Квартирный мираж: история банкротства компании MIRAX
Рыбки, марки, гербалайф
Сергей Полонский родился в 1972 году в Ленинграде. После развода родителей он жил вдвоем с мамой в петербургской коммуналке на Петроградской стороне. В 1984 году мама Сергея обменяла комнату на двухкомнатную квартиру в Горловке, семья переехала туда. В Горловке Сергей закончил школу, а после отправился служить Воздушно-Десантных войсках Вооружённых Сил СССР. Службу Сергей Полонский проходил в 21-й отдельной десантно-штурмовой бригаде, расквартированной в Кутаиси, на зенитной установке ЗУ-23-2 зенитно-ракетной батареи. Бригада в период вооружённого конфликта между Южной Осетией и Грузией дислоцировалась в зоне боевых действий – в Цхинвале. После армии молодой человек окончил Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет. Получил квалификацию экономиста-менеджера по специальности «Экономика и управление на предприятии строительства». В 2007 году защитил кандидатскую диссертацию по теме «Формирование функциональных стратегий материально-технического снабжения строительного производства».
Как рассказывал сам Сергей в разных интервью, предпринимательская жилка присутствовала в нем с самого детства. Еще в школе он на деньги играл в марки, которые ему приносила с работы мама. Их складывали стопкой, и били по ней рукой, сколько марок перевернулось, столько игрок забирал себе. А дальше марки шли на продажу. На марках Сергей заработал свои первые деньги, которые вложил в разведение рыбок – купил аквариум а мальков продавал на птичьем рынке. «Первая работа у меня была — продавать рыбок на рынке. Я зарабатывал за субботу-воскресенье 25 рублей и ездил на такси в школу. Это было еще в 10-м классе. Однажды моя мама увидела, что я еду в школу на такси, и у нас был очень серьезный разговор», – говорил Полонский в интервью с Ксенией Собчак. Далее в послужном списке Сергея фигурировала торговля черешней и яблоками, потом – мороженым в поездах, а затем и сетевой маркетинг. С другом Артуром Кириленко Сергей Полонский зарегистрировался в компании Herbalife, закупились ее продукцией и открыли пять филиалов. Но интерес к этому делу быстро угас, и друзья закрыли все филиалы. «Если бы у меня были богатые родители, я бы не занимался предпринимательством. Зачем заниматься, если можно просто брать деньги? У моих одноклассников родители были, например, директорами магазинов, заведующими складов. У них всегда были полные холодильники еды. Меня это заводило», – рассказывал о своем детстве Полонский.
«Строймонтаж» и первые шаги в стройке
В 1993-м Сергей поступил на заочное отделение Санкт-Петербургского государственного архитектурно-строительного университета. Уже в следующем году студент вместе со своим товарищем Артуром Кириленко основал фирму «Строймонтаж», которая занималась отделочными работами. На тот момент Сергею исполнилось 22 года. Партнеры возили в Петербург украинских мастеров-отделочников. Гастарбайтеры под руководством молодых предпринимателей штукатурили стены, делали стяжки и клали плитку в только что построенных домах. «Тогда даже слова «гастарбайтеры» никто не знал. Это была нормальная практика, тогда не было вообще границ. Я первый раз привез каменщиков, потом понял, что нельзя просто возить людей, а нужно брать подрядные работы, потом сам научился заключать договоры и т. д», – рассказывал Полонский позднее. Процесс вставал на рельсы, но строительный трест, который по обстоятельствам того времени расплачивался с подрядчиками квартирами, запретил «Строймонтажу» их рекламировать: Полонский и Кириленко торговали жильем лучше самого застройщика, и покупатели охотнее шли к ним. «Мы остались без работы, а у нас было 200 человек рабочих», – вспоминал Сергей. Выход нашелся – «Строймонтаж» взялся за достройку дома для сотрудников «Ленэнерго». Проект удался, и подрядчик стал строителем полного цикла. Сергей взял за работу половину квартир в доме и продал их еще на этапе застройки. «Мы первые в России запустили долевое строительство как таковое, когда дом только строится, а люди приходят, платят денежку и спустя время получают жилье. Так я научился продавать квартиры и стал девелопером», – так Сергей Полонский объяснял свой успех. В 1997 года Сергей Полонский занял должность генерального директора компании «Строймонтаж». К концу 90-х компания Полонского и Кириленко построила 60 тысяч «квадратов» жилья в Петербурге, в 23 года Сергей Полонский заработал свой первый миллион долларов.
