«Кризис – лучшее время для входа в инвестпроекты»
В то время как многие строительные конгломераты лихорадит, финансово-строительная корпорация «Лидер» объявляет о новых проектах в Московском регионе, а также выходит на петербургский рынок недвижимости. Недавно стало известно, что в строительство жилого комплекса в пригороде Северной столице компания вложит более 7 млрд рублей, а всего в 2015 году инвестирует в строительство жилья около 26 млрд рублей. Как холдингу, который в этом году отметит свое десятилетие, удается не сбавлять обороты даже в кризис? На чем строится уверенность в завтрашнем дне? Планирует ли компания менять стратегию развития? На эти и другие вопросы «Московской перспективы» согласился ответить основной владелец и президент ФСК «Лидер» Владимир Воронин.
В прошлом году ваша компания сдала более 500 тыс. кв. метров недвижимости – это почти двукратный прирост к показателям 2013 года. В 2015 году «Лидер» уже презентовал сразу несколько новых строек. Притом что ситуация на рынке недвижимости к инвестициям вроде бы не располагает. Почему выводите на рынок новые проекты именно сейчас?
– Мы развиваемся в рамках одобренной стратегии, а кризис всегда рассматриваем как время новых возможностей. Вообще, исторически так сложилось, что мы активно инвестируем в новые проекты именно в кризис. Например, в 2008–2009 годы, когда рынок стагнировал, мы одни из первых стали покупать площадки в Москве и регионах. Сегодня большинство тех проектов успешно завершены, а мы проделали путь от небольшой инвестиционной компании до одного из крупнейших инвестиционно-строительных холдингов Московского региона. Нередко именно в кризис складываются благоприятные условия для вхождения в инвестпроекты: цены на землю корректируются, продавцы становятся более сговорчивыми.
Почему же не все компании спешат этими условиями воспользоваться?
– Большинство девелоперских компаний в последние годы развивались преимущественно на заемные средства. Неудивительно, что в кризис многие из них столкнулись с острым дефицитом текущего финансирования, не говоря уже об отсутствии резервов для развития новых проектов. Что же касается нас, то мы всегда старались сохранять определенный запас ликвидности, который позволяет как минимум в течение полугода осуществлять строительство исключительно на собственные средства, без привлечения кредитов и даже взносов дольщиков. Благодаря такой «подушке безопасности» мы чувствуем себя уверенно даже в ситуации финансового коллапса и резкого роста стоимости заимствований. Мы оперируем большими объемами средств – годовой оборот холдинга сейчас составляет 62 млрд рублей. Но при этом не закредитованы, как некоторые другие коллеги, по девелоперскому бизнесу. У нас репутация надежных застройщиков – нет ни одного обманутого дольщика, при этом мы помогли достроить жилье для почти трех тысяч семей дольщиков других компаний, которые не справились со своими обязательствами. Спасение обманутых другими застройщиками дольщиков – это вообще, можно сказать, часть нашей социальной миссии.
Чем объясняется увеличение региональных проектов в портфеле ФСК «Лидер»? Учитываете ли вы негативный опыт некоторых крупных московских застройщиков, которые потерпели фиаско в регионах?
– Мы расширяем географию, децентрализируемся, однако в консолидированной выручке доля региональных проектов пока относительно невелика. Это связано как с масштабами региональных строек, так и с динамикой продаж. Если в Московской области продаются сотни квартир в месяц, то в той же Калужской области объемы продаж на порядок ниже. Поэтому не стоит преувеличивать риски региональной экспансии. К тому же мы действуем очень избирательно, тщательно выбираем площадки под застройку. Рассматриваем сто вариантов, из которых выбираем один, а не наоборот. При этом понимаем, что конкуренция на рынке высока, и нам придется побороться за место под солнцем. В последние годы компания накопила значительный опыт строительства жилья в регионах, натренировалась на проектах разного калибра. В региональных проектах лично я вижу не только коммерческую составляющую, но и социальную роль. Уверен, что в регионах должно строиться жилье по качеству не хуже, чем в Москве. При этом по цене оно должно быть более доступным. Мы хотим тиражировать в регионах наш формат экономичного жилья, который по качеству максимально приближен к характеристикам комплексов бизнес-класса. В концепции UP-кварталов особое внимание уделяется транспортной доступности, благоустройству территории, обслуживанию жителей (консьерж-сервис), развитию инфраструктуры – на первых этажах комплексов расположены магазины, банки, кафе и другие сервисы, позволяющие получать необходимые услуги в пределах жилого комплекса.
Недавно ваша компания приступила к строительству первого UP-квартала в Ленинградской области. Чем продиктован интерес к этому региональному рынку? Почему он выбран для тиражирования UP-кварталов?
– Когда москвичи называют рынок недвижимости Северо-Запада региональным, то многие петербуржцы на них сильно обижаются. Мы таких ошибок в идентификации стараемся избегать. Для нас Северная столица и ее пригороды – одно из приоритетных направлений развития наряду с Москвой и Подмосковьем. Фактически это второй после Москвы и области регион по объемам строительства жилья и продажам квартир. В прошлом году в Петербурге и Ленинградской области было продано более 5 млн кв. метров жилья. Объемы продаж выросли на 32%. Мы намерены стать на Северо-Западе заметным игроком, войти в тройку крупнейших петербургских девелоперов. Но и ограничиваться Петербургом не намерены. Вскоре приступим к строительству крупного микрорайонав городе Обнинске Калужской области. В этот проект жилой площадью около 100 тыс. кв. метров мы инвестируем 5 млрд рублей.
