Считаем деньги

ПЛАТА ЗА РИСК
Центробанк последовательно вынуждает банки повышать первоначальный взнос при кредитовании покупки жилья. С 1 декабря 2022 года регулятор ввел надбавку к коэффициенту риска по ипотечным кредитам с первоначальным взносом менее 10%. Она составляет 2,0. Это значит, если банк выдаст подобный кредит, то он обязан на своем балансе создать двойной резерв, который пойдет в капитал банка, и использовать эти средства, к примеру, на выдачу кредитов будет нельзя.

С 1 мая 2023 года надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам снова вырастут. Если первоначальный взнос заемщика составит менее 15%, то банкам придется резервировать в полтора раз больше средств по сравнению с ситуацией, когда взнос заемщика 15–20%. Если же взнос 20–30%, то коэффициент риска снижается до 0,5. Получается, что кредиторам становятся все более интересны клиенты с накоплениями.

«Наличие первоначального взноса ограничивает риски банка. Заемщик, сумевший накопить определенную сумму, является более надежным и платежеспособным. В свою очередь, ипотечные кредиты с малым первоначальным взносом или без него хуже обслуживаются и чаще уходят в дефолт», – говорит руководитель арбитражной практики юридической компании «Гебель и партнеры» Константин Бахтин.

КРЕАТИВНЫЕ ДЕВЕЛОПЕРЫ
Как отмечает ведущий эксперт отдела анализа банковских услуг «Банки.ру» Инна Солдатенкова, сейчас очень мало предложений оформить жилищный кредит без первоначального взноса – в основном это партнерские предложения банков и застройщиков на неликвидные объекты. С этим согласен и директор департамента ипотечных программ и банковского кредитования компании «Метриум» Дмитрий Веселков: «К началу 2023 года таких предложений практически не осталось. Есть лишь их немногочисленные завуалированные аналоги, например, нецелевая ипотека, когда банк выдает деньги под залог уже имеющейся недвижимости». При этом, по словам исполнительного директора Клуба инвесторов Москвы Владислава Преображенского, для залога не подойдет квартира, если она находится в аварийном доме, под арестом или в залоге, принадлежит нескольким собственникам, хотя бы один из которых несовершеннолетний или недееспособный.

«Креативные девелоперы по-прежнему предлагают специальные программы, по которым банк-партнер выдает кредит на первый взнос или кешбэк на покупку новой квартиры», – говорит Ярослав Баджурак. К примеру, в конце 2022 года ПИК совместно с Тинькофф Банком объявил акцию «Кешбэк 15%». Изначально предложение носило временный характер, но организаторы неоднократно продлевали срок действия акции. По ее условиям покупатели квартир в проектах застройщика ПИК, использующие карту Tinkoff Black, получают назад всю сумму первоначального взноса. «Правда, опция подразумевает повышение стоимости приобретаемого жилья. Де-факто это разновидность ипотеки без первоначального взноса, поэтому Центробанк выступил с резкой критикой действий компании ПИК», – резюмирует Дмитрий Веселков.

По данным управляющего директора АН «Бон Тон» Валерии Цветковой, сегодня можно назвать только две-три программы без первоначального взноса от Сбербанка и нескольких средних банков. Минимальная ипотечная ставка составляет 10,9%. Данная ипотека востребована ограниченным количеством потребителей, поскольку ежемесячный платеж и переплата по кредиту высоки.

ВПРЫГНУТЬ В ПОСЛЕДНИЙ ВАГОН
«Первоначальный взнос для банка служит гарантией погашения кредита в случае дефолта заемщика. Банк заберет квартиру и продаст ее с дисконтом к рыночной цене, погасив при этом остаток по задолженности. Заемщик хоть и останется без квартиры, но не будет должен банку. Величина первоначального взноса определяет максимально возможный дисконт при продаже квартиры. На растущем рынке банк всегда в выигрыше. Однако в случае стагнирующего рынка или когда цены на вторичную недвижимость опускаются ниже цен на «первичке», возникает риск, что банк не сможет погасить задолженность по ипотеке, продав квартиру обанкротившегося заемщика. Тогда банки повышают размер первоначального взноса или увеличивают процентную ставку», –
говорит Владислав Преображенский. 

К слову, сейчас сложилась именно такая ситуация: по данным ЦИАН, «вторичка» на 30% дешевле новостроек, а в Московском регионе и вовсе на 55%. Ипотеку без первоначального взноса можно сравнить с чемоданом без ручки. Банкам становится невыгодно ее выдавать из-за регуляторных требований ЦБ, а заемщикам продукт неинтересен из-за высоких процентов по кредиту. Как отмечает Владислав Преображенский, заемщик, претендующий на ипотеку без первоначального взноса, должен иметь хорошую кредитную историю и подтвержденный доход. Но если заемщик в состоянии оплачивать больший кредит по более высокой ставке, ему гораздо выгоднее накопить деньги.

Не все эксперты выступают против данного вида кредита. Руководитель проектов ипотечного центра компании TrendAgent Екатерина Беляева считает, что есть платежеспособные покупатели, у которых нет возможности выложить крупную сумму в качестве первоначального взноса. Они могли бы брать кредит под повышенный процент без первоначального взноса, а в дальнейшем рефинансировать сделку. «Например, если покупатель будет подходить под условия семейной ипотеки, он сможет ее рефинансировать с 13–14% годовых под более выгодные условия по ставке 6% годовых», – говорит эксперт.