«Мы свою стратегию не меняем»

«Мы свою стратегию не меняем»

«Мы свою стратегию не меняем»
«Мы свою стратегию не меняем»
Александр Ручьёв о новом домостроительном комбинате «Град», конкуренции на рынке и ценах на жилье

Разговор с Александром Ручьёвым, президентом компании «Мортон», в портфеле проектов которой 7,6 млн кв. метров жилья в России, проходил во французских Каннах, в период проведения там Международной выставки МIPIМ-2015. Надо отметить: российское присутствие на Лазурном Берегу в этом году свелось, по сути, лишь к обсуждению текущей экономической ситуации и попыткам осмыслить ее. В «круглых столах» и конференциях приняли участие крупные федеральные и столичные чиновники, главы девелоперских и риелторских компаний.

Александр Валерьевич, каковы ваши впечатления от выставки МIPIM? 
– Самое первое впечатление – на выставке стало совсем мало посетителей и участников из России. Все происходит не так ярко и помпезно, как раньше. Хотя активность, безусловно, есть, и это радует: мировая деловая сфера вполне динамична, жизнь идет.

  На выставке много говорили об экономическом кризисе. На ваш взгляд, что значит кризис – коллапс и уход с рынка компаний или это выход на новые рубежи? 
– Безусловно, для кого-то кризис – это возможности, а для кого-то обрушение. Другое дело, что нынешний кризис – он неправильный, искусственный, его не должно было быть.

 А конкретно для вашей компании? 
– Мы, безусловно, в кризис должны укрепить свои позиции. У нас достаточно и сил, и ресурсов, так что будем считать, что для нас кризис – это новые возможности.

  Как вы думаете, рынок все-таки сократится, конкуренция снизится? 
– Я думаю, что спрос будет сужаться, но он будет сохраняться вокруг крупных компаний, которые имеют больше возможностей, более высокую надежность, больше источников рефинансирования и качественные проекты с хорошим расположением. Поэтому считаю, что количество игроков сократится. И во многом именно за счет перераспределения потребительского спроса. Этот фактор послужит катализатором ухода части компаний с рынка. Меньше всего это касается сегмента эконом-класса – он более стрессоустойчив.

  Ипотека, которую сейчас собираются субсидировать и которая в последние годы была инструментом удовлетворения спроса, не спасет ситуацию? 
– Ипотека действительно мощный инструмент поддержки спроса. И решение правительства о субсидировании, конечно, фактор позитивный, но он не станет доминирующим. Чтобы произошел резкий всплеск активности, ставки должны быть ниже, они должны находиться на уровне 8–10%. Поэтому мы сегодня, например, с банком ВТБ предлагаем ипотеку со ставкой 10% годовых на первые три года, а с четвертого – стандартные для программы субсидирования 12%.

 Что происходит с вашими проектами? Какие из них находятся в высокой степени готовности?  
– У нас в работе большое количество проектов, большинство из них – в завершающей стадии. В числе новых и наиболее крупных три микрорайона – «Северный», «Жемчужина Зеленограда» и ЖК «Люберецкий».

  Многие застройщики прогнозируют, что при банкротстве компаний появятся новые обманутые дольщики и крепким компаниям придется заниматься их проблемами. Что вы думаете? 
– Да, безусловно, такие опасения у нас есть. Это большая проблема. Сейчас мы выходим с инициативами – как сделать, чтобы этого не произошло. Исходя из собственного опыта, мы понимаем, что в такой ситуации стоило бы сделать. Это и законодательные инициативы, и предложения по усилению контроля в части принятых законов.

  Недавно главный архитектор столицы Сергей Кузнецов заявил, что типовое строительство в столице станет другим. У вас есть заметные успехи на этом направлении. Расскажите, пожалуйста, о своем заводе.  
– Да, мы построили самый современный в России и даже в мире проектно-производственный комплекс ДСК «Град». Его технологии позволяют проектировать и строить, находясь в одной информационной среде. Совершенное новшество – это возможность применения гибкой магнитной опалубки, штрихкодирования и в целом совершенно иного, инновационного подхода при производстве панелей. Все это позволяет застройщику быть гибким, не создавать одни и те же серии похожих друг на друга домов, а воплощать любую планировочную структуру, то есть быть конкурентоспособным на внешнем рынке. Мощность завода – 525 тыс. кв. метров продукции в год. И фактически мы готовы индустриальным способом производить индивидуальные дома с фактурными цветными фасадами и любым набором планировок.

 «Град» построен в расчете на ваши нужды или для продажи продукции на рынке? 
– Планировалось, что две трети продукции будет потреблять сама компания «Мортон», а остальное – поставляться на рынок.

  Скажите, пожалуйста, подобные начинания в связи с кризисом еще возможны или теперь станут достаточно редким явлением? 
– Думаю, что в дальнейшем это станет просто невозможным. Потому что все подобные комбинаты строятся на базе иностранных технологий, иностранной робототехники. С учетом нынешнего валютного курса это станет непосильным в финансовом отношении. Возможно, что в ближайшие два-три года строительство домостроительных заводов просто прекратится.

