25 октября 2023
14:29
Нежилое жилье: разбираемся в плюсах и минусах апартаментов на реальных примерах
Нежилое жилье: разбираемся в плюсах и минусах апартаментов на реальных примерах
Несмотря на очевидные недостатки и неясный правовой статус, апартаменты остаются востребованным видом недвижимости. Последние годы аналитики фиксируют возрастающий спрос, растёт и предложение: появляется все больше переоборудованных под апартаменты объектов, отдельных помещений, активно строятся новые. Кто и зачем покупает апартаменты, в чем плюсы этого формата недвижимости и на что важно обратить внимание при покупке, МП разбиралась вместе с покупателями и экспертами.
В последние несколько лет застройщики столицы предлагают покупателям все больше апартаментов разного класса и формата. Не сказать, чтобы за ними гонялись и расхватывали, но и назвать эту недвижимость невостребованной тоже нельзя. При известных недостатках, она имеет своих покупателей, которых немало. Спрос на апартаменты стабильный, и заметно снижался лишь в августе этого года, после повышения ключевой ставки.
Самый важный довод в пользу апартаментов - более низкая по сравнению с жилой недвижимостью цена. В среднем она меньше на 10-15%. Хотя тенденция постепенно меняется и средняя разница в цене уменьшается, но в отдельных случаях все еще может быть весьма значительной. Второй аргумент - нахождение в удобных для деловых людей локациях: в самом центре или в районах бизнес-активности рядом с офисными центрами, промышленными и технологическими кластерами, а то и вовсе в тех же самых помещениях. Это удобно не только тем, кто трудится в офисе, но и удаленщикам или фрилансерам, деятельность которых предполагает частые встречи и поездки. Ещё один важный плюс апартаментов - разнообразие планировок, конструкторских решений, внутреннего оснащения и гораздо большие возможности для переоборудования по сравнению с квартирами.
Минусы апартаментов всем давно известны и проистекают из нежилого статуса этой недвижимости. В них нельзя оформить прописку. Также владельцам апартаментов приходится платить более высокие налоги, тарифы на коммунальные услуги для них тоже выше. Нежилой статус апартаментов порождает и другие недостатки, о которых изначально покупатель может и не подумать. Так, например, менеджер, работающий от зари до зари и надеявшийся в апартаментах рядом с офисом только спать, может ночью не сомкнуть глаз. Ведь на апартаменты не распространяются нормы о тишине, поэтому использовать помещения, являющиеся по закону коммерческими можно как угодно. Здесь уж, что называется, как повезёт. У кого-то в соседях могут отказаться спокойные люди, а у кого-то - любитель играть на барабанах в три часа ночи. И запретить ему это делать никто не сможет.
Однако никакие риски не останавливают покупателей апартаментов. Представляем вам истории покупателей "нежилого жилья".
[Мария Смирнова, фрилансер, 32 года]
Искали с семьей жильё возле метро Динамо. Недвижимость там дорогая. Немаловажным был вопрос цены. Выбор остановили на комплексе апартаментов бизнес-класса “Искра-Парк”, где цены ниже, чем в ЖК с квартирами. Кстати, этот проект - со всеми характеристиками аналогичного жилого комплекса. В итоге приобрели двухкомнатные апартаменты площадью 80 "квадратов". Средняя стоимость коммуналки составляет ₽13 000. Немало, но знакомые, живущие в жилых домах бизнес-класса, платят за нее не намного меньше.
Шум? В нашем случае с этим все в порядке. Если соседи шумят, вызываем полицию и вопрос решают. То же самое с кафе на первом этаже. В комплексе есть управляющая компания, которая неплохо справляется со своими функциями. Так, например, у нас жесткий контроль гостей и посетителей. Даже курьеру просто так не пройти.
