«От планов по комплексному развитию города не отказываемся»

В минувшую пятницу, 27 марта, гостем коллектива редакции газеты «Московская перспектива» стал председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев. В ходе беседы с журналистами нашего издания он рассказал о том, какие инвесторы сегодня готовы вкладывать деньги в развитие российской столицы, чем отличается Клуб инвесторов от Ассоциации инвесторов Москвы, какое будущее у апартаментов, а также разъяснил, почему сегодня пересматриваются проекты застройки территорий города.

Инвесторы интересуются

 Недавно в Каннах прошла выставка MIPIM-2015. Как вы оцениваете итоги прошедшего мероприятия?

– К сожалению, московского стенда в этом году не было, хотя многие искали нас. Кстати, наше место в этом году заняли коллеги из Турции, многие отмечали, что их стенд очень напоминал московский прошлого года. Что касается работы московской делегации, упор мы сделали на проведение «круглых столов», на которых обсуждали тот грандиозный рывок в развитии, который Москва сделала за последние годы, в первую очередь в реализации проектов строительства метро, дорог, инвестиционных объектов. Официальных встреч в этом году было мало, а вот рабочих много.

Со стороны инвесторов есть большой интерес к Москве по развитию крупных территорий: американские компании интересуются промзонами, логистическими и торговыми центрами, китайцы готовы участвовать в проекте по ЗИЛу и ждут, когда будут объявлены торги. По гостиницам было много интересантов, правда, главным образом интерес связан с реконструкцией существующих зданий, а не со строительством новых. Отмечу, что у европейских инвесторов интерес к Москве сейчас гораздо меньше, чем раньше. На «круглых столах», которые мы проводили, присутствовали в основном бизнесмены из России, США, Сингапура, азиатских стран. Европейские компании были представлены чаще всего консультантами, юридическими лицами, которые оказывают услуги посредничества, но не самими девелоперами.

Какие-то конкретные иностранные проекты сейчас рассматриваются?

– Есть конкретные проекты. Американская компания будет застраивать район около аэропорта «Внуково». Там могут появиться большой логистический центр, аутлет, торговые и офисные здания. Жилье в этом проекте не предусмотрено. Также они планируют участвовать в возведении развязки с Киевским шоссе, которая создаст удобный съезд к их объектам, и эстакады на «Внуково». Это проект в достаточно хорошей степени проработки, открыто финансирование. В прошлом году мы одобрили концепцию данной территории, сейчас они приступили к проектированию, уже в этом году хотят начать строительство.

 В прошлом году говорили, что иностранцы интересовались еще покупкой домов-книжек на Новом Арбате. Сохраняется ли этот интерес и когда планируется проведение торгов?

– В прошлом году, когда мы разговаривали с инвесторами и рассказывали им, что планируем продавать дома-книжки, среди них были интересанты. Но когда они узнали, что первые этажи этих зданий не в собственности города, а имеют других владельцев, инвесторы отказались от покупки. Они не хотят, чтобы были какие-то другие собственники. Это их принципиальная позиция, которая основывается на том, что договориться о реконструкции или о совместном участии в капитальном ремонте с множеством собственников крайне сложно.

Какова же дальнейшая судьба этих объектов?

– Возможно, найдется какой-нибудь фонд, который захочет разместить «длинные» деньги. При наличии арендаторов, которые платят рыночную ставку, у этих зданий может быть доходность.

 Ходили разговоры, что эти здания могут снести, а на их месте построить новые…

– Сносить и заново строить не разрешила Градостроительно-земельная комиссия. Данные объекты будут сохранены в существующем виде. Допустимо только изменение фасадов на более современные.

Несговорчивые соседи

На ГЗК последнее время много решений принимается по промзонам. Не секрет, что большинство из них представляет собой лоскутное одеяло, где количество собственников достигает двухсот и более. Какие механизмы город предлагает, чтобы реорганизация промышленных территорий все же состоялась?

