Хватит спального района
На сегодняшний день Подмосковье является лидером среди всех российских регионов по объему строящегося жилья – эта цифра здесь приближается к 8 млн кв. метров в год. Столь быстрые темпы возведения крупных жилых комплексов привели к тому, что Московская область все больше напоминает большой спальный район, жители которого продолжают ездить на работу в столицу. Как изменить эту ситуацию, создать точки деловой активности и трудоустроить людей «на местах», эксперты обсудили в ходе «круглого стола» «Строительство жилья и коммерческой недвижимости в Подмосковье: градостроительный баланс».
Еще несколько лет назад, подписывая многочисленные инвестконтракты на строительство сотен тысяч квадратных метров жилья, в областном руководстве не задумывались о последствиях столь быстрых решений. И лишь когда за пределами МКАД в чистом поле стали стремительно вырастать кварталы многоэтажек, заговорили о нехватке инфраструктуры. Плачевную ситуацию с социальными объектами на сегодняшний день более-менее удалось исправить: приняты жесткие нормативы по строительству детских садов, школ и поликлиник, которые должен выполнять каждый застройщик.
Но теперь на первый план вышла еще более серьезная и трудноразрешимая проблема. Многим жителям Подмосковья, число которых стремительно растет, приходится ездить на работу в столицу. По оценке областного руководства, маятниковая миграция составляет около 1,5 млн человек в день – треть всего трудоспособного населения региона! Подобную нагрузку не выдержит ни одна, даже самая развитая транспортная инфраструктура, не говоря о менее масштабных последствиях подобного «великого перемещения».
Сегодня руководство Подмосковья поставило перед собой задачу сделать развитие региона более сбалансированным и эффективным. Одно из главных направлений на этом пути – создание новых мест приложения труда, чтобы людям, которые покупают жилье в многочисленных новостройках, не приходилось ежедневно добираться до работы в Москву. Заместитель председателя правительства Московской области Денис Буцаев охарактеризовал это решение так: «Само наличие политики уже является хорошим результатом. До недавнего времени Московская область не отслеживала баланс жилья, которое создается на ее территории, и мест приложения труда. Это привело к тому, что 30-километровая зона вокруг МКАД превратилась по своей плотности в густонаселенные районы, которые не обладают потенциалом для экономического развития».
Представители бизнеса предупреждают, что подобная тенденция будет лишь набирать обороты. «За последние несколько лет сложилась ситуация, когда люди продают квартиры в Москве и переезжают в область. Там созданы те же условия по детским садам и школам, что и в столице, но при этом более качественная экология. Началась миграция из Москвы», – констатирует генеральный директор компании «НДВ-Недвижимость» Александр Хрусталёв.
По мнению областного руководства, решить проблему можно, сбалансировав градостроительную политику. «Когда принимается решение о строительстве нового микрорайона или даже отдельного дома, необходимо, чтобы инвестор обосновал создание мест приложения труда. При этом мы оцениваем качество предложений инвестора по трудоустройству. Если это торговый центр или иные объекты сервиса и услуг, мы понимаем, что емкость этого направления достаточно условна, много высококвалифицированных кадров там не разместишь. Если же это промышленное предприятие, перерабатывающая промышленность или сервис, не связанный с торговлей, для нас это показатель сбалансированного экономического предложения со стороны инвестора», – пояснил Денис Буцаев.
По его словам, работа в этом направлении уже ведется, первые ее результаты власти надеются получить уже в ближайшее время. В области запущена программа создания индустриальных парков. Чиновники подобрали 64 площадки, которые могут быть использованы инвесторами для размещения производств. Правда, в числе подобных проектов зампредседателя областного правительства назвал лишь так называемые «офис-сити» – программу создания офисных кластеров. «В этом отношении города, которые транспортно и логистически хорошо увязаны в Московский конгломерат, обладают несомненными преимуществами и потенциалом для создания офисов. Первый проект – это «офис-сити» в Одинцово-1, на территории бывшего военного городка, 59 га комплексного освоения, где офисные помещения должны будут составлять не менее 65% от общего объема застройки. Дополнительно к этому – гостиницы, выставочные центры и жилье», – рассказал Денис Буцаев. «Офис-сити» также будут созданы в Красногорске, Железнодорожном и Котельниках.
Зампредседателя правительства Подмосковья также отметил, что создание мест приложения труда, развитие реального сектора экономики влечет за собой увеличение спроса на жилье даже в удаленных районах области. Например, в Ступинском районе, где создается индустриальный кластер, постепенно растет город-спутник. Однако подобных примеров пока немного. По словам господина Буцаева, развитие областных окраин и даже территорий на среднем удалении от Москвы пока продвигается плохо. Чтобы стимулировать процесс, областное руководство разрабатывает специальные программы для потенциальных инвесторов. «Это льготное налогообложение, подведение инфраструктуры туда, где они собираются реализовывать свои проекты. Причем отраслевое направление не имеет значения – агрокластеры, производственные зоны, индустриальные парки. Первый такой парк мы создаем в Есипове на территории бывшего военного городка. Это территория не только с инфраструктурой, но и с объектами недвижимости, которые могут быть использованы потенциальными инвесторами для размещения своих предприятий», – рассказал Денис Буцаев.
По его словам, еще одна проблема заключается в том, что существенная часть подмосковной земли находится в руках у частных владельцев, большинство из которых используют ее неэффективно. Поэтому основным земельным ресурсом для реализации различных проектов пока являются военные городки, которые Минобороны передает Московской области.
Представители бизнеса по-разному оценивают перспективы создания рабочих мест в Подмосковье. По мнению Александра Хрусталёва, регион обладает большим потенциалом для развития: в Москве нет возможности создавать логистические центры, полноценные транспортно-пересадочные узлы, нет возможности для строительства иных масштабных проектов, поэтому все это неизбежно будет создаваться в Подмосковье: «Через 2–3 года районом номер один по удобству проживания в стране станет Московская область».
Начальник отдела стратегического консалтинга компании JLL Юлия Никуличева более осторожна в своих оценках: «Московская область – очень интересный регион с точки зрения количества и качества рабочей силы, там много квалифицированных кадров, которые необходимы для создания бизнес-кластеров и логистических центров. Но девелоперы оценивают любой проект с точки зрения коммерческого успеха, сроков окупаемости. Многие арендаторы, которые переехали за МКАД в поисках более дешевых офисов, стремятся сохранить персонал своей компании. Но при переезде они теряют до 30% сотрудников. Для некоторых бизнесов это может быть критично».
По мнению госпожи Никуличевой, очень большим потенциалом обладает развитие складской и индустриальной недвижимости, причем даже на большом удалении от столицы. А вот торговые центры имеет смысл возводить в 30-километровой зоне от МКАД – там, где строится жилье и высокая плотность населения. Она также отметила, что пока в области не хватает двух основных вещей – налоговых преференций для привлечения бизнеса и развитой транспортной инфраструктуры.
