Подмосковные коттеджи: доходность и срок окупаемости выше, чем у московских квартир

Цены на аренду жилья в Москве: от центра к окраинам

В исследовании Urban учитывались различные форматы арендуемых квартир, от компактных «однушек» до трехкомнатных апартаментов. Стандартные арендаторы предпочитают «однушки» площадью 30-40 кв. м, «двушки» 45-55 кв. м и «трешки» 65-85 кв. м. Анализ показал, что ставки аренды в Москве разнятся в три-четыре раза в зависимости от округа. Так, в районах Новой Москвы и Зеленограда аренда «однушки» обходится в 40-60 тысяч рублей в месяц, «двушки» – в 50-80 тысяч, а «трешки» – в 70-120 тысяч рублей.

Самые доступные по стоимости районы «старой» Москвы – это Восточный и Юго-Восточный административные округа. В этих локациях стоимость аренды квартир с одной спальней варьируется от 45 до 65 тысяч рублей в месяц, с двумя – от 55 до 80 тысяч, с тремя – от 70 до 110 тысяч рублей. При этом районы на юге, юго-западе, северо-западе и северо-востоке отличаются чуть более высокими ставками. Например, «однушки» в северных и западных районах обходятся арендаторам в 55-85 тысяч рублей в месяц, «двушки» – в 65-110 тысяч, а «трешки» – в 90-160 тысяч рублей.

Аренда в центре Москвы и влияние на доходность квартир

Самый широкий ценовой диапазон на аренду наблюдается в центральных районах столицы. Здесь стоимость аренды «однушки» может достигать 130 тысяч рублей в месяц, «двушки» обходятся до 165 тысяч, а «трешки» — до 300 тысяч рублей. Несколько уступают этим ценам районы вдоль Третьего транспортного кольца, где аренда также остается высокой.
Показатели доходности первичного жилья в Москве сравнительно скромны. Во многих административных округах города, включая Восточный, Северо-Западный, Южный и Юго-Восточный, квартиры с доходностью более 6% найти практически невозможно. В центре же новые квартиры с отделкой, подходящие для сдачи в аренду, представлены крайне ограниченно. Исключениями остаются северные «однушки» с доходностью 7,9% годовых и юго-западные «трешки» с доходностью 7,3% годовых. Несколько ниже доходность трёхкомнатных квартир в новостройках ТиНАО (7,1%) и северных «двушек» (6,8%). Таким образом, приоритетным сегментом для инвестиций остаётся недвижимость в Новой Москве и САО, где рентабельность во всех категориях квартир превышает 6%. «В Москве спрос на аренду стабилен, и арендные ставки имеют потенциал для роста на 0,5-1%, — считает Ольга Хасанова, CEO премии Urban. — Однако для инвесторов значительного роста доходности от квартир это не принесет: в среднесрочной перспективе квартиры остаются менее выгодным активом по сравнению с банковскими депозитами. Более высокие доходности по-прежнему встречаются эпизодически и не оказывают влияния на общие тенденции».

Подмосковные коттеджи: доходность и популярные локации

Загородные дома в Подмосковье площадью 100-150 кв. м демонстрируют заметно лучшую доходность при сопоставимой стоимости с «однушками» в Москве. В городских округах Щелково, Богородском, Дмитровском, Ленинском и Раменском арендные ставки на такие коттеджи варьируются от 50-60 до 120 тысяч рублей в месяц. В ближнем Подмосковье (Домодедово, Истра, Солнечногорск и другие) диапазон несколько уже — 70-120 тысяч рублей. Мытищи и Красногорск — лидеры по уровню арендных ставок: в этих округах аренда коттеджа достигает 180 и 220 тысяч рублей соответственно. В Красногорске можно найти и более дорогие варианты, стоимостью до 500 тысяч рублей в месяц для домов площадью 200-300 кв. м.
Цены на аренду домов площадью 400-600 кв. м в Подмосковье также могут достигать впечатляющих размеров. Так, аренда коттеджей в Истре начинается с 350 тысяч рублей в месяц и достигает 1 млн рублей. Домодедово и Дмитровский городской округ предлагают самые бюджетные варианты аренды в диапазоне 180-200 тысяч рублей.

Рентабельность коттеджей в Подмосковье: до 10% годовых

Оптимальным форматом для инвестиций остаются коттеджи площадью 100-150 кв. м, которые быстрее всего окупаются в популярных районах на Горьковском, Симферопольском, Каширском, Новорязанском и Ярославском шоссе. В таких округах, как Домодедово, Мытищи, Солнечногорск, Красногорск, Богородский и Дмитровский, коттеджи приносят в среднем 10% доходности в год. На аренде коттеджей в Истре и Одинцово можно заработать 7,5-8,5%, тогда как в Щелково и Видном доходность не превышает 6%. Для более просторных домов, площадью 200-300 кв. м, максимальную доходность можно получить в Раменском (10,4%) и Дмитровском (9,8%) округах, а также в локациях дальнего Подмосковья, где этот показатель составляет около 9,6%. Ставки аренды для подобных домов в Солнечногорске, Домодедово и Мытищах обеспечивают доходность на уровне 8-9%.

Крупногабаритные коттеджи: интерес для арендаторов и инвесторов

В Подмосковье также востребованы коттеджи площадью 400-600 кв. м, но для инвесторов такие объекты менее привлекательны: их доходность редко превышает 3-6%. Истра – редкое исключение, где большие дома приносят доход на уровне 7,3% годовых. Высокая концентрация коттеджей такого формата наблюдается в округах Истра, Красногорск и Одинцово. Эти районы известны своим расположением вдоль престижных шоссе — Новорижского, Рублево-Успенского, Ильинского и Минского, что привлекает арендаторов, готовых платить за расположение и комфорт.

Сравнительный анализ: почему подмосковные коттеджи выигрывают

В отличие от московских квартир, арендный рынок подмосковных коттеджей более выгоден для инвесторов. При сопоставимых вложениях загородные дома обеспечивают более высокую рентабельность и имеют меньший срок окупаемости. По словам экспертов, ключевую роль играет соотношение затрат на покупку и ежемесячного дохода, что позволяет арендаторам получать качественное жилье, а владельцам — стабильный доход. Высокий спрос на аренду загородных домов объясняется также привлекательностью Подмосковья, которое предлагает просторное жилье с участками и зачастую близкое расположение к природным зонам, что остается востребованным среди жителей мегаполиса. Таким образом, в текущих условиях подмосковные коттеджи становятся более выгодным объектом для инвестиций по сравнению с московскими квартирами.