Минфин изменил условия семейной ипотеки: чего ждать

freepik Только одна льготная ипотека на семью
С 1 февраля 2026 года оформить можно будет только один льготный ипотечный кредит на семью. Чтобы реализовать этот принцип, оба супруга должны стать обязательными созаемщиками. Исключение сделают для семей, где один из супругов не является гражданином России.

Если дохода семьи окажется недостаточно, к кредиту по-прежнему можно будет привлечь третьих лиц в качестве дополнительных заемщиков. Фактически правило «одна льготная ипотека в одни руки», введённое ещё в 2023 году, теперь будет распространяться не только на одного человека, но и на всю семью.

Новые условия для рефинансирования комбо-ипотеки
Комбо-ипотекой называют кредит, где одна часть займа оформлена по льготной ставке (например, 6% по семейной ипотеке), а другая – по рыночной, если сумма кредита превышает лимит программы (12 млн руб. в столичных регионах и 6 млн – в остальных).

Сейчас при рефинансировании такой ипотеки банк рассматривает его как новый кредит и пересчитывает ставку по рыночным условиям. С февраля 2026 года изменится подход: при рефинансировании будут учитывать и льготную часть кредита, что позволит снизить общую процентную ставку.

Размер снижения будет зависеть от ключевой ставки и стоимости фондирования. Кредиторы должны будут предоставлять заемщику справку с информацией об остатке задолженности по обеим частям кредита, а граждане смогут выбирать наиболее выгодные условия рефинансирования, включая смену банка.

По словам заместителя генерального директора «Дом.РФ» Алексея Ниденса, эти меры направлены на повышение адресности семейной ипотеки и снижение финансовой нагрузки на заемщиков.

Плюсы и возможные риски
Эксперты считают, что новые правила рефинансирования безусловный плюс: они делают программу гибче и выгоднее для заемщиков. Однако, по их мнению, эффективность нововведения будет зависеть от готовности банков активно участвовать в таких сделках.

Более сложной считается ситуация с ограничением одной льготной ипотеки на семью. Минфин объясняет нововведение стремлением предотвратить злоупотребления и сделать систему поддержки более справедливой: помощь должны получать те семьи, которые действительно нуждаются в улучшении жилищных условий.

Однако в ряде случаев семьи оформляли ипотеку на одного супруга не для махинаций, а из практических соображений,  например, если второй супруг не подходил банку по критериям или чтобы сохранить возможность в будущем воспользоваться льготной программой повторно.

По словам заместителя руководителя ипотечного департамента агентства «Этажи» Татьяны Решетниковой, для тех, кто оформит кредит после 1 февраля 2026 года, это будет осознанный шаг, но семьи, которые планировали взять вторую льготную ипотеку, потеряют такую возможность. Эксперт также не исключает, что нововведение может привести к фиктивным разводам, если супруги захотят сохранить право на отдельные льготные кредиты.

Возможные последствия для рынка
Участники рынка ожидают, что перед вступлением новых правил в силу может возникнуть кратковременный всплеск спроса на первичное жильё, который позже пойдёт на спад. Это способно повлиять на планы застройщиков по выводу новых проектов.
Чтобы избежать резких колебаний и поддержать стабильные темпы выдачи льготных кредитов, Минфин предложил уравнять компенсации банкам за выдачу ипотеки на новостройки и индивидуальные дома.

С 2026 года субсидии станут едиными:

• 2 процентных пункта для жилья в многоквартирных домах;
• 2,5 процентного пункта для ИЖС.

Таким образом, в 2026 году семейная ипотека сохранит льготные ставки, но станет более адресной и ограниченной по количеству кредитов, а заемщики с комбо-ипотекой получат больше возможностей для снижения своих платежей.