Бастион пал
Впервые в истории современного рынка недвижимости совокупный объем предложения в старых границах Москвы превысил аналогичные показатели ближнего Подмосковья: сейчас на первичном рынке столицы реализуется 2,85 млн кв. метров жилья против 2,77 млн кв. метров в области. Всего в городе за 7 лет было введено 22 млн кв. метров новостроек, в ближайшие годы темпы ввода останутся стабильными. Власти обещают вводить в строй по 4 млн кв. метров жилых корпусов ежегодно.
Соседняя область всегда опережала Москву по объемам строительства и темпам продаж, однако этот бастион пал. В компании «Миэль-Новостройки» посчитали, что сейчас в ближайшем Подмосковье (в зоне до 30 км от МКАД) реализуется 2,77 млн кв. метров жилья, тогда как в старых границах Москвы – 2,85 млн кв. метров. Еще два года назад казалось, что такие изменения невозможны, настолько прочно Московская область удерживала позиции всероссийского лидера. Например, по итогам первого полугодия 2015 года предложение за границами МКАД в два с лишним раза превышало столичные объемы – 3,82 млн кв. метров против 1,26 млн кв. метров соответственно.
Все изменилось за два года кризиса: столичный стройкомплекс справился с трудностями гораздо лучше подмосковных застройщиков.
«На первичном рынке Московской области наблюдается низкая девелоперская активность – некоторые проекты на время откладываются, другие пересматривают объемы выхода, разбивают комплексы на большее количество очередей», – отметила генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина. Хотя в третьем квартале 2017 года предложение в Москве увеличилось незначительно из-за высокого спроса и быстрого «вымывания» квартир с рынка, Подмосковье просело сразу на 10%. Такая тенденция, по прогнозам экспертов, сохранится: в области нет предпосылок к увеличению объема предложения, тогда как в Москве на выходе находятся несколько крупных проектов общей площадью более 700 тыс. кв. метров, а городские чиновники заявили о намерении сохранить набранные темпы строительства. «У нас сохраняются планы по стабильному развитию столицы, все они подтверждены принятой Адресной инвестиционной программой, – сказал глава стройкомплекса Марат Хуснуллин. – В течение ближайших трех лет мы будем строить порядка 8 млн кв. метров недвижимости ежегодно, из них половина – это жилье. Таким образом, за три года будет построено 12 млн кв. метров жилья». За счет бюджета до 2021 года будет профинансировано строительство 2,7 млн кв. метров жилых корпусов, включая дома по программе реновации, добавил Хуснуллин.
К этому нужно добавить апартаменты, которые де-юре жильем не считаются, но де-факто приобретаются для проживания, причем, как правило, постоянного. В конце третьего квартала текущего года московский рынок апартаментов, по данным компании NAI Becar, насчитывал 112 проектов, в которых на продажу было выставлено 9760 лотов. Только за последние три месяца предложение пополнили пять новых комплексов формата buy-to-live, а в течение года на продажу вышло 14 объектов. До конца года к ним прибавятся еще 2–3 апарт-проекта, а в 2018–2019 годах в Москве заявлен ввод порядка 20 объектов, включающих апартаменты.
При этом уровень спроса и на стандартные квартиры, и на апартаменты в Москве остается стабильно высоким. По данным Росреестра, в сентябре граждане заключили 4486 договоров долевого участия в строительстве жилья. По сравнению с тем же периодом 2016 года продажи на первичном рынке выросли на 49,2%. Еще более внушительный рост спроса наблюдается по итогам трех кварталов: за январь–сентябрь количество зарегистрированных Росреестром ДДУ достигло 36 656, что на 55,8% превышает показатели аналогичного периода прошлого года. В компании NAI Becar отметили, что на рынке апартаментов ежемесячно заключается порядка 620 сделок. В третьем квартале 2017 года совокупно во всех апарт-проектах столицы было реализовано 1860 апартаментов, что тоже превышает прошлогодний уровень.
Городские власти между тем посчитали, сколько всего жилья и других объектов было построено в Москве за последние семь лет. Цифры получились внушительные: достаточно сказать, что с 2011 по 2017 год за счет нового строительства площадь столичной недвижимости увеличилась на 13%. По словам Марата Хуснуллина, всего было сдано в эксплуатацию 58,3 млн кв. метров площадей различного назначения, из них 22 млн кв. метров жилья, или 1875 новых домов. В горадминистрации подчеркнули, что все столичные новостройки обеспечены социальной инфраструктурой: за счет бюджета и частных инвесторов за 7-летний период построили 294 школы и детских сада, а также 65 больниц и поликлиник.
Кроме того, в 2011–2017 годах в городе появилось 334 новых торговых центра (4,4 млн кв. метров) и 72 многофункциональных комплекса (4,3 млн кв. метров). Глава стройкомплекса пояснил, что МФК строятся преимущественно в промзонах. Например, в текущем году при реновации производственных территорий возведут более 1 млн кв. метров площадей. Третье место по объемам строительства в сегменте коммерческой недвижимости занимают офисы: всего было возведено 207 административно-деловых объектов общей площадью 3,2 млн кв. метров.
