Арендаторам пообещали мораторий
В сложной экономической ситуации столичные власти решили поддержать строительную отрасль. Антикризисный план правительства Москвы включает большой комплекс мероприятий по градостроительному развитию и развитию рынка недвижимости. Помимо льгот по разным видам платежей на сумму 40 млрд рублей он предусматривает изменение норматива обеспеченности строящихся объектов машино-местами и смягчение норм инсоляции в жилищном строительстве. Сами застройщики просят город пересмотреть кадастровую стоимость объектов: сейчас она на 30–40% выше рыночной позиции.
«Важнейшим направлением является поддержка строительного сектора – одного из крупнейших среди мировых мегаполисов. Напомню, что мы ввели в прошлом году около 9 млн кв. метров жилья, офисной, коммерческой недвижимости. Это огромный сектор, который насчитывает более триллиона рублей ежегодных инвестиций в экономику города. Конечно, нам надо предпринять все меры для того, чтобы этот бизнес поддержать, чтобы этот объем инвестиций не уменьшался или был достаточно стабильным», – заявил Сергей Собянин на заседании правительства Москвы, на котором обсуждались антикризисные меры. Из системных мероприятий в этом направлении в городском правительстве выделяют два. Первое – это контроль инвестиционных программ естественных монополий. «Очевидно, когда меняется градостроительная ситуация, есть возможность посмотреть на сроки ввода тех или иных объектов, соответственно, снизить, скажем, давление на тарифы со стороны инвестиционных программ и тем самым более жестко контролировать тарифы», – поясняет глава департамента экономической политики и развития города Москвы Максим Решетников. Второе – введение моратория на увеличение ставок за аренду имущества, рассрочка платежей за аренду земли и за изменение вида разрешенного использования участка. «Это то, что просил бизнес: зафиксировать на какое-то время стабильные условия», – отмечает господин Решетников.
Сейчас владельцам земли рассрочка вообще не полагается, а арендаторы могут получить ее, только если платежи превышают 500 млн рублей (не менее 250 млн рублей в квартал). В случае реализации положений антикризисного плана правительство отменит ограничения для собственников и одновременно уменьшит порог до 100 млн рублей. При платеже выше этой суммы рассрочку планируется давать на три года по ставке рефинансирования (8,5%), меньше 100 млн рублей – до года. Кроме того, претендовать на льготу смогут владельцы любых объектов – вне зависимости от их назначения и места расположения. Напомним, что сейчас рассрочка при строительстве жилья действует только в границах Третьего транспортного кольца, а коммерческой недвижимости – за его пределами.
Аналогичные рассрочки получат те, кто снимает запрет на строительство, меняя вид разрешенного использования участка. Купившим землю при льготной приватизации за 20% от ее кадастровой стоимости приходится доплачивать оставшиеся 80% исходя из кадастровой стоимости земли будущего вида использования (для остальных землевладельцев – процент от кадастра пропорционально плотности застройки).
«В ряде случаев разовый платеж составляет от 1 до 5 млрд рублей. Поскольку продажи будущего объекта еще не начались, сумма может оказаться неподъемной для девелопера», – поясняет актуальность рассрочки глава департамента городского имущества Владимир Ефимов. «Это действительно очень важная, действенная мера, которая позволит нам более гибко планировать строительство и снизить кредитно-долговую нагрузку сейчас, когда ставки по кредитам очень высоки», – комментирует глава группы «Мортон» Александр Ручьёв. По его словам, бизнес также рассчитывает на пересмотр кадастровой стоимости объектов, по которой рассчитываются налоги. Сейчас она на 30–40% выше рыночных позиций.
В 2014 году за изменение вида использования город должен был получить 21 млрд рублей. Однако застройщики в положенные сроки перечислили только 85% означенной суммы, образовав трехмиллиардную задолженность. В мэрии понимают: если рассрочку не ввести, размер задолженности будет увеличиваться. Пусть лучше платежи поступают равномерно, хотя и меньшими порциями. «При рассрочке на три года город вместо 21 млрд рублей получит 7», – уже подсчитали в департаменте имущества. Общая же цена возможных льгот (с учетом моратория на повышение ставок для арендаторов земли и городского имущества) – 40 млрд рублей. «Это около 2,5% запланированных доходов бюджета в 2015 году. Город может себе такое позволить, учитывая большие остатки средств бюджета на счетах», – комментирует аналитик S&P Карен Вартапетов.
Кроме того, в антикризисный план Москвы вошли меры, направленные на поддержку строительной отрасли, такие как принятие поправок в Градостроительный кодекс РФ, которые отменяют проекты планировок по линейным объектам; разработка мер по стимулированию жилищного строительства и по поддержке ипотечного кредитования; внесение изменений в нормативы обеспеченности строящихся объектов парковками по текущей транспортной ситуации; изменение нормативов по инсоляции; утверждение территориальных схем ТиНАО в первом полугодии. Правительство Москвы также планирует выступить с инициативой изменения Налогового кодекса в части отмены налога на прибыль по построенным инвесторами и переданным городу объектам социальной сферы. Девелоперам больше всего понравились конкретные предложения. «Мы поддерживаем меры по пересмотру норматива обеспеченности машино-местами и смягчению норм изоляции – это позволит более качественно и рационально использовать городское пространство, снизить себестоимость строительства и повысить комфортность проживания жителей», – говорит Александр Ручьёв.
Для объектов госзаказа столичные власти планируют провести очередную оптимизацию градостроительных, проектных и технологических решений, техусловий на подключение к объектам инженерной инфраструктуры и стоимости контрактов за счет импортозамещения. Кроме того, в план включен пункт о возможности перехода подрядчиков по их желанию на обслуживание в казначейство, что избавит их от необходимости получать банковскую гарантию. «Гарантии сейчас крайне дороги, поэтому бизнес, в особенности строительный, просил нас придумать какой-то порядок, который, с одной стороны, не снимал бы вопросы надежности, а с другой –ликвидировал бы ненужные издержки», – поясняет Максим Решетников. По его оценкам, переход в казначейство приведет к снижению стоимости госконтрактов на 10%, что является существенной экономией.
Что касается импортозамещения, то, по словам главы стройкомплекса Марата Хуснуллина, до конца 2015 года предполагается локализовать производство тюбингов и вентиляционных систем, используемых в метростроительстве, в столичном регионе, возможно, и в новой Москве. Вместе с тем, по мнению господина Хуснуллина, «в строительстве проблема с импортозамещением не такая острая, как в других отраслях, поскольку доля импортных составляющих не превышает 20%. Другой вопрос – соотношение цены и качества. Здесь все как в жизни: если ты хочешь экономить на запчастях, то будь готов ездить на «жигулях», если хочешь ездить на «мерседесе», значит, тебе придется потратиться на импортные детали». По его словам, импортозамещение – сложная и дорогостоящая процедура. Чтобы наладить выпуск недостающих материалов или оборудования внутри страны, требуется как минимум полгода. При этом не исключено, что некоторые виды техники заменить будет невозможно, поскольку держатели лицензий не дадут согласие на ее производство в РФ, а если и дадут, то сначала придется закупать дорогостоящее оборудование. «Мы не можем себе позволить, чтобы стройки, финансируемые городским бюджетом, столько времени простаивали, – отмечает Марат Хуснуллин. – Я не удивлюсь, если такую же позицию займут девелоперы: вряд ли в текущей ситуации на валютном рынке они готовы полгода ждать замены импортных материалов».
