ПИФы нам помогут
Как известно, стремительный рост цен на квартиры в крупных городах России и рост процентных ставок по ипотеке сделали для многих наших сограждан покупку жилья достаточно проблематичной. А ведь есть еще и офисная, складская недвижимость, гостиницы и другие объекты, которые дают более высокий и стабильный доход своим владельцам.
Коллективные инвестиции в лице паевых фондов недвижимости решают проблемы высокого инвестиционного порога. Такова идея коллективных инвестиций – объединить сбережения розничных вкладчиков и получать доход от инвестиций, распределяя его пропорционально вкладу каждого. Если раньше фонды недвижимости учреждали крупные пай- щики – девелоперы и т.д., то нормативные изменения в законодательстве о ПИФах позволили таким фондам привлекать средства также и неквалифицированных розничных инвесторов, на долю которых пришлось 3,08 трлн руб. к середине 2025 года из общего объема притока средств в фонды недвижимости в 16,35 трлн рублей.
Все заботы по выбору объектов, сдаче в аренду, получению арендной платы, ремонту и модернизации недвижимости берет на себя управляющая компания ПИФа. Конечно, она получает свой процент за управление объектами инвестирования – ведь капиталами инвесторов управляют профессионалы в данном бизнесе, способные оптимально распорядиться средствами пайщиков.
Лучшая динамика
Инвестиции в недвижимость, так же как и в драгоценные металлы, прежде всего золото, относятся к т.н. альтернативным инвестициям, отличным от традиционных акций и облигаций. Но именно недвижимость и золото показали лучшую динамику как в мире, так и в РФ. Золото выросло на 100% за последние два года, а недвижимость (например, в новостройки в Москве) – за три (2022–2024 гг.). И все это на фоне стагнирующего рынка акций.
К тому же все понимают, что текущая денежно-кредитная политика Банка России в ближайшее время объективно должна смениться более мягкой, а ключевая ставка – снизится. Это уже происходит – за последние полгода ключевая ставка была снижена с 21 до 16,5%, снизились также и ставки по депозитам. Инвесторы вынуждены искать замену банковским депозитам.
Есть ли выбор
Хорошей альтернативой является недвижимость. Инвестиции в такие объекты позволяют зарабатывать не только на сдаче в аренду, но и на разнице цен при вхождении на стадии строительства и после сдачи объекта в эксплуатацию. Темпы роста цен на жилье остаются достаточно высокими – по итогам третьего квартала 2025 года средневзвешенная цена «квад- рата» в новостройках старой Москвы составила 609 000 руб., увеличившись на 18% к показателю прошлого года. Новостройки продолжают выполнять роль защитного актива при высокой инфляции и колебаниях курса рубля.
Выросли также и ставки арендного жилья, приближаясь к историческим максимумам. На октябрь 2025 года однокомнатные квартиры в массовом сегменте в границах «старой» Москвы предлагают арендовать по 52 000–66 000 руб., двухкомнат- ные – 70 000–85 000. Ставки аренды в новостройках выше, хотя здесь играют роль множество факто- ров – локация, транспортная доступность, престижность района, социальная инфраструктура, паркинги, близость к культурным и деловым центрам, паркам, спортивным кластерам, вузам и престижным школам и т.д. Это центр и престижные районы столицы. Понятно, что в классах комфорт и бизнес ставки аренды еще выше. Средняя доходность таких инвестиций – 5% годовых, тут надо учитывать существенный рост цен на жилье в 2022–2024 годах. Поэтому и срок окупаемости таких вложений велик – около 20 лет.
Коммерческая недвижимость (офисы, ретейл и т.д.) в целом имеют более высокую доходность – на уровне 11–13%. За счет роста ставок аренды офисов в престижных деловых районах столицы доходность таких операций достигла 20%. Выгодность этих инвестиций подтверждает и другой показатель эффективности инвестиций – срок окупаемости в два раза ниже, чем в жилом секторе, в среднем около 10 лет. При этом инвесторы, ориентирующиеся на перепродажу объекта после завершения строительства какого-либо бизнес-центра, заработают 30–40%, учитывая растущий спрос на офисную недвижимость. Но тут порог входа составляет 30–35 млн руб. за офис площадью 60–70 кв. метров, что под силу далеко не каждому розничному инвестору. Есть и другие проблемы для частных инвесторов – подбор надежных арендаторов и прочее.
Если рассмотреть инвестиции в торговую недвижимость – то проблем здесь для «частника» еще больше: важна не только платежная дисциплина, но и локация объекта, проходимость покупателей, возможность реконструкции и расширения (например, складских помещений) и т.д. Однако при про- фессиональном подходе такие инвестиции окажутся наиболее выгодными – доходность составит 9–12% при сроке окупаемости 7–12 лет. И порог входа будет ниже – от 15 млн руб., что позволит приобрести помещение площадью 20–30 кв. метров.
Все под контролем
Решить все проблемы, связанные с выбором объекта инвестиций, отношениями с арендаторами, госорганами и т.д., призваны управляющие компании ПИФов недвижимости. Если инвесторы доверят все эти вопросы профессионалам, которые смогут объединить множество мелких капиталов для покупки крупного объекта, то смогут избежать многих рисков и потери доходности или собственного капитала. При этом отметим, что сама недвижи- мость – активы фонда – отделена от имущества управляющей компании. Эти активы хранятся в специализированном депозитарии, а деятельность УК контролирует аудиторская компания. Таким образом, контроль за деятельностью УК обеспечен достаточно надежно.
Зарубежная практика показывает, что инвесторы уже давно и активно вкладывают денежные средства в т.н. REIT (Real Estate Investment Trust) – инвестиционные трастовые фонды, фактически – аналоги наших ПИФов недвижимости. Объем активов под их управлением в мире оценивается в 1,4–1,6 трлн долл., а количество торгуемых на биржах превышает 220, а еще более 800 трастов принадлежат частным владельцам. Если взять самый крупный рынок недвижи- мости – США, то структура трастов недвижимости выглядит следующим образом: логистика – 32%, офисы – 18%, ретейл 15%, жилье – 12%, гости- ницы – 8%, объекты инфраструктуры – 15%. Доходность таких инвестиций колеблется в разные годы за последние пять лет от 5 до 24%. Кстати, интерес инвесторов вызывают также и компании, имеющие на балансе такие активы, что позволяет им выплачивать дивиденды не один-два раза в год, а ежемесячно.
Основные проблемы развития коллективных фондов недвижимости в мире – конкуренция с частными фондами, кризис на рынке коммерческой недвижимости, особенно офисной, высокая чувствительность к процентным ставкам. Для их решения предлагаются пересмотр портфеля активов в сторону более доходных – апартаменты и склады, цифровизация – переход на блокчейн-технологии (распределенный реестр), выпуск токенов – цифровых активов, удостоверяющих право собственности на квадратные метры в инвестированных объектах, и т.д.
Очевидно, эти решения актуальны и для российского рынка недвижимости. Вопросы снижения инвестиционного порога за счет цифровизации активов и арендной платы, интеграция вложений в фонды с системой пенсионных накоплений – все это в конечном итоге позволит реализовать грандиозные планы строительного сектора столицы.
