4 крупных банка начали брать с застройщиков комиссию за выдачу ипотечных кредитов. Разбираемся в ситуации
Решение в Сбере объяснили вступлением в силу постановления правительства о снижении размера субсидии банкам по льготным ипотечным программам. В январе к Сбербанку присоединились ВТБ, Промсвязьбанк и Альфа-банк.
И началось противостояние банков и застройщиков.
Хронология событий
10 января Setl Group (4-е место в РФ по объему ввода жилья), а чуть позже и холдинг «Росстройинвест» (РСТИ) объявили, что отказываются от сотрудничества с банками, которые ввели дополнительную комиссию для застройщиков. 11 января к этому же решению приходят «Строительный трест», группа «Синара» и, по неподтвержденным данным, – ПИК. Представители одного из крупнейших застройщиков в стране отказ о сотрудничества со Сбербанком не отрицают и не подтверждают, хранят осторожное молчание. В этот же день группа застройщиков, пожелавшая остаться анонимной, подала жалобу на банки в ФАС. Сейчас антимонопольная служба занимается проверкой этой жалобы.
12 января из-за поднявшейся волны негатива Сбербанк подробно объяснил свои действия: банк еще в прошлом году истощил квоты на льготную и семейную ипотеки. По данным от дом.рф на 25 декабря, объем кредитов по этим программам превысил установленные государством пределы на 415 млрд рублей. Поэтому Сбербанк не может рассчитывать на получение субсидий от государства, пока государство не установит новые лимиты. Тем временем к бунту застройщиков присоединяется АО «ЦДС».
15 января в противостояние вмешался Центральный банк. Регулятор выразил опасение, что ввод комиссии для застройщиков приведет к удорожанию жилья, рекомендовав оператору ипотечных госпрограмм дом.рф перераспределить лимиты на выдачу льготной ипотеки между банками, которые не усложняли условия для застройщиков. ЦБ также заявил, что кредиторов, выдающих ипотеку с комиссией, будут проверять дополнительно на правильность оценки стоимости ипотечных залогов.
Первые результаты
Нововведения уже вызвали первую реакцию. В начале января 2024 года доля отказов по онлайн-заявкам на ипотеку выросла почти в два раза: до 35% против 17% в декабре. Такие оценки привела директор по развитию цифровой платформы «Сделка.РФ» Ольга Сидоренко. Почти четверть ипотечных заявок (23%) в начале года вовсе оставалась без ответа от кредиторов. Одобрение упало с 83 до 65%, снизилась скорость одобрения с 3 до 7 часов.
При этом есть банки, которые готовы сотрудничать с застройщиками без дополнительных комиссий, например, УБРиР. Но, по данным дом.рф на ноябрь 2023 года, банки, которые привязали предоставление льготной ипотеки к партнерству с застройщиками, занимают существенную долю по выдачам в этом сегменте. На Сбер приходится 61% от общего объема, на ВТБ – 17%, на Альфа-банк – 6%.
«В короткие сроки банки не смогут нарастить мощности кредитных фабрик, ожидается удлинение сроков оформления ипотечной сделки, – прокомментировала эти данные Ольга Сидоренко. – До введенных изменений срок сделки мог составлять от 1,5 до трех дней с момента поступления лида до момента регистрации сделки».
Однако распределение топ-5 банков на платформе «Сделка.рф» уже изменилось – место Сбера и Альфа-банка заняли Абсолют-банк, УБРиР и Совкомбанк. ВТБ смещается на вторую позицию. Видимо, комфорт при взятии жилищного кредита с риском переплаты кажется пользователям не таким уж привлекательным.
Прогнозы девелоперов и застройщиков
Setl Group уверяют, что на продажи их решение отказаться от сотрудничества с четверкой крупнейших банков никак не повлияло: компания не ожидает снижения спроса ниже классического для января–февраля, сотрудничает по льготным программам с другими банками и разрабатывает альтернативные предложения. Некоторые аналитики придерживаются того же умеренного оптимизма.
Руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов отметил текущую ситуацию на рынке недвижимости: «Мы не видим существенного изменения спроса. В январе спрос всегда снижается. Это нормальное поведение рынка. И предварительный анализ выписок по регистрации к 16 января об этом говорит, но снижение несущественное. Что касается цен, то рост тоже сдержанный».
Однако другие участники рынка уверены: если банки не вступят в диалог с застройщиками, сферу недвижимости ждут большие потрясения.
В ГК «А101» посчитали: если человек покупает квартиру стоимостью 12 млн рублей по программе семейной ипотеки, то комиссия девелопера банку составляет 778 тыс. рублей.
«Все это может вынудить девелопера поднять цены на жилье, даже если это противоречит его интересам и отразится на темпах продаж. В итоге со ставкой по семейной ипотеке на текущем уровне в 6% и ростом стоимости квартиры на 10% ежемесячный платеж для клиента составит 75,6 тыс. рублей. Если бы ставку по семейной ипотеке просто повысили на один процентный пункт, то ежемесячный платеж составил бы 74,4 тыс. рублей, то есть на 1200 рублей меньше». Прогнозы директора по стратегическому маркетингу и продукту Level Group Александры Мамохиной еще пессимистичнее: «Мы можем все столкнуться с ситуацией, когда от субсидированной ставки в 8% рынок вернется к ставке в 18%, тогда стоимость квартиры в среднем увеличится в два раза! Решение платить ипотечный кредит со ставкой 18%, во-первых, нерационально, во-вторых, скорее всего, просто непосильно большинству покупателей».
При этом в пресс-службе Level Group редакции «МП» сообщили, что компания пока не планирует повышать цены и продолжает сотрудничать с финансовыми организациями, которые на сегодняшний день не ввели аналогичную комиссию: это банк дом.рф, Россельхозбанк, Абсолют-банк, банк «Санкт-Петербург» и некоторые другие.
Вице-президент по продажам и маркетингу DOGMA Илья Витковский утверждает, что если сравнивать стоимость квартир в декабре и январе в новостройках Московской области, то уже можно фиксировать подорожание на 8,5%. И цены будут расти дальше, примерно в пределах 10–15%. Все это, по мнению Ильи Витковского, вызвано так называемой инициативой Сбера и неизбежно отразится на кошельке покупателя.
Уход от закредитованности
Несмотря на прогнозы девелоперов, декан факультета городского и регионального развития НИУ ВШЭ Евгений Михайленко считает, что новые условия выдачи ипотеки с господдержкой – не проблема, а, наоборот, решение проблемы: «Отказ от выдачи льготной ипотеки и ограничение предложения на нее продолжает политику ужесточения условий по кредитам, начавшуюся в конце прошлого года. Тогда ЦБ оценил, что выдача льготных ипотечных кредитов привела к росту цен на первичном рынке жилья и огромной – в 42% – разнице в цене между первичным и вторичным рынками. В третьем квартале 2023 года 47% кредитов было выдано заемщикам с показателем долговой нагрузки более 80%. А это значит, что на погашение кредитов у этих людей уходит более 80% дохода».
Евгений Михайленко также напомнил, что осенью прошлого года 6,5% заемщиков брали кредиты на первый взнос. Это двойной риск – слишком большой долговой нагрузки на население и снижения качества портфеля для банков. Ограничение льготных программ, в частности, то, что застройщики сами должны субсидировать банкам выдачу льготных ипотечных кредитов в своих домах – одна из мер для снижения этих рисков. По сути, ЦБ стимулирует граждан делать первый взнос на собственные деньги – в новых условиях брать ипотеку уже закредитованным гражданам будет невыгодно.
«Есть различные программы снижения ставок по ипотеке – они выгодны в случае покупки для проживания, а не в инвестиционных целях, – подытожил специалист. – Банки снижают ставки за быстрые сделки, зарплатный проект, большой первый взнос и многое другое. Некоторые категории граждан, например, молодые ученые, военнослужащие, врачи и многодетные семьи, могут получить государственный жилищный сертификат, который дает право на бесплатное получение жилья или на субсидию для покупки или строительства жилья».
