Школьное задание для инвесторов
Столичные власти приняли постановление, регламентирующее отношения города с застройщиками при строительстве объектов социальной и транспортной инфраструктуры за счет инвестиционных средств. Новые правила обязывают девелоперов передавать такие объекты в собственность властей через месяц после их завершения и не предусматривают компенсации затрат и возможных убытков за счет средств бюджета. Вместе с тем застройщики получили возможность минимизировать налог на прибыль, взимаемый при комплексной застройке территорий.
В мэрии не скрывают своих намерений возложить на частных застройщиков значительные обязательства по строительству объектов транспортной и социальной инфраструктуры. «Входным билетом» для решения бизнес-задач для них является участие в развитии городской инфраструктуры. Это справедливая игра, поскольку новые дороги, детские сады и школы в шаговой доступности повышают капитализацию самих инвестпроектов», – отмечают в стройкомплексе. Ревизия проектов планировок крупных жилых комплексов привела к увеличению объема социальных строек в пять раз. Адресно-инвестиционная программа 2015–2017 годов предусматривает, что за счет инвесторов будет построено 63 детских садика, 29 школ, 38 объектов здравоохранения, 44 спортивных сооружения и 9 объектов культуры, затраты на которые составят многие миллиарды рублей.
Кроме того, городские власти рассматривают возможность привлечения частных инвесторов к строительству трех десятков объектов транспортной инфраструктуры на присоединенных территориях. «Наша задача – создать такие условия, чтобы инвестору было выгодно вкладывать средства в инфраструктуру. Пока самое высокодоходное строительство в Москве – это жилье. При застройке больших территорий мы предлагаем инвесторам сопутствующие дорожные объекты создавать за свой счет», – говорит глава стройкомплекса Марат Хуснуллин. По его словам, крупные инвесторы понимают необходимость таких инвестиций, поскольку строительство дорог серьезно увеличит капитализацию земли и построенной на ней недвижимости. В качестве примера он приводит 9 километров улично-дорожной сети, которые собирается построить в новой Москве компания «Мортон». «В планах инвестора – строительство на своем участке жилья, офисов и объектов социальной инфраструктуры. Безусловно, с новой дорогой все эти объекты станут более привлекательными, поэтому дополнительные расходы стоят свеч», – отмечает господин Хуснуллин.
Застройщики давно призывали городские власти разработать порядок взаимодействия, оптимизирующий налоговые платежи девелоперов при реализации таких проектов. Дело в том, что регламентированных процедур, устанавливающих взаимосвязь строящегося коммерческого объекта с сопутствующей ему инфраструктурой, до недавнего времени в городской нормативной базе не было. Если девелопер строил жилой квартал «под ключ», при определении налога на прибыль учитывались только его расходы на строительство жилых домов, а затраты на детские сады, школы и дороги налоговиками в расчет не принимались. В результате налогооблагаемая прибыль застройщика на бумаге получалась больше, чем в действительности. «Члены Клуба инвесторов несколько раз поднимали вопрос, чтобы затраты на создание социальной и транспортной инфраструктуры учитывались в стоимости основного объекта. Недавнее постановление правительства Москвы (№ 671-ПП от 18 ноября 2014 года) полностью учитывает это пожелание», – отмечают в стройкомплексе.
В документе уточняется, что если создание инфраструктурных объектов предусмотрено градостроительными документами мэрии (Генпланом, проектами планировки, отраслевыми или территориальными схемами, техническими регламентами и т.д.), то в бюджете средства на их строительство не заложены, финансирование должно осуществляться за счет средств самого инвестора в рамках затрат на создание основного объекта. В стройкомплексе не скрывают, что в первую очередь эта норма рассчитана на застройщиков новой Москвы и будет стимулировать их вкладывать деньги в дороги и развязки, связывающие строящиеся торговые и офисные комплексы с основными магистралями, и обеспечивать детсадами и поликлиниками создаваемые жилые кварталы. В дальнейшем прописанный в документе порядок планируется распространить на участников комплексного развития застроенных территорий внутри старой Москвы.
Как пояснил глава Москомстройинвеста Константин Тимофеев, в случае, если инфраструктурный объект невозможно разместить на территории, принадлежащей инвестору, то по решению Градостроительной земельной комиссии заявителю может быть предоставлен дополнительный земельный участок. В арендном договоре будут прописаны сроки строительства и обязательство инвестора передать построенную инфраструктуру в собственность города в течение месяца после госприемки. В постановлении оговаривается, что затраты и возможные убытки инвестора, понесенные при создании или эксплуатации инфраструктурного объекта, не подлежат компенсации из бюджета Москвы. Если обязательства в установленные сроки не будут выполнены и это приведет к расторжению договора аренды, застройщик должен вернуть городу участок в том же виде, в котором его получил.
С точки зрения Москомстройинвеста принятие постановления, которое было разработано при непосредственном участии Клуба инвесторов, будет «способствовать привлечению внебюджетных инвестиций в развитие дорожно-транспортной и социальной инфраструктуры и улучшению инвестиционного климата в целом».