Выход на Москву и создание Mirax Group
В 1999 году в Санкт-Петербурге шла жестокая борьба за пост губернатора города между Валентиной Матвиенко и Владимиром Яковлевым. «Строймонтаж» принял участие в предвыборной кампании, поддерживая Матвиенко, но она проигрывала и сняла свою кандидатуру. Победил Владимир Яковлев, после чего у застройщика начались проблемы с согласованием проектов. Одно из самых растиражированных воспоминаний Сергея Полонского того времени звучит так: «Я, когда приехал в Москву, за первые три месяца провел 200 встреч! Встретился абсолютно со всеми девелоперами, строителями, продавцами земельных участков и так далее. Осмотрел практически все объекты, чтобы понять, что происходит на столичном рынке. И понял, что на нём есть ещё относительно свободный сегмент жилья бизнес-класса».
Первым столичным проектом компании стал ЖК «Корона» на юго-западе города. Свое название комплекс получил из-за характерного архитектурного проекта – на плане здание похоже на корону с тремя лучами. Благодаря этому решению значительная часть комплекса обращена в сторону природного озера и парка. Заказчиком строительства «Короны» выступала медицинская академия им. Сеченова, а на закладку первого камня приехали власти Москвы того времени – мэр Юрий Лужков, глава стройкомплекса Владимир Ресин, министр здравоохранения Юрий Шевченко и вдова Анатолия Собчака Людмила Нарусова. «Мы открываем «Корону», и у Юрия Михайловича спрашивают: «А вы знаете, что это строительная компания из Петербурга?» И он отвечает: «Я это приветствую. Москва – открытый город. Любая строительная компания может строить в Москве». Вот с этого момента, с 2003 года, в Москве реально стали строить разные компании, не относящиеся к московским строительным комплексам. У меня не было никаких специальных связей, знакомых», – вспоминал Сергей Полонский. Но позднее некоторые участники рынка утверждали, что у Mirax были серьезные покровители. По одной из версий именно они позволяли Полонскому выигрывать многочисленные суды против конкурентов.
Фото – msk.lifedeluxe.ru
Вторым проектом девелопера стал жилой комплекс «Золотые ключи». Полонский предложил концепцию «город внутри города», в котором высотные жилые дома соседствовали с коттеджным поселком «Ы». Это был один из первых в столице ЖК, который стали называть элитным. Дом был сдан в 1999-м, квартиры в нем приобретали иностранцы, высокопоставленные менеджеры и бизнесмены. Одним из покупателей стал будущий президент Дмитрий Медведев с семьей.
Бизнес пошел в гору – появились проекты бизнес-центров «Pollaris» и «Europe Building». В период с 2002 по 2007 годы компания стройку ЖК «Дом на Таганке», «Кутузовская Ривьера», «Mirax Park». Портфель Mirax достиг 12 млн кв. м, что сделало ее одним из крупнейших российских застройщиков. Стали появляться проекты за рубежом: был куплен люксовый отель Sungate Port Royal в Турции, стартовало строительство курортного комплекса Astra Montenegro в Черногории, заявлены проекты в Великобритании, Швейцарии, Франции. «Это первые шаги по завоеванию вселенной», – шутил Сергей Полонский.
Фото – zolotye-klyuchi-2.ru
В 2004-м году московское подразделение компании «Строймонтаж», которым руководил Сергей Полонский, провело ребрендинг и стало называться «Миракс Групп». Артур Кириленко возглавил «Строймонтаж» в Санкт-Петербурге. Каждый из них владел по 10% акций компаний друг друга, пока в 2009 году они не продали друг другу свои доли. «Строймонтаж», отошедший Кириленко, не пережил кризиса и конфликта с «Балтийским банком» и с 2010 года был признан банкротом. Конфликт сопровождался возбуждением уголовного дела и объявлением Кириленко в федеральный розыск. Спустя год уголовное дело было прекращено за отсутствием состава преступления. Перед банкротством «Строймонтаж» успел завершить все проекты, сдать 13 тыс. квартир и выполнить обязательства перед всеми дольщиками.
Башня Федерация
Самым громким и заметным проектом Mirax Group в Москве стала стройка башни Федерация на территории ММДЦ «Москва-СИТИ». В 2003 году территория будущего ММДЦ была обычным пустырем, поэтому купить участок было не трудно. А вот изыскать деньги на возведение фактически первого в России небоскреба – задача другого уровня. В проект «Федерация» входят два небоскреба: «Восток» на 95 этажей и «Запад» на 62 этажа. Высота – 506 м, площадь – около 450 тысяч кв. м. На строительство требовалось полмиллиарда долларов. Половину этой суммы прокредитовал ВТБ. Позже банк выкупил 33 этажа в башне «Запад» еще за 250 миллионов долларов, сейчас там находится один из офисов ВТБ.
