Без стен, без дверей
Минэкономразвития подготовило законопроект, признающий машино-места в подземном пространстве многоэтажных домов объектами недвижимости. Документ особенно ждали жители крупных городов, с 2013 года не имеющие возможности оформить такие парковки в собственность, и с не меньшим нетерпением местные власти. Как только квадраты на асфальте будут признаны недвижимостью, их можно будет ставить на кадастровый учет и облагать налогом на имущество. Это пополнит городской бюджет на десятки миллионов рублей ежегодно.
До 2013 года никаких проблем с оформлением собственности на машино-места в многоэтажках не было. Размеченная белыми линиями площадка считалась недвижимым имуществом и спокойно продавалась по договору купли-продажи. Однако три года назад в законодательство внесли изменения, существенно осложнившие оборот так называемых неизолированных помещений. Парламентарии посчитали, что объекты, не имеющие ограждающих конструкций, или, попросту говоря, стен, не могут быть признаны нежилыми помещениями и поставлены на кадастровый учет. А что не состоит на учете и не имеет правоустанавливающих документов, исключается из гражданского оборота.
Тем не менее застройщики продолжили возводить дома с многоэтажными паркингами и продавать их людям. По оценкам столичных девелоперов, ежегодно в Москве сдают в эксплуатацию 50–60 тыс. квартир.
Даже если машино-место имеет только каждая третья квартира, с 2013 года их накопилось уже в районе 60 тыс. «Новеллы, введенные в 2013 году, разграничивают людей, – считают в столичной Дирекции гаражного строительства. – Получается, что те, кто приобрел машино-места ранее, – счастливчики, которые могут свободно распоряжаться своим имуществом, а кому машино-место досталось после, они никаких прав на него не имеют». И это при том, что средняя цена парковочного места в Москве 400–500 тыс. руб. А по некоторым объектам она вполне сопоставима со стоимостью квартиры.
Естественно, что застройщики пытаются обойти, по их мнению, искусственно созданные препоны. В большинстве случаев они продают парковочные места в многоэтажных домах по договору уступки права, настаивая на том, что это нежилое помещение. Однако в Росреестре такие сделки считают незаконными.
«Является ли машино-место объектом недвижимого имущества? Вообще это какая-то профанация. Это же просто две колеи, нарисованные на асфальтовой площадке... Недвижимость идентифицируют по стенам в полтора метра, а стен у машино-мест нет», – возмущалась на слушаниях в Мосгордуме представительница Росреестра. Законно можно зарегистрировать только долю в общедомовой собственности, к которой относится подземное парковочное пространство, но для этого необходимо получить согласие двух третей собсaтвенников, а это ох как непросто.
Московские власти с самого начала являлись наиболее активными противниками поправок 2013 года. И дело не только в недовольстве жителей, не имеющих возможности распоряжаться дорогостоящим имуществом. Городской бюджет тоже несет потери, не дополучая налоговые доходы. Раз машино-места не поставлены на учет, невозможно определить их кадастровую стоимость и, следовательно, обязать владельцев платить налог на имущество.
Мэрия и Мосгордума последовательно лоббировали свою позицию в федеральных органах власти и добились своего наконец. Минэкономразвития разработало законопроект, признающий парковки в жилых домах объектами недвижимости. Для этого предлагается ввести в обиход новый термин – «площадка», то есть не ограниченная строительной конструкцией часть здания, предназначенная для стоянки машин или размещения нестационарных объектов. Это позволит ставить «неизолированные помещения» на кадастровый учет, регистрировать права на них и вовлекать в гражданский оборот.
В Росреестре уточняют, что законопроект касается не только машино-мест в многоэтажках, но и, например, бутиков в торговых центрах, и собственников небольших площадей в административных зданиях. Сейчас у таких объектов тоже есть проблемы с оформлением и продажей, поскольку неизолированную от остального помещения часть нельзя определить как объект гражданских прав. Нужно проводить межевание – а это длительный и недешевый процесс. После вступления закона в силу оборот неизолированной недвижимости упростится – можно будет не оформлять долю в праве, а сразу регистрировать право собственности.
«Прежде всего это сделает рынок более понятным и простым с точки зрения перепродажи, дарения, передачи в наследство парковочных мест», – комментирует управляющий партнер «Метриум групп» Мария Литинецкая. Вместе с тем, по мнению эксперта, нововведение вряд ли отразится на инвестиционной привлекательности парковочных мест. Из-за высокой себестоимости машино-места – не самый ликвидный продукт на рынке, особенно если речь идет о домах эконом- и комфорт-класса. Практически все застройщики сталкиваются с проблемой их реализации по причине превышения предложения над спросом.