– Пока нет юридических механизмов, чтобы вовлечь всех собственников в этот процесс. Поэтому договориться с соседом довольно сложно. Есть, предположим, крупный инвестор, который берет на себя развитие всей территории, вкладывает деньги в проект планировки, со всеми структурами проводит работу, а есть его «сосед», который запрыгивает в последний вагон и говорит: «А я тоже хочу строить жилье. Но я не заплачу ни копейки. А если ты не согласен, то и я тебе не дам согласие для реализации твоих проектов». Это несправедливо. Поэтому необходимо вносить поправки в законодательство, в том числе те, которые позволят обязать этих «соседей» реорганизовывать свои территории.

По нескольким территориям мы делаем проверки на предмет их функционального использования. Если территория используется не по назначению, то налагается штраф за нецелевое использование участков.

У нас есть крупные инвесторы, которые сегодня взяли на себя ряд таких территорий. Например, ПСН развивает территорию Грайвороново, ОПИН – территорию стадиона «Торпедо», «Интеко» – Раменского. По этим проектам ранее была разработана концепция, но инвесторы просят в нынешних условиях изменить очередность реализации, потому что им придется вложить большие средства за изменение целевого использования земельного участка. Поэтому мы будем вводить рассрочку таких платежей, чтобы поддержать инвесторов.
 
Некоторые депрессивные городские территории находятся в федеральной собственности, получается договариваться с их владельцами?

– У каждой конкретной территории своя ситуация. В Москве много федеральных земель, в том числе предприятия, обеспечивающие обороноспособность страны. Разумеется, мы не можем их никуда выселить. Но вместе с тем есть и объекты, где когда-то располагались воинские части, которых сегодня уже нет. Думаю, что по таким участкам договориться будет проще. Надеюсь, что они будут развиваться.

 Некоторые предлагали в качестве одного из механизмов воздействия изымать участки у несговорчивых собственников. Разве это возможно?

– Как изъять частную собственность? Изъять можно то, что используется не по назначению либо незаконным способом. Есть механизм изъятия земель для городских нужд: строительства дорог, соцобъектов, метро, ТПУ.

ТПУ не сразу строится

 
Заммэра Марат Хуснуллин как-то отметил, что программа строительства ТПУ реализуется не теми темпами, которыми хотелось бы. С чем это связано?

– Изначально идея ТПУ была в пересадке с одного вида транспорта на другой, с автомобиля на общественный. Поэтому «Мосинжпроект» и метрополитен проектировали в районе ТПУ большое количество парковочных мест – 1000–2000. Но мы видим, что сейчас количество автомобилей снижается, особенно в центре города, потребности в таком количестве машино-мест уже нет, поэтому мы пересмотрели этот показатель.

Главное сейчас – привлечь в эти проекты инвесторов, потому что за счет бюджета программа реализовываться не будет. Город готов в виде своих акционерных структур и ГУПов – «Мосинжпроект», метрополитен, «РВ-метро», МКЖД – делать концепции. Практически по всем узлам уже сделаны концепции. Но это только первый шаг. Далее утвердили границы территорий. Более того, департамент имущества опубликовал на своем сайте перечень территорий, которые подлежат изъятию, а также расторг все краткосрочные договоры.

Но, повторюсь, пока нет конкретных инвесторов, граддокументацию делать не будем, уж тем более не будем разрабатывать проект. Какой толк это делать, если девелопер потом все будет пересматривать? У нас сегодня по шести пилотным проектам есть интересанты, сейчас идет процесс взаимоувязки интересов города и инвестора. Если к пониманию не придем, тогда эти проекты пока реализовываться не будут, сделаем какие-то локальные мероприятия.

 Что это за пилотные проекты?

– Речь идет о ТПУ «Саларьево», «Рассказовка», «Ботанический сад», «Аминьевское шоссе», «Некрасовка» и «Лесопарковая». Эти объекты на сегодняшний день максимально проработаны.

 Какие это инвесторы?

