Архитекторы VS девелоперы: борьба или союз?
Все начинается с технического задания на проектирование. Именно оно становится первым пунктом взаимодействия – или противостояния – архитекторов и девелоперов. Дмитрий Сухов, креативный директор Генпро, рассказал, что готовое корректное ТЗ – это редкость. «Я сталкиваюсь с тем, что часто техническое задание не сформировано даже наполовину, – отметил эксперт. – То есть зачастую девелоперы приходят к площадке и не понимают, что она может дать. Поэтому на стадии концепции мы совместно с девелопером прорабатываем потенциал этой площадки. Здесь важно уметь друг друга слушать и слышать. Как только мы правильно находим эту совместную волну, сразу появляются понимание и идеи».
Руководитель бюро Portner Architects Саша Лукич также считает, что ТЗ заказчик должен писать в соавторстве с несколькими участниками. «Бывает, заказчик пишет, что надо проектировать по таким-то нормам, сводам правил, а надо описывать свои «хотелки». И в стадии проектирования уже должен быть бренд-лист, в котором обязательно присутствует фраза «на выбор проектировщика». Иначе заказчик будет потом бесконечно вносить правки, так как у него появляются новые люди со своим видением».
ЗАЧЕМ НУЖНЫ АРХБЮРО
Но зачем вообще девелоперам стороннее архитектурное бюро, если можно создать это бюро внутри собственной компании? Юлий Борисов, учредитель и главный архитектор архитектурного бюро NK Project, ответил на вопрос так: специалисты высокого класса нужны для решения сложных задач. «Если бы не было проблем, не было бы и нас, – считает архитектор. – Как говорят, если никто не мусорит, уборщицы не нужны. Когда есть сложные задачи, нужны компетентные люди с обеих сторон. И девелопер в таких случаях понимает, за что платить. Если у нас совпадают цели, мы даже можем отгрузить продукцию в кредит на сумму до 15 млн руб. без договора, под «честное слово». Это связано с тем, что у нас есть белый и черный листы девелоперов. В черный попадают те, с кем мы просто не можем работать и которым, скорее всего, не будем полезны, потому что у нас другое целеполагание».
При этом, по мнению Юлия Борисова, внутренние проектные бюро в столице теряют свою актуальность. «Они делают шикарные вещи, но в Москве их век заканчивается. Сергей Кузнецов недавно сказал, что типовых или похожих на типовые продуктов больше не будет в столице. Соответственно придется делать сложную авторскую архитектуру. А здесь с точки зрения экономики внутренние бюро проиграют».
Однако вице-президент по проектированию Sminex Олег Сертаков не согласен с этим. «Когда мы заключаем контракт с архитектурным бюро или с генпроектировщиком, мы считаем, что если в договоре написана дата, то в эту дату будет выпущен полный объем всей документации согласно техническому заданию. К сожалению, очень редко это получается. Акцентирую внимание на том, что любые продуктовые и конъюнктурные правки, которые мы, как застройщики, хотим включить в проект, я исключаю из этого срока, это дополнительная работа и дополнительная оплата». Как отметил Олег Сертаков, расходы на оплату рабочих ресурсов во внутреннем проектном бюро в периоды, когда это бюро не загружено, несопоставимы с неустойками за месяц или неделю невыполнения условий контракта с внешним проектировщиком. Девелопер ищет для себя путь минимизации рисков. Оптимальный способ – создать внутри себя проектное бюро, четко контролировать сроки и закладывать их в реализацию проекта.
САМЫЙ ДОРОГОЙ РЕСУРС
Следующий пункт, вызвавший горячие споры, – время. Архитекторы считают, что хороший проект за 3–4 месяца создать нереально. «Хорошо, вы не за шесть месяцев построите, а за девять, – прокомментировал Юлий Борисов. – Вы создаете продукт, который будет стоять на земле 150 лет. И вот что эти три месяца вам дадут? Ну заложите на вашу бизнес-модель больше сроков. Не выводите сразу на площадку строительную технику, чтобы она не простаивала». При этом, добавил Саша Лукич, проектировщики больше всех остальных заинтересованы в коротких сроках, так как для них время – это основной ресурс в зарплате.
Но с точки зрения девелоперов, увеличение сроков – непозволительная роскошь. «К сожалению, если заложить в реализацию проекта дополнительные три месяца, не факт, что финансовая модель вообще будет релевантной, – объяснил Олег Сертаков. – Может быть, эту площадку невозможно будет реализовывать. Мы же имеем дело с банковским финансированием, ожиданиями нашего клиента и всех инвесторов в проекте, с рыночными реалиями с точки зрения ввода объектов в эксплуатацию по сроку».
ТИПОВАЯ ПЛАНИРОВКА УБИВАЕТ ГОРОДА
Авторская планировка, требующая дополнительных затрат, по мнению Юлия Борисова, – обязательное условие для современного градостроительства. И Москва доказывает, что такой подход себя оправдывает. «Я состою в нескольких архсоветах по России и вижу уникальную ситуацию, – рассказал архитектор. – С точки зрения девелопера, лучше всего ставить одинаковые «коробки» с идеальной квартирографией, отработанными системами, узлами и так далее. Это супероптимальные решения, но они приводят к деградации городской застройки. Люди хотят жить в комфортной среде, и государство сейчас отстаивает их интересы, чтобы в угоду созданию идеального продукта девелопера города не деградировали. Например, Москва заставляет всех девелоперов увеличить бюджеты на фасады на 20–30 процентов. Но именно из-за этого цены на жилье растут, и доходность девелоперов с этой земли увеличивается. А когда мы, наоборот, создадим самый, я извиняюсь, нищебродский продукт, через 20–30 лет получим абсолютно нежизнеспособную среду и будем опять сносить эти районы – как хрущевки».
