Перепланировка в законе: в Мосжилинспекции разъяснили изменения в профильном законодательстве

[МП]Поменялись ли требования о согласовании работ? Какие виды работ определены в законе? Какие нужно согласовывать, какие нет?

С 01.04.2024 были внесены изменения в порядок согласования перепланировки, основными изменениями стали:

- уточнение понятие перепланировка. Основным нововведением стало то, что теперь перепланировка будет считаться оконченной только с момента внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН.).

- расширение полномочий органов, осуществляющих согласование перепланировки. (теперь после завершения перепланировки и оформления акта орган власти самостоятельно направит необходимые заявления в Росреестр для внесения изменений в сведения ЕГРН).

Основные же положения остались без изменения. Как и раньше согласовывать нужно переустройство и перепланировку помещения. Определение указанным терминам дано в статье 25 Жилищного кодекса Российской Федерации.

- под переустройством понимается работы по установке, демонтажу или переносу санитарного, или инженерного оборудования (например, плиты, ванны, раковины, унитазы).

- под перепланировкой понимается выполнение работ, которые меняют конфигурацию помещений или их площадь (например, установка, демонтаж или перенос перегородок, устройство или заложение дверных проемов, устройство декоративной обшивки стен и т.д.).

Порядок согласования в г. Москве и в других регионах может отличаться. Так, например в г. Москве не нужно согласовывать работы по остеклению балконов, замене отделочных покрытий стен, пола и потолка, установке кондиционеров.

[МП] Меняется ли порядок согласования перепланировки? Дают ли поправки какие-то разъяснения и уточнения на этот счёт?

Существенно порядок согласования перепланировки не меняется. Основным нововведением будет то, что теперь при подаче собственником помещения заявления об оформлении акта о завершенной перепланировке ему необходимо будет приложить технический план, подготовленный кадастровым инженером (технический план необходим для направления в Росреестр заявления для внесения изменений в ЕГРН), а также оплатить госпошлину для внесения изменений в ЕГРН (если в результате перепланировки помещение разделяется или объединяется).

[МП]Нужно ли готовить новый технический план? Что говорит об этом новая редакция закона?

В случае если в квартире выполнена перепланировка, то при подаче заявления об оформлении акта о завершённой перепланировке необходимо будет прикрепить технический план, подготовленный кадастровым инженером. Загрузить технический план можно в раздел «Иные документы» интерактивной формы заявления на Портале госуслуг города Москвы (MOS.RU).

[МП]Необходимо ли вносить изменения в техпаспорт?

Необходимость внесения изменений в технический паспорт помещения сохраняется. Для внесения изменений в него собственнику необходимо обратиться в ГБУ МосгорБТИ.

[МП]Какие документы потребуются сегодня для перепланировки?

Перечень документов необходимых для предоставления государственной услуги будет отличаться в зависимости от того выполнены работы или только планируются, требуют ли такие работы разработки проектной документации.

Если работы планируются и требуют разработки проектной документации, то перечень документов будет следующий:

- проект перепланировки, разработанный проектной организацией, являющейся членом саморегулируемой организации. Проверить членство проектной организации в СРО можно на сайте Национального объединения изыскателей и проектировщиков (https://www.nopriz.ru). Необходимо отметить, что проект перепланировки должен в себя включать заключение о состоянии несущих конструкций и о возможности проведения работ. Если при перепланировке затрагиваются несущие конструкции, то такое заключение должно быть изготовлено автором проекта дома, а в случае его отсутствия ГБУ «Экспертный центр».

- согласие других собственников помещения, а если помещение занимается на основании договора социального найма, то согласие всех членов семьи нанимателя.

После получения решения о согласовании и выполнении работ заявителю будет необходимо обратиться в Мосжилинспекцию с заявлением об оформлении акта о завершенной перепланировке, предоставив следующие документы:

- акты освидетельствования скрытых работ (например, гидроизоляция и шумоизоляция пола)

- журнал производства работ (если при перепланировке были затронуты несущие конструкции дома)

- технический план помещения, разработанный кадастровым инженером.