– Компания «Пионер» хочет участвовать в строительстве ТПУ «Ботанический сад», на Аминьевке – «ИНТЕКО», на «Лесопарковой» – «Ведис». Также заинтересованы «Ташир», ПСН.

 То есть в этом году может начаться строительство этих объектов?
– Нет, в этом году, если получится договориться с инвесторами, может начаться проектирование. Стройка начнется в лучшем случае в 2017 году. Первые полноценные ТПУ при таком раскладе можно ожидать в 2018 году.

Организационные вопросы

 
Для руководства города встречи с Клубом инвесторов стали регулярными. Как вы оцениваете результаты работы?

– Сегодня очевидно, что идея создания клуба, которая принадлежала мэру Москвы Сергею Собянину, была абсолютно правильной. Клуб инвесторов Москвы работает уже два года. В него входят около 40 участников. В основном это представители крупного бизнеса, которые вместе контролируют 33% рынка недвижимости Москвы.

Мы с ними работаем в первую очередь по изменению нормативной и налоговой базы, над совершенствованием законодательства, по упрощению административных процедур. Уже есть неплохие результаты – недавно приняли постановление, которое касается строительства детских садов, школ и дорог на деньги инвестора. Раньше компания возводила за свой счет объекты, передавала их городу и еще за это платила налог. Теперь эти затраты можно будет относить на себестоимость строительства с последующим возвратом НДС. Также по инициативе Клуба инвесторов снижаем нормативы по парковкам – там, где они не нужны.

Участники Клуба инвесторов создают различные концепции развития транспортно-пересадочных узлов, промышленных территорий. Самое главное – они выдерживают городскую стратегию развития, по крайней мере те посылы, которые мы им даем с точки зрения дисциплины, социальной ответственности, они соблюдают. Участники Клуба инвесторов дали нам джентльменское обещание – не продавать квадратные метры по серым схемам. Они это обещание сдерживают.

 В чем разница между Клубом инвесторов и Ассоциацией инвесторов?

– Ассоциация объединяет средних и небольших инвесторов, а Клуб включает в себя крупные компании. Ассоциация инвесторов занимается развитием тех прикладных проектов, по которым правительство готово вести диалог. Они отбирают такие проекты, смотрят, собирают документацию, и власти готовы им помогать. По Клубу инвесторов у нас все-таки нормативно-правовая работа.

Через ассоциацию у мелких и средних инвесторов появилась возможность вести прямой диалог с властью. Мы переходим на новый этап взаимодействия с ними. Мы договорились, что они создадут базу инвестиционных проектов, так называемый банк проектов, чтобы сделки по проектам стали прозрачными, чтобы инвестор мог обратиться за консультацией в ассоциацию и получить актуальные данные по градостроительным решениям, по земле, по разрешительным документам. Для оперативности работы мы откроем им городские базы данных, чтобы они могли смотреть кадастры, разрешения, ГПЗУ, наличие экспертизы. Такая информация открыта и сейчас, любой гражданин может написать обращение и получить ответ, но мы хотим с инвесторами делать это более оперативно, чтобы это не были покупки кота в мешке – проектов, которые город даже не утверждал.

Граждане под защитой

 
В последнее время много говорится об апартаментах. Что это фактически недвижимость, которую люди покупают для проживания. Но она не обеспечена социальной инфраструктурой. Будет закрыта эта лазейка?

– Ну почему лазейка? Это один из видов нежилых помещений. Юридически такого термина, как «апартаменты», в России нет. Его на американский манер придумали девелоперы. За рубежом есть довольно четкое разделение на лофт, апартаменты, резиденции. У нас же пока есть только жилые и нежилые помещения.

Мы не запрещаем строить апартаменты там, где это возможно. Если территория не предназначена для возведения жилья, но там могут появиться гостиницы и апартаменты, почему бы и нет. Но люди должны четко знать, что они покупают. С одной стороны, апартаменты должны приравниваться к жилью с точки зрения комфорта, но не с точки зрения наличия инфраструктуры: садиков, школ и других необходимых объектов. Застройщики должны разъяснять покупателям, что юридически это нежилое помещение, то есть детского сада нет, школы нет, парковка только при наличии свободных мест, а не согласно нормативам, коммунальные услуги дороже, прописки нет, а только регистрация. Если человека это устраивает, то, пожалуйста, покупай апартаменты.

