Четыре способа продать ипотечную квартиру
Приобретенную в ипотеку квартиру можно продать как после погашения задолженности перед банком и снятия обременения, так и в процессе сделки. Реализация такого жилья возможна вместе с задолженностью по кредиту и наложенными ограничениями.
К первому и самому распространенному способу относится реализация квартиры после пога-шения ипотеки. Заемщик выплачивает оставшуюся часть задолженности по кредиту из своих средств либо за счет средств покупателя. Согласие банка на продажу в этом случае не требует-ся. Продавцу необходимо только уведомить банк о полном досрочном погашении кредита. Между сторонами сделки заключается договор задатка на сумму ипотечного долга продавца с указанием цены квартиры, срока снятия обременения и иных условий сделки. После погаше-ния ипотеки заключается договор купли-продажи. Сделка регистрируется в МФЦ либо у нота-риуса.
Второй способ — продажа квартиры в процессе сделки купли-продажи. В данном случае реа-лизация возможна только с согласия банка. Разрешение выдается при условии дальнейшего полного погашения ипотеки. Продавец получает в банке выписку об остатке суммы выплат по кредиту и предоставляет ее покупателю. Заключив договор, покупатель перечисляет в банк, у которого квартира находится в залоге, средства на погашение ипотеки и остаток суммы стои-мости квартиры. После регистрации перехода права собственности и получения банком денеж-ных средств он снимает обременение с квартиры.
Третий способ — переоформление ипотеки. Способ, при котором ипотечная квартира перехо-дит в собственность покупателя с кредитными обязательствами и обременением. Важным ас-пектом является платежеспособность покупателя и его полное соответствие требованиям банка к ипотечным заемщикам. Сделка проводится с одобрения банка после проверки им финансо-вого состояния покупателя-заемщика. Кредитная организация в данном случае является сто-роной сделки, а продавец получает деньги за реализованную квартиру в размере разницы меж-ду ее стоимостью и остатком долга по ипотеке.
Четвертый способ — продажа квартиры банком. Для реализации заложенной квартиры банку необходимо получить решение суда, в котором зафиксирована задолженность и просрочка по выплатам заемщика. Продается такое жилье на торгах, а вырученная за него сумма идет на по-гашение оставшейся суммы по ипотеке. Если по итогам расчетов у банка остаются свободные средства, то он перечисляет их на счет клиента-заемщика.
«Статистика Центробанка говорит о том, что объем задолженности россиян по ипотечным кре-дитам превысил 15 трлн рублей. При этом вырос и риск роста просроченной задолженности по ипотеке, так как структура выдачи кредитов изменилась, а сами условия стали более жесткими. В связи с этим в 2024 году мы можем увидеть увеличение количества сделок по реализации заложенного жилья. По практике нашего брокерского агентства недвижимости доля таких сде-лок в настоящее время не превышает 5%», — резюмировал Дмитрий Долгов, генеральный директор брокерского агентства недвижимости DOLGOV PRO.
