Жилье на колесах
До конца 2013 года в Москве состоится аукцион по продаже участка в промзоне ЗИЛ под строительство жилья. Об этом глава стройкомплекса Марат Хуснуллин сообщил, выступая на международной выставке недвижимости MIPIM Asia в Гонконге (КНР). Согласно проекту планировки в ходе реорганизации промзоны на ее территории будет построено более 900 тыс. кв. метров обычных квартир и 600 тыс. кв. метров апартаментов. Инвестиции в жилье власти оценили в объеме 26 млрд руб., не считая затрат на приобретение участка, рекультивацию почв и освобождение площадки.
MIPIM Asia является «младшей» сестрой MIPIM Cannes и охватывает быстро развивающиеся азиатские рынки. Неудивительно, что правительство Москвы решило включить Гонконг в перечень площадок для презентации своих проектов. Если кто-то в условиях нынешней мировой конъюнктуры и захочет вложить в них деньги, то скорее всего это будут азиатские компании. По словам Марата Хуснуллина, Москва имеет колоссальные возможности роста и высокую инвестиционную привлекательность. В рейтинге мировых городов, составленном PricewaterhouseCoopers, российская столица занимает 5-е место по объему капиталовложений, 8-е место – по устойчивому развитию, 11-е место по объемам транспортного строительства и 12-е место по росту реального ВВП. «При этом в Москве неудовлетворенный спрос на офисы класса «А», жилье, объекты спорта, логистические центры, транспортно-пересадочные узлы», – сообщил господин Хуснуллин.
Среди основных направлений, в которых московские власти ждут участия инвесторов, руководитель стройкомплекса назвал развитие присоединенных к Москве территорий, потенциал застройки которых составляет 100 млн кв. метров недвижимости, и реорганизацию городских промзон. «В Москве 18,8 тыс. га промышленного назначения, из них более 4 тыс. га подлежит реорганизации. Хочу отметить, что за последний год мы приняли градостроительные решения на 13 млн кв. метров недвижимости. Буквально до конца года мы проведем аукцион, на котором предложим участок промзоны ЗИЛ, где можно построить более 1 млн кв. метров жилья», – заявил Марат Хуснуллин.
О том, что привлекать девелоперов к реорганизации территории ЗИЛа планируется посредством аукционов, стало известно весной на выставке MIPIM в Канне. Рассматривалось два варианта – либо искать одного инвестора на весь земельный участок, закрепленный за подконтрольной городу АМО «ЗИЛ» (295,2 га), либо дробить по лотам и привлекать интересантов на отдельные площадки. Продажу всей территории на севере промзоны, которая предназначается под застройку (в южной части планируется сохранить и развивать сборочное производство), власти оценили в 35 млрд руб. «Того, кто единовременно выплатит такую сумму, найти будет нелегко», – признали чиновники. В Канне они говорили, что окончательно определятся со схемой реализации участков летом 2013 года. Однако процесс несколько затянулся из-за разработки проекта планировки, который был утвержден правительством Москвы только 29 октября. «Отсутствие проекта планировки не позволяло проводить земельные аукционы. Но теперь это ограничение снято», – отмечают в горадминистрации.
Согласно решению властей в ходе реорганизации территории ЗИЛа там должно появиться 4,5 млн кв. метров недвижимости, из которых 3,5 млн кв. метров – новое строительство.
Доля жилой функции – более 30%. Из 1,5 млн кв. метров жилых площадей 900 тыс. кв. метров приходится на дома эконом- и комфорт-класса и 600 тыс. кв. метров на апартаменты. Кроме того, в бывшей промзоне построят детские сады, школы, медицинский центр, ледовый дворец, спорткомплекс, а также гостиницы, офисы и парковки на 30 тыс. машино-мест. Общий объем инвестиций в проект столичные власти оценили в 191 млрд руб., из которых 42 млрд составят затраты города (преимущественно на транспортное обеспечение территории), 145 млрд руб. – вложения инвесторов и 4 млрд руб. – предприятий, остающихся в промзоне.
Строительство жилых объектов (площадью 900 тыс. кв. метров) в материалах проекта планировки оценивается в 26,3 млрд руб., но очевидно, что это минимальная стоимость (около 29 тыс. руб. за кв. метр), учитывающая только возведение «коробки». Затраты на землю, инженерные коммуникации и благоустройство инвесторам придется считать отдельно, и они могут в разы превосходить расходы на СМР. Эксперты между тем советуют не забывать, что речь идет о крупнейшей промышленной площадке Москвы, застройка которой потребует сноса бывших производственных корпусов и рекультивации находящихся под ними почв.
Недавно управляющая компания Clever Estate опубликовала результаты собственного исследования. По ее данным, более чем в 80% случаев застройщики нарушают нормативы, касающиеся сноса промышленных объектов и последующей утилизации отходов. Причем самое распространенное нарушение касается рекультивации зараженного грунта. «Я не стану утверждать, что при сносе промышленных объектов совсем не происходит утилизации почвы, но то, что на ней стараются максимально сэкономить, – это факт», – отмечает генеральный директор УК Clever Estate Сергей Креков. По оценкам руководителя отдела экологической экспертизы компании «Экостандарт» Николая Кривозерцева, из пяти застройщиков все необходимые мероприятия проводит только один. По данным KR Properties, при строительстве на территории промзон средние затраты на рекультивацию составляют 5–10% от общестроительного бюджета на проект. Стоит ли удивляться желанию девелоперов сэкономить.
Столичные власти утверждают, что мероприятия по очистке почв предусмотрены проектом планировки и отвертеться от них застройщикам не удастся. В целом рекультивации подлежат 246 га, то есть практически вся территория, отводимая под застройку. ЗИЛ, конечно, не химический завод, но нагрузку на экологию в свое время создавал серьезную. По словам специалистов, автомобилестроение оставляет в почве промывочно-охлаждающие жидкости и тяжелые металлы. Если по предприятию активно ездит автотранспорт, грунт загрязняется нефтепродуктами. Один из основных спутников серьезной транспортной нагрузки – бензапирен, образующийся при сгорании топлива. Это признанный канцероген, относящийся к первому, то есть самому серьезному классу опасности. «Учитывая, что на территории ЗИЛа были не только сборочные цеха, но и литейные, цеха металлообработки и покрасочные, можно предположить, что работы предстоят довольно серьезные», – отмечают в Clever Estate. Самое трудоемкое и, как следствие, дорогостоящее мероприятие – вывоз и утилизация загрязненного грунта.
По подсчетам экспертов, ликвидация грязного грунта стоит 550 руб. за кубометр, а ввоз чистого – 17 тыс. руб. за кубометр.
Столичные власти оценили рекультивацию промзоны ЗИЛ в 9 млрд руб. Чтобы поддержать инвесторов, больше половины этой суммы – 4,6 млрд руб. – город готов выделить из своего бюджета. В мэрии подчеркивают, что имеющийся в Москве опыт рекультивации (в частности, при застройке полей аэрации) позволяет не беспокоиться за экологическую безопасность будущих жилых микрорайонов. Большая доля новостроек находится в промзонах, и это обстоятельство никак не влияет на стоимость квартир. «В идеале, конечно, экологическая обстановка при покупке жилья должна учитываться, однако наши соотечественники в силу своего менталитета обращают мало внимания на этот фактор, – констатирует Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». – В большей степени они ориентируются на исторически сложившийся уровень престижности конкретной местности, близость к определенным объектам, транспортную доступность».