Есть и другая проблема. Девелоперы привлекают средства граждан для строительства апартаментов, хотя закон о долевом участии не защищает их прав. Поэтому мы, как контролирующий орган, хотим внести поправку в 214-ФЗ и проверять строителей, целевое использование средств, сроки завершения объектов. Мы отправили наши предложения в Министерство строительства и ЖКХ и надеемся, что они будут рассмотрены в ближайшее время.

 В чем срочность их принятия?

– Это связано с кризисом. Мы это чувствуем по срокам строительства, по сделкам с жильем и по возможности появления новых серых схем. Чтобы этого не допустить, закон надо срочно принять.

 Недавно Марат Хуснуллин, вы и дольщики встречались с представителями компании «СУ-155». Люди не могут получить свои квартиры в шести ЖСК. Каковы результаты переговоров?

– Да, такая встреча состоялась. СУ-155 – огромный холдинг, который контролирует порядка 7–10% московского рынка. При этом надо признать, что он оказался одним из злостных нарушителей. Они все продают через жилищно-строительные кооперативы. По нормам действующего законодательства кооператив может привлекать средства граждан по 214-ФЗ, но только если у него есть земля, все необходимые разрешения, проект, прошедший экспертизу. В случае с СУ-155 кооператив – это просто посредник, собрал деньги с покупателей и перечислил их застройщику.

Мы постоянно разъясняем гражданам, что покупать через кооперативы не следует, есть другие инвесторы, кто строит, продает и оформляет долевое участие по закону. И основное требование дольщиков на нашей встрече было переоформить договор пая на договор долевого участия.

Хочу напомнить: чтобы покупатели жилья не попадали в подобные ситуации, они всегда могут проконсультироваться с нашими специалистами по горячей линии.

 Недавно вы говорили, что все больше инвесторов хотят строить жилье вместо коммерческой недвижимости. Не приведет ли это к появлению новых спальных районов?

– В Москве жилье – наиболее выгодный сегмент с рентабельностью в зависимости от территории 30–50%. Еще один плюс – эту недвижимость можно быстро продать. Мы уже пересмотрели порядка 50 объектов, еще около 30 заявок на очереди. В прошлом году мы бы такие вещи, конечно, не согласовывали, но сейчас ситуация другая. Отрасль надо поддерживать, загружать строительные мощности, занятость сохранять, налоги в бюджет должны поступать, поэтому согласовываем жилье, но при наличии социальных объектов.

Что касается спальных районов. Что такое спальный район? Большая территория, застроенная жильем. Но по проекту там должны быть социальные объекты, места приложения труда. И через 2–3 года они появятся. Мы не отказываемся от своих планов по комплексному развитию города. Но, учитывая экономическую ситуацию, по некоторым объектам разрешаем инвесторам возвести сначала жилье и социалку, а потом рабочие места.

О ЛИЧНОМ

 Как проводите свободное время?

– Свободное время? Где его взять? Вы же знаете, что было объявлено о сокращении 30% сотрудников мэрии. При этом функции никто не убрал. Свободного времени и раньше было мало, а теперь станет еще меньше.

 Может быть, тогда есть хобби?

– В первую очередь – спорт, а также книги.

 Какой вид спорта нравится больше всего?

– Чем только не увлекаюсь: хоккей, лыжи. В свое время окончил музыкальную школу по классу баяна, иногда играю в кругу близких и друзей.

 Если уж речь зашла о музыке, недавно активисты предложили поставить в Москве памятник Джону Леннону. Как вам идея?

– У нас много выдающихся музыкантов. Есть другие персоны, которые, на мой взгляд, достойны появления в монументах, скажем так, раньше Джона Леннона.