Драйверы роста
Спустя четыре года после вступления в должность мэра Москвы Сергея Собянина правительство города продолжает держать взятый в 2010 году курс – на опережающее развитие транспортной инфраструктуры, снятие избыточных административных барьеров, во-
влечение в хозяйственный оборот промзон, увеличение бюджетных и внебюджетных инвестиций в стройки. Столичный стройкомплекс сохраняет функции локомотива городской экономики и показывает наилучшую динамику среди отраслей.
Главная задача, которую Сергей Собянин, став мэром, поставил перед строителями, остается актуальной и по сей день. Несмотря на впечатляющие результаты, столичные власти по-прежнему делают ставку на опережающее развитие транспортной инфраструктуры. За четыре года в этом направлении был совершен настоящий прорыв: построено 277 км дорог (с учетом ожидаемого ввода в 2014 году) и 26,15 км новых линий метрополитена. По сравнению с 2010 годом объемы строительства транспортных объектов увеличились в четыре раза. В городе началось строительство Третьего пересадочного контура подземки, реконструкция Малого кольца железной дороги (МКЖД) и модернизация пяти приоритетных направлений железной дороги. По метро работы сейчас развернуты на 150 площадках, где работают 35 тыс. строителей. РЖД приступили к строительству 70 км магистральных путей. Кроме того, приняты управленческие решения по всем транспортно-пересадочным узлам (ТПУ), а некоторые уже переданы инвесторам для организации проектных и строительных работ.
Тем не менее по ряду объектов темпы строительства отстают от планов и графиков. В частности, стройкомплексу по-прежнему не удалось выйти на сооружение 15 км новых линий метро в год, как это предполагалось в 2010 году. Подвели сложные московские грунты, а также необходимость возводить станции глубокого заложения. До сих пор в стройке находится ряд дорожных сооружений – Алабяно-Балтийский тоннель, улицы Большая Академическая, Народного Ополчения, Щелковское шоссе и некоторые другие, срок сдачи которых планировался на 2013 – август-сентябрь 2014 года. Здесь власти, по словам представителей стройкомплекса, столкнулись с недобросовестностью подрядчиков. Тем не менее в целом система работает как отлаженный механизм (например, развязки с нормативным сроком строительства 24 месяца и более сдаются за 18), и процент сбоев не сильно влияет на общие показатели. «Если сложить все инфраструктурные направления строительства, то станет очевидно, что в Москве разворачивается одна из крупнейших мировых строек», – подчеркивает Сергей Собянин.
Власти сумели выстроить отношения с инвесторами: ревизия инвестконтрактов, начатая в 2011 году и затронувшая, по словам столичного градоначальника, более тысячи перспективных строек, не только не распугала застройщиков, но и многому их научила. Уже в прошлом году Москве удалось перешагнуть докризисный уровень по капвложениям и вводу коммерческой недвижимости, а также диверсифицировать финансовые потоки, направляемые в строительство. За счет средств инвесторов начали строиться не только дома и офисы, но и востребованные городом низкорентабельные объекты. «У нас наметился очень хороший тренд по увеличению вводимых объектов социнфраструктуры, особенно детских садиков, за счет инвесторов», – отмечает глава стройкомплекса Марат Хуснуллин.
В этом году частные компании заявили о своем желании поучаствовать в сооружении транспортных объектов, в том числе таких капиталоемких и сложных, как линии метро. По оценкам господина Собянина, несмотря на неблагоприятную внешнюю конъюнктуру и спад в экономике, ввод недвижимости в Москве не уменьшится и даже немного подрастет – до 8 млн кв. метров – по итогам декабря. Из них около 3 млн кв. метров придется на жилье.
В этом году столичные власти актуализировали госпрограмму «Жилище». К 2018 году в Москве должно быть построено и введено в эксплуатацию 15,6 млн кв. метров новостроек (в том числе 3 млн кв. метров за счет городского бюджета), благодаря чему уровень обеспеченности населения жильем вырастет с нынешних 19,4 кв. метра до 20,1 кв. метра. Кроме того, власти планируют ежегодно капитально ремонтировать не менее 4–5 млн кв. метров домов, срок эксплуатации которых достиг 30 лет и выше.
В новое строительство и реновацию устаревшего фонда за счет всех источников планируется вложить около 1,5 трлн руб., из которых 1,2 трлн придется на долю инвесторов. Бюджетное финансирование жилищного строительства уже в 2015 году сократится до 37 млрд руб., однако власти обещают, что это не скажется на параметрах ввода. Ежегодный прирост муниципального жилья с 2014 по 2018 год составит 600 тыс. кв. метров. До конца действия программы «Жилище» планируется завершить строительство домов для обманутых дольщиков, снос и расселение пятиэтажек первого периода индустриального домостроения, а также начать реализацию пилотных проектов по развитию застроенных территорий.
