Цены на новостройки могут упасть до уровня вторички

Если погашение долга будет возможно только за счет залога, банкам придется оценивать его реальную рыночную стоимость, ориентируясь не на цены от застройщиков, а на цены вторичного рынка. Сейчас на рынке новостроек цена «квадрата» завышена из-за дешевой ипотеки.

Если суды будут руководствоваться решением ВС при рассмотрении претензий банков к ипотечников, баланс рисков сместится в сторону банков, говорит эксперт. Сейчас заемщики, которые не могут выплачивать кредит, не только лишаются жилья, но и остаются должны банку. В новых условиях банки могут отказаться от совместных программ с застройщиками. В результате цены на первичное жилье приблизятся к уровню «вторички».

Решение Верховного суда особенно актуально на фоне широкого распространения ипотечных программ с низкими ставками. Цены на новостройки после запуска льготной ипотеки весной 2020 года выросли в среднем на 86%. На вторичном рынке рост цен за этот период составил 55%. К концу 2022 года ценовой разрыв между новостройками и вторичным рынком достиг 46%.

Субсидированные программы от застройщиков привели к еще большим перекосам на рынке. К примеру, стоимость квартир по околонулевой ипотеке могла быть завышена на 40%, при этом ставка по кредиту снижалась почти до нуля. 

Из-за огромного ценового разрыва ипотечную квартиру, купленную в новостройке по льготной ставке, можно продать на вторичном рынке только с большим дисконтом, отмечает эксперт. Даже при первоначальном взносе выше 20% стоимость залога может быть на 10% меньше суммы кредита. Если первоначальный взнос ниже, разница будет еще более значительной. В случае снижения цен на жилье «недостача» по кредиту возрастет.

С учетом решения Верховного суда банки могут пересмотреть подход к дешевой ипотеке.