Если работы выполнены и требуют разработки проектной документации (работы были выполнены ранее самовольно), то перечень документов будет следующий:

- технической заключение о допустимости и безопасности, выполненные работ, разработанное проектной организацией, являющейся членом саморегулируемой организации.

- согласие других собственников помещения, а если помещение занимается на основании договора социального найма, то согласие всех членов семьи нанимателя.

- технический план помещения, разработанный кадастровым инженером.

- если в результате выполнения работ было затронуто газовое оборудование. То необходимо предоставить акт (справку) АО МОСГАЗ. Следует отметить, что все работы с газовом оборудованием должны выполнять только специалисты АО Мосгаз.

Если работы выполнены и не требуют разработки проектной документации, то необходимо предоставить:

- эскиз (можно выполнить самостоятельно, он представляет собой план помещения и экспликация к нему до проведения работ и план помещения, и экспликация к нему после проведения работ),

- согласие других собственников помещения, а если помещение занимается на основании договора социального найма, то согласие всех членов семьи нанимателя,

- технический план помещения, разработанный кадастровым инженером,

- если в результате выполнения работ было затронуто газовое оборудование. То необходимо предоставить акт (справку) АО МОСГАЗ. Следует отметить, что все работы с газовом оборудованием должны выполнять только специалисты АО Мосгаз.

Большая часть информации запрашивается Мосжилинспекцией самостоятельно в рамках межведомственного взаимодействия.

[МП]Есть ли штрафные санкции для нарушителей? Какие?

Ответственность за самовольную перепланировку установлена Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях в виде штрафа и составляет:

- для физических лиц от 2 до 2,5 тысяч рублей

- для должностных лиц от 4 до 5 тысяч рублей

- для юридический лиц от 40 до 50 тысяч рублей.

[МП]Есть ли какие-то неточности, подводные камни, неоднозначные места в законодательстве о перепланировке? Что бы дополнили, изменили, добавили?

Необходимо отметить, что в отличии от города Москвы, где согласованием перепланировки занимается один государственный орган – Мосжилинспекция в других регионах этим занимаются органы местного самоуправления, в связи с чем требования к согласованию там могут быть разными.

Только в городе Москве существуют возможность согласования ранее выполненной самовольно перепланировки, согласование работ в упрощенном порядке (по эскизу), а также возможность оформления акта о завершённой перепланировке с незначительными отклонениями от проекта.

[МП]Как сделать правильную перепланировку? Поделитесь, пожалуйста, техническими и практическими советами.

Во-первых, необходимо понять какие работы планируется провести или какие выполнены были ранее, в зависимости от этого будет отличаться порядок согласования.

После этого изготовить необходимые документы (проект, техническое заключение или эскиз) и подать заявление через Портал госуслуг города Москвы. Предоставление государственной услуги осуществляется бесплатно. Срок предоставления услуги составляет:

- для согласования планируемых работ по перепланировке, требующих разработки проекта – 20 рабочих дней, а если помещение расположено в здании, являющимся объектом культурного наследия – 30 рабочих дней,

- для согласования выполненных работ по перепланировке, требующих разработки проекта – 30 рабочих дней,

- для согласования выполненных работ по перепланировке, не требующих разработки проекта (согласование по эскизу) – 10 рабочих дней,

- для оформления акта о завершенной перепланировке помещения после выполнения работ на основании выданного Мосжилинспекцией решения о согласовании перепланировки – 10 рабочих дней.

Подробнее о порядке согласования перепланировки можно узнать на сайте Мосжилинспекции в рубрике «Вопросы и ответы о перепланировке». https://www.mos.ru/mgi/function/pereustroistvo-i-pereplanirovka/vazhnaia-informatciia/.

[МП]Какие помещения чаще всего оборудуют в новостройках при перепланировке?

Приобретая квартиру в новостройке без отделки, собственники зачастую сталкиваются с тем, что в квартире из всех перегородок возведены только санузлы, а помещение кухни никак не выделено. Возникает вопрос как же правильно устроить кухню. В первую очередь необходимо понимать, что такого понятия как «свободная планировка» (когда можно переносить помещения из одного угла квартиры в другой, без каких-либо последствий) не существует.

