Эксперты на «диком рынке»
Решение такой острой проблемы, как защита прав дольщиков, до сих пор не найдено. Новые выходы из ситуации представители власти, банковского сектора, строительного бизнеса и общественных организаций обсудили в Мосгордуме в ходе «круглого стола» по теме «Совершенствование механизмов защиты прав участников долевого строительства».
По словам депутата Мосгордумы Ивана Новицкого, необходимость обсуждения столь важной темы вызвана активными изменениями на рынке социального и коммерческого найма жилья: «Сегодня деятельность банков по привлечению денежных средств граждан жестко контролирует Центробанк; страховых компаний – Федеральная служба по финансовым рынкам... А кто контролирует оборот миллиардов рублей на рынке долевого строительства? Такого института до сих пор нет».
Пока приобретение нового жилья для большинства граждан – роскошь. Накопить на двухкомнатную квартиру в спальном районе Москвы среднестатистическая семья с доходом в 50 тыс. рублей в месяц сможет лишь за 11 лет (в Европе – за 4–5 лет). Есть еще один параметр доступности жилья: стоимость квадратного метра не должна превышать размера совокупного дохода среднестатистической семьи. В Москве этот показатель превышен втрое. «Все это толкает людей на различные авантюры. В итоге многие доверяют свои деньги непроверенным застройщикам и становятся обманутыми дольщиками», – говорит вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости (МАИН) Ирина Радченко.
– К сожалению, рынок долевого жилищного строительства как был диким 20 лет назад, так диким и остался. У рядового покупателя нет опыта и специальных знаний для оценки рисков подобных инвестиций. Такую роль способны сыграть общественные институты, которые могут организовать систему общественной экспертизы строительных проектов и рейтинг застройщиков, – говорит госпожа Радченко.
По оценкам экспертов, дальнейшее развитие ипотеки без адекватного предложения квадратных метров будет лишь стимулировать рост цен. Уже сегодня только 20% ипотечных кредитов касаются новостроек, остальные договоры заключаются на рынке вторички. К 2020 году, по планам правительства РФ, объемы жилищного строительства должны удвоиться. Но где взять на это деньги? На долевое строительство в этом смысле возлагаются огромные надежды.
Сейчас при средней стоимости жилья 135 тыс. руб. за кв. метр в Москве в жилищное строительство привлечено 350 млрд рублей от частных инвесторов. В Подмосковье при средней стоимости «квадрата» 61,5 тыс. руб. в долевое строительство привлечено 420 млрд руб. граждан, а работают в этой области 484 стройкомпании.
По данным замкоординатора программы Госдумы по развитию малоэтажного жилищного строительства Валерия Казейкина, в 2012 году в Москве числилось 11 недостроенных объектов и 2417 обманутых дольщиков (из них жилищный вопрос в течение года смогли решить 700 человек). С присоединением новых территорий в статистику попали еще 7 объектов и 2798 обманутых граждан. Для Московской области эта проблема еще актуальнее, хотя с 2008 по 2012 год количество недостроенных объектов удалось сократить с 431 до 67.
Чтобы защитить права дольщиков, область составила список недобросовестных застройщиков. Впрочем, официально их так никто не называет – они числятся в «проблемных» компаниях.
– Попавшие в список фирмы уже не раз подавали на нас в суд: ведь объемы продаж после занесения в «черный список» у них падают в 4–5 раз. Хозяева проблемных фирм считают, что такие рейтинги ведут к новым срывам сроков строительства и новым проблемам дольщиков. Но сколько можно нас шантажировать? – возмутился министр правительства Московской области по долевому строительству, ветхому и аварийному жилью Александр Коган.
В Москве пошли по другому пути. Как рассказал начальник управления Москомстройинвеста по контролю и надзору в области долевого строительства Олег Безус, власти столицы разместили в открытом доступе список благонадежных застройщиков, которые работают строго по закону № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Правда, и этот рейтинг вызывает некоторые сомнения у экспертов, поскольку даже самые надежные компании временами срывают сроки.
Александр Коган напомнил, что с 1 января 2014 года вступит в силу положение Федерального закона № 214 об обязательном страховании «долевки»: «Это и банковское страхование, и договоры с коммерческими страховыми компаниями или обществами взаимного страхования. Причем сделка будет страховаться по рыночной стоимости». По словам чиновника, многие страховщики обращаются в правительство области на предмет подготовки новых страховых продуктов в этой сфере.
Эксперты МАИН, в свою очередь, предлагают другое решение: не дожидаясь, пока вступит в силу механизм страхования, внедрить систему защиты средств граждан на основе общественной экспертизы. Например, осуществлять отбор финансово устойчивых компаний и рекомендовать их покупателям, риелторам, банкам и страховщикам. Для создания методики оценки строительных проектов и застройщиков необходимо отобрать авторитетных экспертов с профильным опытом работы. Наконец, целесообразно создать наблюдательный совет с участием чиновников и законодателей. «Саморегулирующиеся организации строителей могут разработать стандарты, обязательные для исполнения, и тогда все компании, работающие на рынке с привлеченными средствами граждан, получат свой статус в новом рейтинге», – считает Валерий Казейкин.