Как показывает мой опыт проживания в апартаментах, разницы между этим видом недвижимости и квартирой, по сути, нет. Разве что за исключением более высокой коммуналки. Также нет никаких проблем с продажей. Такие объекты по-прежнему востребованы. Это доказывает пример наших соседей, которые в течение месяца продали трехкомнатные апартаменты по хорошей цене.
[Никита Журавлев, видеоблогер, автор YouTube-канала #ХОЧУКВАРТИРУ, 42 года]
Купил апартаменты бизнес-класса для семьи. Объект площадью 70 м² расположен возле метро Павелецкая. В целом довольны. Не видим никаких отличий от жилого комплекса. Расположение отличное, параметры комплекса и апартаментов соответствуют аналогичным требованиям для жилья. Соседи в основном спокойные, есть те, кто работает, но это «тихие офисы» и никаких проблем в плане нарушения тишины или большого потока людей нет. Все объекты сферы услуг расположены на первом этаже. Удобно - можно купить нужные вещи в магазинах и воспользоваться услугами.
Коммунальные платежи составляют ₽12 000. В эту сумму входит каждодневная уборка, круглосуточная охрана, консьерж, другие опции услуг бизнес-класса. С поставщиками услуг у нас прямые договоры. Платим по стандартным тарифам. Выходит недорого, пользуемся без лишних ограничений. Ставка налога 0,5 %, то есть для нас это более ₽ 30 000 в месяц. Это выше, чем в квартирах аналогичной площади и класса в нашем районе примерно в два раза. Но не считаю, что это те деньги, из-за которых стоит отказываться от апартаментов.
Единственная серьезная проблема - регистрация. Все решают вопрос по-разному. Я с семьей, например, зарегистрировался у друзей. Считаю, что это единственный нюанс в отношении апартаментов, который нужно решать. Достаточно усовершенствовать процесс и условия регистрации: разрешить осуществлять ее в апартаментах или вовсе перевести ее в электронный вид на Госуслуги, без привязки к конкретному месту жительства. При смене региона проживания на долгое время достаточно лишь внести сведения в личном кабинете. Уверен, что проблему можно решить достаточно быстро и без проволочек. Самый важный довод в пользу апартаментов - более низкая по сравнению с жилой недвижимостью цена. В среднем она меньше на 10-15%. Хотя тенденция постепенно меняется и средняя разница в цене уменьшается, но в отдельных случаях все еще может быть весьма значительной. Второй аргумент - нахождение в удобных для деловых людей локациях: в самом центре или в районах бизнес-активности рядом с офисными центрами, промышленными и технологическими кластерами, а то и вовсе в тех же самых помещениях. Это удобно не только тем, кто трудится в офисе, но и удаленщикам или фрилансерам, деятельность которых предполагает частые встречи и поездки. Ещё один важный плюс апартаментов - разнообразие планировок, конструкторских решений, внутреннего оснащения и гораздо большие возможности для переоборудования по сравнению с квартирами.
Минусы апартаментов всем давно известны и проистекают из нежилого статуса этой недвижимости. В них нельзя оформить прописку. Также владельцам апартаментов приходится платить более высокие налоги, тарифы на коммунальные услуги для них тоже выше. Нежилой статус апартаментов порождает и другие недостатки, о которых изначально покупатель может и не подумать. Так, например, менеджер, работающий от зари до зари и надеявшийся в апартаментах рядом с офисом только спать, может ночью не сомкнуть глаз. Ведь на апартаменты не распространяются нормы о тишине, поэтому использовать помещения, являющиеся по закону коммерческими можно как угодно. Здесь уж, что называется, как повезёт. У кого-то в соседях могут отказаться спокойные люди, а у кого-то - любитель играть на барабанах в три часа ночи. И запретить ему это делать никто не сможет.
Однако никакие риски не останавливают покупателей апартаментов. Представляем вам истории покупателей "нежилого жилья".