В многоквартирном доме необходимо соблюдать так называемое правило зонирования в соответствии со Сводом правил СП 54.13330.2022 «Здания жилые многоквартирные» (нельзя кухню и санузел располагать над жилыми комнатами нижерасположенной квартиры, а также размещать свою кухню под санузлом вышерасположенной квартиры). Квартира должна быть на учете в ГБУ МосгорБТИ, то есть иметь технический паспорт, в котором отражена конфигурация приобретенной квартиры с указанием соответствующих зон (как правило конфигурация квартир с первого до последнего этажа аналогичная). Кроме того, такая информация часто содержится в приложении к договору долевого участия в строительстве.

Сверив конфигурацию своей квартиры с техническим паспортом и убедившись, что правила зонирования не нарушены, для согласования работ по перепланировке необходимо обратиться в любую проектную организацию, являющуюся членом саморегулируемой организации, для разработки проекта перепланировки. Специалист проектной организации проводит обследование помещения на предмет возможности проведения работ и в случае, если работы допустимы, оформляет проект, подписанный электронной подписью проектной организации. Получив проект, собственник подает на сайте MOS.RUзаявление о согласовании перепланировки помещения. Мосжилинспекция напоминает, что государственная услуга по согласованию переустройства и перепланировки помещений в многоквартирных домах полностью бесплатна для заявителей, а процедура подачи заявления стала максимально простой и быстрой.  

[МП] Что говорится в законе о свободной планировке?

Важно знать, что понятие свободная планировка в законодательстве не существует! Если в квартире отсутствуют перегородки и во время проведения ремонтных работ требуется возвести стены для санузла, уборных, ванных комнат и кухни, это означает, что необходимо разработать проект перепланировки. Если на перепланируемое помещение не оформлено право собственности, то правоустанавливающими документами, которые нужно представить для перепланировки квартиры, будут являться ДДУ и акт приема-передачи помещения. При наличии уступки прав по договору заявителем также представляется договор об уступке прав по договору на участие в долевом строительстве.

Мнение эксперта: Юлия Быкова, Дизайнер интерьера и декоратор

Поскольку сейчас цены на квадратные метры растут, важно использовать площади жилья максимально эффективно. Откуда же взять квадратные метры, которых не хватает? Из площадей, где они меньше нужны. Например, из больших коридоров. Нередко стену с коридором в одной из комнат рядом с кухней убирают, чтоб сделать гостиную и/или столовую зону. Особенно это актуально, если кухня маленькая, а семья большая. Объединение одной из жилых комнат с кухней по-прежнему востребовано, но уже меньше, чем раньше потому, что застройщики отреагировали на это пожелание и стали делать больше планировок сразу с кухней-гостиной да ещё и с возможностью их разделения.

Если планировка от застройщика не меняется, то и согласование не требуется. Всегда будут люди, которые хотят отделить кухню и те, кто хочет, чтоб кухня была частью гостиной. В этом кроется разный подход к приготовлению пищи и привычках людей. Кто-то хочет готовить и видеть семью краем глаза в гостиной зоне, а кто-то привык готовить в отдельной комнате и считает это правильным и удобным для себя. Для того, чтоб адаптировать жилье под себя люди и обращаются к дизайнерам интерьера. Также для создания зоны столовой и гостиной зачастую кухню переносят на площадь коридора. 

Если говорить про старый фонд с маленькими санузлами, но частый запрос объединить их, чтобы хоть немного увеличить там пространство.

Застройщики новостроек всё же стараются предлагать планировки востреюбованные потенциальными покупателями. В их интересах предложить вариант, который купят, поэтому планировки новостроек у клиертоориентированных застройщиков становятся все удобнее и привлекательнее. Но запросы постоянно меняются и уследить за ними и удовлетворить нужды разных семей одной и той же планировкой практически невозможно.

Всегда будут люди, которые захотят переделать пространство под себя, а значит и перепланировки будут актуальны всегда. Главное в погоне за своим комфортом не нарушать законов и не ущемлять права своих соседей - других жителей многоэтажек. Зачастую хочется даже удачную планировку адаптировать под свои привычки, поэтому перепланировка остаётся актуальной. [МП]