Перед Mirax Group стояла сложнейшая задача – провести уникальные работы, аналогов которым в столице практически не было. «Я сразу понял, что своими компетенциями мы точно не можем решить эту задачу. Мы тогда только 40—50-этажные здания строили», – вспоминал Сергей Полонский. Для строительства здания Mirax Group собрал отдельную команду, в которую вошли сорок архитекторов и конструкторов. Среди них были главный конструктор высотных зданий в Москве Владимир Трауш, немецкий инженер-строитель Рольф Катценбах и именитые архитекторы Петер Швегер и Сергей Чобан. В 2000-х в России не хватало техники и технологий для строительства небоскребов. Во время проектирования и строительства пришлось многое разрабатывать с нуля: «Для проекта мы разработали цемент класса B90, сделали инъекторы, которые цементом обволакивают сваи здания, поставили первые в мире лифты, когда в одной шахте два лифта независимо друг от друга ходят. Это очень большой риск, но за счет этого кор здания уменьшается на 30%. Мы первые завезли в страну скользящую опалубку и придумали блочную систему, когда за два дня можно сделать целый этаж», – рассказывал Сергей Полонский.
Фото – mvmoskva.ru
Прибыль девелопера выросла в восемь раз с 163 миллионов долларов 2005 году до 1,28 миллиардов в 2007-м. Долг – только в пять, с 141 $715 миллионов. Такие данные публиковала пресс-служба девелопера. Средства Полонский тратил на покупку новых проектов – в Москве их число приблизилось к двум десяткам. После завершения работ рейтинг Mirax Group взлетел, о компании заговорили все. Сергей Полонский стал миллиардером. Он и раньше славился своим эксцентричным поведением, а после укрепления позиций в Москве вошел в историю крылатых фраз. Так, в 2008 году на вечеринке, организованной в рамках международной выставки недвижимости в Каннах, Полонский приветствовал гостей со сцены: «У кого нет миллиарда – могут идти в жопу!». Эта фраза стала крылатой, но сам Полонский неоднократно от нее открещивался и даже записал записал видеообращение, в котором говорил, что ему надоело то, что его ассоциируют с этими словами. Позже фразу неожиданно вспомнил на встрече с предпринимателями Владислав Сурков. Когда Полонский начал жаловаться на инвестиционный климат и на то, что многие бизнесмены «сидят на чемоданах», Сурков сказал: «У многих тут присутствующих людей нет миллиарда, но мы туда не пойдем, куда вы нас послали. Поэтому вы правильно говорите, что сидите на чемоданах, ведь люди могут вас неправильно понять. Скромнее надо быть».
Кризис, долги и Камбоджа
История, которая произошла с Mirax Group, классическая для большинства обанкротившихся девелоперов, как видно из наших статей цикла. Большое количество незавершенных объектов, сильная закредитованность плюс резкое изменение конъюнктуры рынка негативно влияют даже на самых сильных игроков. Именно эти обстоятельства определили дальнейшую судьбу застройщика. Кстати, в 2008 году Полонский заявил, что готов съесть галстук, если в течение ближайших полутора лет цены на элитное жилье не вырастут более чем на 25%. Он ошибся в прогнозе, но обещание сдержал. В мае 2011 года Сергей действительно съел кусочек настоящего галстука в эфире телепередачи. Неверный прогноз стоил Сергею Полонскому не только съеденного галстука. Осенью 2008 года продажи квартир и апартаментов, на которые приходилась большая часть выручки Mirax Group остановились. Все сразу посыпалось: на деньги дольщиков одних объектов покупались площадки под другие, и, когда поток продаж иссяк, строить стало не на что. Нечем было и рассчитываться с банками.
Сергей Полонский уехал в Камбожду, откуда дистанционно распродал активы и ликвидировал компанию. Впоследствии на Полонского завели уголовное дело и обвинили в хищении 5,7 миллиардов рублей у дольщиков «Кутузовской мили». В 2013 году его объявили в международный розыск. Через два года депортировали в Россию и отправили в СИЗО, где он находился 2,5 года. Суд признал его виновным и вынес приговор – пять лет колонии, но за истечением срока давности подсудимого освободили в зале суда. сам бизнесмен вину не признавал, а приговор встретил аплодисментами. Комментируя свое освобождение, он заявил, что «испытывает двойственные чувства». Когда Сергей вышел на свободу, активы компании «Миракс Групп» пропали. Тогда их оценили в 4,5 миллиарда долларов. Сергей Полонский уверяет, что их разворовали, но в детали не вдается.
Настоящее время
После суда Сергей Полонский продолжил заниматься бизнесом, но больше такого успеха не добился. В 2017 году он занимался проектом в сфере дополненной реальности Awespace. Также бизнесмен заявлял о планах возобновить строительные проекты, но в жизнь они так и не воплотились. Полонский занимался организацией бизнес-тренингов для тех, кто желает добиться успеха. В 2019 году он выступал в Новосибирске с докладом «Как пробить потолок в бизнесе и начать действовать глобально». У Сергея есть telegram-канал с 1300 подписчиками, где он анонсирует бизнес-встречи. Последняя из них была заявлена на март 2024 года в Дубае. Вход – 400 дирхам, это около 10 тысяч рублей.