[Мария Смирнова, фрилансер, 32 года]
Искали с семьей жильё возле метро Динамо. Недвижимость там дорогая. Немаловажным был вопрос цены. Выбор остановили на комплексе апартаментов бизнес-класса “Искра-Парк”, где цены ниже, чем в ЖК с квартирами. Кстати, этот проект - со всеми характеристиками аналогичного жилого комплекса. В итоге приобрели двухкомнатные апартаменты площадью 80 "квадратов". Средняя стоимость коммуналки составляет ₽13 000. Немало, но знакомые, живущие в жилых домах бизнес-класса, платят за нее не намного меньше.
Шум? В нашем случае с этим все в порядке. Если соседи шумят, вызываем полицию и вопрос решают. То же самое с кафе на первом этаже. В комплексе есть управляющая компания, которая неплохо справляется со своими функциями. Так, например, у нас жесткий контроль гостей и посетителей. Даже курьеру просто так не пройти.
Как показывает мой опыт проживания в апартаментах, разницы между этим видом недвижимости и квартирой, по сути, нет. Разве что за исключением более высокой коммуналки. Также нет никаких проблем с продажей. Такие объекты по-прежнему востребованы. Это доказывает пример наших соседей, которые в течение месяца продали трехкомнатные апартаменты по хорошей цене.
[Никита Журавлев, видеоблогер, автор YouTube-канала #ХОЧУКВАРТИРУ, 42 года]
Купил апартаменты бизнес-класса для семьи. Объект площадью 70 м² расположен возле метро Павелецкая. В целом довольны. Не видим никаких отличий от жилого комплекса. Расположение отличное, параметры комплекса и апартаментов соответствуют аналогичным требованиям для жилья. Соседи в основном спокойные, есть те, кто работает, но это «тихие офисы» и никаких проблем в плане нарушения тишины или большого потока людей нет. Все объекты сферы услуг расположены на первом этаже. Удобно - можно купить нужные вещи в магазинах и воспользоваться услугами.
Коммунальные платежи составляют ₽12 000. В эту сумму входит каждодневная уборка, круглосуточная охрана, консьерж, другие опции услуг бизнес-класса. С поставщиками услуг у нас прямые договоры. Платим по стандартным тарифам. Выходит недорого, пользуемся без лишних ограничений. Ставка налога 0,5 %, то есть для нас это более ₽ 30 000 в месяц. Это выше, чем в квартирах аналогичной площади и класса в нашем районе примерно в два раза. Но не считаю, что это те деньги, из-за которых стоит отказываться от апартаментов.
[Чермен Дзотти, предприниматель, 35 лет]
Многих смущает нежилой статус апартаментов. При выборе объекта недвижимости для покупки для меня был как раз важна именно эта их особенность. Таким образом меньше проблем с соседями, когда ты покупаешь недвижимость как инвестор для последующей сдачи. В данном случае апартаменты более привлекательны, чем квартиры. Важно также, что можно менять планировки. Инвесторы, которые занимаются планировками, покупают большие площади для того, чтобы сделать из них апарт-отель, нарезать на мелкие студии. Это всегда либо квартиры на первых этажах, либо апартаменты.
Во-вторых, апартаменты стоят дешевле квартир. В-третьих - доходность. Я вложился именно в проект апарт-отеля, так как там была самая высокая доходность и самая низкая цена. Смысл проекта в том, что мы купили 86 м² на первом этаже без перегородок. Создали там пять апартаментов по 13-14 м² и сейчас они успешно сдаются в посуточную аренду. Это комплекс "Адмирал" рядом с яхт-клубом. Небольшое пятиэтажное здание, не муравейник, выглядит очень привлекательно и находится в живописной локации. Людям очень удобно заходить на первый этаж, особенно если у них много вещей, чемоданы. Тем более, комплекс находится недалеко от аэропорта. Также почти нет пересечения с жителями клубного дома. И, конечно, цена. Для инвестора это большой плюс.
