального закона «О реорганизации производственно-коммунальных территорий». Документом предусматривается формирование закрытого паевого инвестиционного фонда как инструмента для работы в промзонах и утверждение плана реорганизации, обязательного для исполнения всеми собственниками недвижимого имущества, расположенного в ее границах.
Разработчики не скрывают, что закон о реорганизации промзон пока необходим только для крупных городов, преимущественно для Москвы и Санкт-Петербурга. Однако, несмотря на ограниченное использование, обойтись местными нормативами не получится: чтобы программа заработала, нужно вносить коррективы в целый ряд федеральных законов, включая Градостроительный, Налоговый и Земельный кодексы. В прошлом году столичные власти поручили разработать законопроект Клубу инвесторов Москвы, объединяющему крупнейших застройщиков столицы. Именно в их руках сосредоточены земельные участки и имущество в бывших промзонах, и кому, как не им, знать, какие проблемы требуют разрешения на законодательном уровне. «На сегодняшний день на всех «легких» площадках работы либо уже закончены, либо ведутся.
В прошлом году в промзонах было построено 1,3 млн кв. метров недвижимости, в этом сдадим около 2 млн кв. метров. Но сложные территории, разделенные между несколькими собственниками, без нового закона вовлечь в оборот будет трудно», – признает глава стройкомплекса Марат Хуснуллин.
«Московской перспективе» удалось ознакомиться с предложениями инвесторов, регламентирующими работы в производственно-коммунальных территориях (ПКТ). Как сообщил один из разработчиков, законопроект также обсуждался на встрече членов Клуба инвесторов с мэром Москвы Сергеем Собяниным, состоявшейся на прошлой неделе.
Что же предлагают девелоперы властям и другим участникам рынка, заинтересованным в более эффективном использовании резервных территорий? Во-первых, законопроектом устанавливаются основные условия изменения функционального назначения ПКТ. На момент принятия решения о реорганизации такая промзона должна иметь замкнутый контур и разработанные документы территориального планирования (то есть Генплан и Правила землепользования и застройки). Помимо производственных и коммунальных корпусов в ее составе могут находиться научные и учебные лаборатории, объекты социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры, созданные для их обслуживания, а также участки рекреации. Подлежащие реорганизации территории не должны включать жилые дома. Еще одно условие применения законопроекта – множество собственников: промзона должна объединять не менее двух участков, принадлежащих разным юридическим или физическим лицам.
Для реорганизации ПКТ документом предусмотрено создание закрытого паевого инвестиционного фонда (ЗПИФ), в который передается все имущество, расположенное на ее территории, – как частное, так и государственное. Управлять фондом будет управляющая компания, которую назначит правительство Москвы или отберут по конкурсу. Кроме того, законопроектом вводится понятие «спецдевелопер». По мнению разработчиков, это должна быть девелоперская структура, которая имеет опыт успешной реализации крупных градостроительных проектов и обладает высоким уровнем квалификации в соответствующих областях. Кроме того, обязательно наличие частного капитала: компании с госучастием в объеме более 25% до управления процессом не допускаются. Спецдевелопера на основании своих внутренних процедур будет отбирать УК. Работать предстоит за вознаграждение. Основная задача спецдевелопера – разработать план и программу мероприятий по реорганизации производственно-коммунальной территории.
«Законопроектом предусмотрено утверждение плана реорганизации промзоны, обязательного для исполнения всеми собственниками недвижимого имущества, расположенного в границах территории, подлежащей преобразованию, – рассказал «Московской перспективе» один из разработчиков документа. – Даже если кто-то из частных собственников откажется передать принадлежащие ему здания в ЗПИФ и получит соответствующее разрешение властей, он обязан будет за свой счет и на свой риск преобразовать эту недвижимость в соответствии с планом реорганизации». По словам собеседника газеты, игнорировать решение о преобразовании ПКТ или затягивать сроки рискнут только те, кому имущество не нужно, поскольку законопроектом предусмотрено изъятие земельных участков и расположенных на них объектов.
Действительно, подготовленный Клубом инвесторов документ достаточно жестко обходится с теми, кто рискнет проигнорировать или выполнит ненадлежащим образом решение о реорганизации. Земельный участок и расположенный на нем объект могут изъять у собственника в случае превышения установленных сроков реконструкции более чем на 1,5 года; выполнения работ с нарушением утвержденных ТЭПов или проведения работ на объекте, который по решению властей должен быть сохранен в существующем виде. При этом рамки устанавливаются не только для частных владельцев, но и для госпредприятий, имеющих имущество в промзонах. В частности, законопроект предусматривает согласование плана реорганизации ПКТ с уполномоченным органом правительства РФ (скорее всего с Росимуществом), если эта реорганизация затрагивает принадлежащие государству объекты и земельные участки. Однако на раздумья федеральным чиновникам дается всего 30 дней. Если в течение этого срока заключение не будет подготовлено, предложения будут считаться согласованными автоматически.
Что касается самого плана реорганизации промзоны, то он, по мнению разработчиков законопроекта, должен содержать перечень объектов, подлежащих строительству или реконструкции с указанием ориентировочной площади и высоты будущих зданий и сооружений; список природных территорий, подлежащих сохранению, восстановлению или корректировке; перечень объектов культурного наследия (если таковые имеются на территории), а также наименования и характеристики подлежащих строительству транспортных и инженерных объектов. К плану прилагается подробная программа с указанием содержания, результатов, объемов, источников финансирования и сроков выполнения конкретных мероприятий в границах ПКТ. Если под редевелопмент попадает очень большая или сложная территория, работы могут быть разбиты на этапы (продолжительность каждого не более 3 лет). Утвержденный столичными властями план реорганизации промзон является основанием для разработки проекта планировки, который, по мнению авторов законопроекта, не должен выноситься на публичные слушания.
«Реорганизация ПКТ будет иметь конечные сроки, определенные для каждой из площадок, – комментирует гендиректор ГК «Пионер» Андрей Грудин. – Это значит, что в обозримом будущем вместо депрессивных территорий мы получим жилые кварталы, обеспеченные необходимой социальной и транспортной инфраструктурой, или технополисы и технопарки, если будет принято решение о таком преобразовании».