Программа ликвидации «хрущоб» официально продлевается до конца 2016 года. Эти сроки будут выдержаны, если в текущем году стройкомплексу удастся снести 418,8 тыс. кв. метров пятиэтажек, в 2015-м – 424,8 тыс. кв. метров, в 2016-м – 203,1 тыс. кв. метров.
Власти также задумались и о внешнем облике строящихся в Москве зданий. Москомархитектура разработала пять критериев, которым с 2016 года должна соответствовать продукция, выпускаемая столичными ДСК. Это варьирование этажей, причем в сторону понижения, поскольку высотная застройка чиновниками не приветствуется, гибкие планировочные решения, разнообразные фасады, различные объемно-планировочные решения и организация общественного пространства на первом этаже. Также власти ждут предложений по свободной планировке квартир и увеличению высоты потолка. Сейчас эти характеристики считаются признаками жилья ком-
форт-класса и выше, однако в Москомархитектуре уверены, что нет никаких особых препятствий для применения их в более дешевых домах. Доля панели на столичном рынке сохранится на уровне 35–40%, и мэрия хочет, чтобы это жилье было лучшим по качеству в своем классе. «Не мы должны подстраиваться под возможности производителя, а производители – под интересы города и заказы рынка», – подчеркивает Марат Хуснуллин.
Процесс реорганизации бывших промзон из-за проблем с собственниками и кредитами идет не так быстро, как хотелось бы чиновникам, определенные результаты уже налицо. В 2013 году строители отчитались о вводе в эксплуатацию 1,3 млн кв. метров недвижимости, построенной на месте неработающих цехов и коммунальных объектов. На начало этого года в стройке находился 1 млн кв. метров недвижимости, еще на 3 млн кв. метров были выданы разрешения Градостроительно-земельной комиссии при мэре Москвы. Если сейчас на территории промзон возводится более трети всех жилых объектов, строящихся в столице, то в перспективе эта доля может вырасти до 60–80%. Впрочем, еще в 2010 году власти объявили о принципах реорганизации, которых стараются придерживаться и по сей день. «Для города приоритетом является создание рабочих мест, – отмечает Марат Хуснуллин. – Если участок находится на престижном направлении, соотношение жилой и нежилой недвижимости должно быть 50 на 50; если на окраине, то доля жилья может достигать 70%, остальное – коммерческая недвижимость».
Еще более перспективным резервом для комплексной застройки являются земли новой Москвы. Конечно, когда принималось решение о присоединении 150 тыс. га к столице, городские власти рассчитывали на несколько иной сценарий их развития. (Основным драйвером для инвестиций должно было стать создание на присоединенных территориях Правительственного центра, однако после возвращения в Кремль Владимира Путина этот проект оказался заморожен.) Но за будущее стройкомплекса теперь точно можно не беспокоиться. К 2035 году в новой Москве планируется построить 17 станций метро, 140 км дорог и 100 млн кв. метров недвижимости, более половины из которой – 52 млн кв. метров – жилой фонд. Новые территории, считают в мэрии, должны улучшить обеспеченность москвичей жильем, средний уровень которой составляет 19 кв. метров на человека, и столица по этому показателю находится на одном из последних мест среди других регионов РФ. Впрочем, выполнение этих амбициозных задач потребует огромного финансирования, не предусмотренного городским бюджетом. До 2035 года в новую Москву необходимо привлечь 7 трлн руб. инвестиций, из которых две трети частные, а остальное – средства естественных монополий. При этом большая часть финансирования (свыше 5 трлн руб.) должна быть направлена в недвижимость, 1 трлн руб. – в создание дорожно-транспортного каркаса, 600 млрд руб. – в инженерную инфраструктуру и почти 400 млрд руб. – в строительство социальных объектов и благоустройство. В горадминистрации уверены, что это посильная задача: ежегодный объем прямых инвестиций в экономику Москвы составляет около 1,5 трлн руб.
Одним из важных сигналов для инвесторов является ликвидация административных барьеров, мешающих бизнесу. Городские власти уже выполнили все предписания Минстроя по сокращению количества документов, необходимых для начала строительных работ. «Не замечать снижения административных барьеров в Москве невозможно. Девелоперы, которые жалуются на бюрократию, не следят за нововведениями и пользуются старыми нормативами, которые уже не действуют», – отмечает глава корпорации «Баркли» Леонид Казинец. На сегодняшний день все услуги в области строительства в Москве можно оформить в режиме онлайн, и дальнейшая дебюрократизация возможна лишь по мере развития дополнительных сервисов электронного правительства. При этом чиновники намерены решительно бороться с теми предпринимателями, которые предпочитают решать свои вопросы по старинке, в кабинетах. Так, с 1 ноября 2014 года самые важные для застройщиков документы – разрешения на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию – можно будет оформить только в электронном виде через портал госуслуг.