Многим начинающим инвесторам я даже рекомендую брать такую площадь в ипотеку, так как это ещё более выгодно: ты сдаешь жилье в аренду и за эти деньги покрываешь платеж. Плюс ещё остаются деньги сверху. Если объект приносит ₽100 000, а платеж ежемесячный — ₽50 000, то так ты создаёшь себе дополнительный источник дохода в размере ₽50 000 на деньги банка со своим минимальным взносом.
За обслуживание плачу около ₽20 000, считаю это большой суммой, так как в других домах это стоит дешевле. Моим клиентам очень нравятся небольшие студии, они имеют высокие оценки. Но, повторюсь, смысл этих студий именно в том, чтобы человеку было, где переночевать. Не всегда людям нужны большие комнаты и яркий дизайн. Достаточно хорошего ремонта, кровати, душа, небольшой кухни, чтобы все было красиво и аккуратно.
Покупателям апартаментов хотел бы дать совет: погрузитесь, изучайте тему. Сходите на консультацию к экспертам. Найдите контакты инвесторов и пообщайтесь с ними, так как эти люди точно знают об этой теме всё и могут рассказать вам очень много. Лучше заплатить им за консультацию, ведь эти деньги сэкономят вам миллионы рублей и ваши нервы.
Доводы застройщиков
Понятно, что застройщики и управляющие компании заинтересованы в сохранении популярности апартаментов. При этом у них есть экспертность по рынку и поведению потребителя. МП попросила девелопера и представителя управляющей компании дать по возможности взвешенную оценку рынку, нюансов спроса и предложения и других сторон вопроса.
Так, Олег Дедков, управляющий партнёр "Живой Комплекс LES", подтвердил, что основное преимущество апартаментов – это цена, которая в среднем не менее чем на 15% ниже стоимости квартир в аналогичной локации. Также, по его словам, на апартаменты не распространяются жилищные нормативы, следовательно, площадь условной «студии» может быть меньше 20 м², что серьезно снижает абсолютную стоимость малогабаритных лотов в апартаментных комплексах по сравнению с ЖК.
«Москвичи покупают апартаменты как второе жилье для себя, детей, родителей, если у них уже имеется московская квартира, причем часто – в том же районе, что снимает вопрос с пользованием локальной городской социальной инфраструктурой, - говорит Дедков. - По моим оценкам апартаменты чаще чем квартиры приобретаются именно как инвестиционный рентный актив, т.е. для сдачи в аренду, ведь с учетом более низкой цены покупки и аналогичных с жильем ставок аренды – это действительно разумная бизнес-стратегия».
Рассуждая о правовом регулировании рынка апартаментов, Олег Дедков заявил, что самое разумное – ввести в градостроительное и земельное законодательство понятие апартаментов как жилья для временного проживания. Ведь в 2014 году в Жилищный кодекс было введено понятие «наемного дома», что не мешает легализовать такой класс недвижимости как «апартаменты» или «гостиничные комплексы долговременного пребывания».
По мнению эксперта, именно развитая внутренняя сервисная инфраструктура и должна отличать апартаментный комплекс от обычного жилого дома, оправдывая более высокие налоговые ставки и коммунальные платежи. Кроме того, он полагает оправданным законодательный запрет на передачу собственникам апартаментов гостиничного типа «в бетоне», они должны вводиться в эксплуатацию только в состоянии под ключ или как минимум – под финишную отделку (white box). Это же касается и инженерного оснащения зданий: в отличие от жилья апартаментные комплексы необходимо оборудовать системой принудительной вентиляции, центрального кондиционирования, круглогодичной подачи горячей воды и т.д. Помимо этого, соотношение жилой и сервисной функции в апартаментных комплексах должно отличаться от многоквартирных домов: если для ЖК вполне оправдано соотношение 90/10, то для апартаментов – 70/30 или даже 60/40.