 Вы можете как-то наглядно сопоставить качество привычного нам типового дома и того, что будет собран с применением ваших комплектующих? 
– Если сравнивать, то это примерно как «Мерседес» и «Жигули». Обе – машины, но если «Мерседес» едет и не шумит, то «Жигули» – едут и шумят. Разница примерно такая же. Звукоизоляция, теплоизоляция и многое другое – все в этих домах будет совершенно другим.

А фасады? 
– Фасад может быть любой – все зависит от идеи архитектора, от планировочного решения.

  Качество отечественного строительства со временем повышается или нет?  
– Безусловно, качество улучшается. И основная причина в том, что игроки рынка в борьбе за покупателя начинают строить по-новому. Девелопмент у нас существует около 20 лет – это не так уж много. Люди просто учатся строить, они уже не допускают тех ошибок, которые допускали ранее. Имеет значение, конечно, и ужесточение законодательных требований, и повышение ответственности застройщиков. Если дом построен плохо, если идут жалобы, то люди уходят покупать жилье в другие микрорайоны, в другие компании. Здесь еще уместно было бы сравнить монолитное строительство и строительство обычных домостроительных комбинатов. Если многие монолитные дома в сегменте эконом-класса могут потребовать капремонта фасадов уже через 20 лет (на практике часто не соблюдаются технологии), то продукция нашего ДСК – это гарантия эксплуатации в течение 100 лет без ремонта. Доля ручного труда здесь меньше, значит, и дефектов по определению меньше.

  Можете сделать какой-то прогноз по ценам? Все-таки для потребителя это главный вопрос. 
– Цены на жилье, я думаю, не упадут. Хотя многие считают иначе. С другой стороны, площади квартир будут сокращаться, квартиры станут меньше. И поэтому даже при повышении стоимости одного квадратного метра общая цена покупки снизится.

  Известно, что ваша компания участвовала в проектах государственно-частного партнерства (ГЧП), в частности в тех, что связаны с коммунальной сферой. Вы инвестировали в строительство очистных сооружений, котельных, прокладывали сети. Как вы оцениваете перспективы ГЧП в ЖКХ и других сферах? 
– Наша компания задействована в этой сфере не так давно – всего два года. Мы построили четыре очистных сооружения в Московской области, они работают уже более трех лет и показали высокую производительность при низкой себестоимости – хорошее качество очистки сточных вод. Часть коммунальных объектов строили на свои средства, часть на заемные средства Сбербанка. Но все это было вынужденной мерой, потому что создавать большие жилищные агломерации невозможно без решения коммунальных проблем, без инвестирования в эту сферу. Я считаю, что выстраивание партнерства между бизнесом и властью в сфере ЖКХ идет в правильном направлении. Имею в виду закон о концессиях, введение совокупного платежа в сфере тарифного регулирования, софинансирование капитальных затрат. И все-таки рассчитывать на быстрое изменение ситуации здесь вряд ли стоит. Сужу по собственному опыту. Главный негативный фактор – это неоформленность сетей. Муниципалитеты, с которыми мы имеем концессионные соглашения, имеют неоформленные в законном порядке сети, срок оформления их в собственность занимает как минимум 1,5 года. Часто сроки удлиняются из-за проблем с кадастрированием. Кроме того, муниципалитеты разрабатывают схемы инвестиционного взаимодействия с бизнесом как бы под себя, не торопясь их обнародовать. Было бы лучше, если бы они выступали в этом процессе не как заказчики, а как согласующие инстанции.

Вот сейчас Минпромторг в рамках программы импортозамещения предлагает кредитовать проекты по импортозамещению под 5%. Если бы такая же программа была принята в сфере ЖКХ и все кредиты, которые идут на создание инфраструктуры, модернизацию коммунальных объектов, предоставлялись по такой же ставке, это вызвало бы ажиотаж среди инвесторов и застройщиков. И это было бы актуально еще и потому, что в ситуации, когда объемы строительства сокращаются, многие захотят сохранить коллективы и переориентироваться на другие сферы.

  Александр Валерьевич, известно, что кризис – это время смены стратегий. Что вы скажете на этот счет в отношении компании «Мортон»? 
– Мы стратегию не меняем. Считаю, что выбрали ее правильно. И сейчас запускаем новые форматы жилья, делаем более экономными по площади квартиры, сокращаем внутренние издержки. Это все стандартные приемы. Также мы развиваем бизнесы, имеющие экспортную выручку, хотим выйти со своей продукцией и технологиями в другие страны. Может быть, это будут проекты не полного цикла, а частичного, например, строительство какой-то элементной базы – очистных со-
оружений, инженерной инфраструктуры.

 И какие это страны?  
– Сейчас мы ведем переговоры с Индией, Вьетнамом, Турцией. Этот процесс – небыстрый, долгосрочный, хотя, я думаю, вполне перспективный.

Теги: #