Насколько востребованным оказался новый петербургский проект – оправдались ли ваши ожидания? И как в целом вы оцениваете ситуацию на рынке недвижимости?
– В начале марта мы подумали, что надвигается катастрофа – продажи в феврале заметно снизились. Но к концу месяца ситуация на подмосковном рынке выровнялась, спрос стал восстанавливаться. Вероятно, сказались действия, предпринятые властями по субсидированию ипотеки. Ставки по кредитам на покупку квартир в новостройках заметно снизились. Расширился круг банков-участников госпрограммы льготного кредитования. Что же касается петербургского рынка, то такого ажиотажа мы даже и не ожидали! За первую неделю после старта проекта было забронировано более 100 квартир. И это при том, что локальный рынок весьма конкурентный – в Мурине толкаются локтями более двадцати девелоперов. В активной стадии реализации – около 40 новостроек.
В кризис 2008 года произошло переформатирование рынка жилищного строительства. Ожидаете ли вы каких-либо изменений сейчас, на новом кризисном витке? Планируете учитывать такие изменения в своей стратегии?
– Мы делаем ставку на сегмент жилья комфорт-класса. Абсолютно точно не будем строить загородную недвижимость и элитное жилье. Сегодня на комфорт-класс приходится около 65% нашего инвестпортфеля. Это прежде всего проекты, которые мы позиционируем как UP-кварталы. Почему? Потому что жилье комфорт-класса является самым стабильным сегментом – как с точки зрения спроса, так и производственных затрат. Доля импортных составляющих при строительстве жилья такого класса не превышает 10% от общего объема строительных материалов. Тогда как в элитном сегменте на долю импортных материалов и оборудования приходится до 60–70% себестоимости. В сегменте комфорт-класса проще найти качественную российскую замену импортной продукции. Мы, например, уже реализуем собственную программу по импортозамещению. Недавно отказались от закупки зарубежных систем отопления. Раньше всегда применяли корейские лифты, а сейчас корейская компания не может с нами заключить контакт на 10 лет в рублях. Поэтому мы привлекли немецкую компанию Thyssen, у которой завод под Петербургом. С одной стороны – немецкое оборудование, с другой – производится на территории России. На некоторых объектах поставим щербинские лифты. Что же касается вопроса о переформатировании рынка, то каких-то глобальных структурных сдвигов не ожидаем. Возможно, на рынке появятся новые механизмы финансирования сделок с жильем, альтернативные классической ипотеке. Многие застройщики, в том числе и наша компания, уже сегодня предлагают выгодные программы покупки жилья в длительную рассрочку.
Есть ли у нынешнего кризиса какие-то принципиальные отличия от кризисов предыдущих?
– На мой взгляд, основное отличие состоит в том, что предыдущий кризис был глобальным. Сейчас же кризисные явления локализованы. И это приводит к некоторым дисбалансам в хозяйственной жизни. Например, если в 2008 году некоторые виды строительных материалов заметно подешевели, то сегодня мы наблюдаем рост на такие группы строительных материалов, которые экспортируются за рубеж. Поставщикам цемента и металла после девальвации стало выгодно экспортировать свою продукцию, а внутренние цены привязать к долларовому эквиваленту. В результате, например, подорожала арматура. Такая динамика создает определенные проблемы для девелоперов. При этом в наиболее выигрышной ситуации оказываются вертикально интегрированные компании. И сегодня мы в очередной раз убедились, что не напрасно последовательно наращивали собственные производственные мощности. Промышленные активы позволяют максимально оптимизировать себестоимость строительства и снизить издержки. Наличие в структуре холдинга промышленных предприятий, подрядных организаций позволяет нам более гибко планировать хозяйственную деятельность, максимально оптимизировать взаиморасчеты с контрагентами. Например, у нас есть возможность закупать большие партии строительных материалов с долгосрочной отсрочкой платежа. При необходимости, в случае кризисной ситуации, можем рассчитаться с поставщиками по бартерным схемам, не вынимая «живые» деньги из оборота.
В последнее время вы занялись развитием смежных бизнесов: торгового, гостиничного, медицинского. Какие из этих направлений являются приоритетными лично для вас?
– Медицина. Во-первых, это бизнес, который дает синергию в сочетании с девелопментом. Мы уже открыли шесть клиник сети «ABC Медицина» и продолжаем расширяться, активно создаем медицинские центры в новых микрорайонах. Во-вторых, мне медицинский бизнес сам по себе очень интересен – просто как хорошее и доброе дело, которым приятно заниматься для души.
СПРАВКА
Сегодня в портфеле компании ФСК «Лидер» – 17 проектов жилой и коммерческой недвижимости общей площадью более 4 млн кв. метров.
Крупнейшие проекты – ТРЦ MARi, ЖК M-House, микрорайон «Новое Измайлово», UP-кварталы «Западное Кунцево», «Сколковский» и «Новое Тушино», ЖК «Молодежный» и «На Солнечном бульваре» в г. Калуге. В марте компания приступила к строительству в Ленинградской области UP-квартала «Светлановский» общей площадью 112 тыс. кв. метров. Всего в квартале, который разместится на территории около 10 га, будет более 3000 квартир. Завершить первую очередь строительства компания планирует в конце 2016 года.