Олег Дедков поделился и своим прогнозом развития рыночного сегмента апартаментов: «Я вижу единственный вектор развития этого класса недвижимости в России – строительство апартаментных комплексов как гостиничных комплексов для долговременного проживания, с полной внутренней отделкой и обязательным наличием сервисной инфраструктуры. Во всем мире владеть апартаментом в пятизвездочном отеле престижно, такая недвижимость дороже обычного жилья, а у нас, к сожалению, апартаменты превратились в бюджетный заменитель малогабаритного жилья в локациях, где жилье невозможно размесить по санитарным или градостроительным нормам».
Директор управляющей компании “К2” Михаил Ковальский отмечает, что самая востребованная площадь апартаментов - 15-25 м². Чаще всего это студии или однокомнатные лоты. Средняя цена квадратного метра апартаментов в Москве, по оценке эксперта составляет ₽150-300 тыс в зависимости от класса недвижимости и района.
По словам Ковальского, помимо объектов в переоборудованных производственных помещениях или специально построенных комплексах, сейчас предлагается немало апартаментов в виде группы аналогичных помещений или даже единичных в самых разных нежилых зданиях. Другой вариант - апартаменты в нежилых частях жилых домов. Именно такими объектами чаще всего управляет его компания.
«В данном случае в плане законодательного регулирования таких апартаментов получается интересный казус: хотя помещение находится в жилом доме, однако в его нежилой части, то жилищное законодательство на него не распространяется, - отметил собеседник. - Это стоит учитывать покупателям».
Помимо более низкой цены по сравнению с квартирами (объекты, которыми управляет “К2” чаще стоят ₽4,5-5 млн против ₽7-8 млн за квартиры аналогичного метража) из преимуществ апартаментов Михаил Ковальский выделяет площадь и конфигурацию апартаментов: «Вряд ли маленькую площадь можно назвать преимуществом объекта недвижимости, однако потребности у всех разные, для кого-то небольшой площади вполне достаточно, например, чтобы ночевать после работы. Некоторые работающие люди не хотят переплачивать за жилье. Им и не нужна большая квартира. Главное, чтобы поместилась кровать и стол, например. По закону проектировать слишком маленькие квартиры нельзя. На апартаменты это не распространяется».
Что же касается конфигурации, то она в нежилых помещениях может быть какой угодно, порой самой причудливой или просто функциональной. Например, прямоугольное или квадратное помещение с двумя окнами, в котором даже при небольшом метраже можно разместить одно- или даже двухкомнатную «квартиру». Это же относится к расположению мокрых зон, батарей и т.д. Поскольку жестких норм в этом отношении для нежилых помещений нет, то поле для маневра огромное.
Из неочевидных преимуществ апартаментов Михаил Ковальский отметил следующее: «В апарт-комплексах можно легче организовать комьюнити и сообщества по социальным, профессиональным и другим признакам, ведь в традиционном жилье до сих пор население смешанное. В данном случае, возможно объединение людей одной сферы или профессии, в частности, благодаря расположенному в том же здании коворкингу».
Комментарии экспертов
[Дмитрий Долгов, генеральный директор брокерского агентства недвижимости DOLGOV PRO]
Цены на недвижимость в столичном регионе постоянно растут и, конечно, вкладываться как в жилье, так и в апартаменты – выгодно. Сегодня стоимость апартаментов не сильно отличается от стоимости квартир. Разница составляет до 10% в зависимости от категории проекта, однако мы видим, что эта дистанция укорачивается с каждым годом, и апартаменты догоняют жилую недвижимость. Это связано с тем, что раньше, как правило, апартаменты реализовывались в лофт-проектах в локациях бывших промышленных зон без современной инфраструктуры, а коммунальные платежи были значительно выше, чем в объектах жилого назначения. По этим причинам цены на такие лоты были объективно ниже. За последние 5 лет рынок изменился, комплексы апартаментов строятся с первого куба бетона в удобных для проживания локациях с развитой инфраструктурой, а тренд последних лет – МФК, в которых одни корпуса предназначены под апартаменты, а другие под деловые пространства.
Апартаменты ликвидны точно также, как и квартиры. Рост инвестиций в данный сегмент недвижимости ежегодно увеличивается на 8-10%. Практика нашего агентства показывает, что около 35% клиентов приобретаю апартаменты именно для сдачи в аренду, а остальные 65% - для личного проживания.
Если говорить о “портрете” покупателей, то апартаменты подходят инвесторам, людям, которые покупают такие лоты из-за локации, например, близко к офису, как в МФК: одна башня «жилая», другая – деловой центр, и многим такой формат наиболее подходит, так как экономит время и дает больше возможностей для карьеры и бизнеса.
Апартаменты менее популярны среди семей с детьми, так как не всегда в таких проектах предусмотрены игровые зоны, просторные бульвары для прогулок. Кроме того, на такие лоты не распространяются льготные программы ипотечного кредитования.
К плюсам, помимо удобного расположения с деловыми (офисными) пространствами, можно отнести выравнивание стоимости коммунальных услуг. Например, в апартаментах бизнес-класса площадью 70-80 кв. м стоимость «коммуналки» в среднем составляет 14-15 тыс. рублей, что не является серьезной финансовой нагрузкой для собственников таких лотов. Цены на ЖКУ в жилых комплексах незначительно ниже. Также, в апартаментах дополнительно усилены меры пожарной безопасности.
Если говорить о правовом статусе такой недвижимости, то мы считаем, что статус апартаментов нужно приравнять к статусу квартир. Новые апарт-проекты ничем не отличаются от жилых комплексов. Идея разделения данных категорий недвижимости на сегодняшний день потеряла всякий смысл. Кроме того, на апартаменты необходимо распространить все программы льготной ипотеки и разрешить использовать материнский капитал в качестве первоначального взноса.
[Анна Медлева, архитектор]
Есть стереотип, что апартаменты часто не соответствуют требованиям к жилым помещениям, проистекающими из нежилого статуса апартаментов: инсоляция, звукоизоляция, неправильное расположение мокрых зон.
Не могу сказать, насколько часто эти проблемы присутствуют именно в апартаментах. Для этого, наверное, надо заниматься только проектированием апартаментов, а мои профессиональные интересы лежат далеко за этой границей. Но могу сказать, что порой я диву даюсь, видя, как спроектированы квартиры в очень дорогих и престижных ЖК. Это просто беда времени, вызванная только одним фактором - коммерческим интересом застройщика, но никак не заботой о человеке.
Что касается нормативного регулирования, то здесь изменить нам предстоит еще много чего. Например, до сих пор «свободная» планировка, это только слова. Фактически, она никак не может быть свободной, при необходимости совмещать мокрые точки по вертикали на всех этажах, кроме того, что конструктивная схема любого многоквартирного здания, да и вообще любого здания, накладывает определенные ограничения на эту свободу. Вообще, надо сказать, что критиковать легко, но вот внести конструктивное замечание - это уже сложнее. И не являясь специалистом в области законодательства, я бы не хотела брать на себя такую ответственность - выносить на обсуждение то, что кажется несовершенным. Для этого проводятся специальные конференции, форумы, где специалисты отрасли вместе с юристами и законотворцами решают эти задачи.
А вот застройщикам я бы пожелала больше любить людей, больше думать об их самочувствии, здоровье, психическом состоянии, создавая пространства. А не о своей прибыли и кошельке. Сегодня, во время таких серьезных экономических и политических изменений, мне кажется, надо быть более клиентоориентированными, человеколюбивыми.
Покупателям я бы рекомендовала меньше верить рекламе, больше доверять своим ощущениям, чувствам, следить за своим состоянием, когда выбираете себе жилье. Обращать внимание на такие «мелочи» как, ветер по дороге от метр до подъезда, наличие мусорных площадок, близость автомобильных и прочих трасс, количество деревьев, их возраст, безопасность движения и освещенность. Лучше всего выбор совершать вместе со специалистом, которому вы впоследствии доверите свое жилье для отделки и планировки. [МП]
