Как разорился самый крупный застройщик Китая
Истоки и основатель
Компанию Evergrande в 1996 году основал мужчина средних лет из обычной семьи – Хуэй Ка Янь. Забегая вперед скажем, что бизнесмена задержали в сентябре 2023 года. Как писал Bloomberg, миллиардера не взяли под стражу, а поместили «под наблюдение». Это своеобразный аналог домашнего ареста – когда нужно быть дома и не контактировать с внешним миром.
Родился Хуэй 9 октября 1958 года в маленькой деревне с деревне с населением 50 тысяч человек в китайской провинции Хэнань. Окончив школу, Ка Янь устроился работать на цементный завод, а в 1978 году поступил в Уханьский металлургический институт. Выпустившись, по распределению он попал на работу в цех термообработки в компанию Wuyang Iron and Steel. На заводе Хуэй проработал десять лет, а в 1992 году уволился и переехал в Шэньджень, где возглавил торговую компанию.
Спустя 4 года, в 1996 году, Ка Янь перебрался в Гуаньчжоу, и именно там основал компанию Evergrande Group. На тот момент в Китае начиналась стремительная урбанизация, и 38-летний Хуэй попал в восходящий поток. Буквально за три года Evergrande из новичка на рынке недвижимости превратилась в одну из ведущий компаний, войдя в десятку крупнейших застройщиков страны. Стоп, что-то мы быстро скакнули вперед.. так как же это произошло?
Удачные обстоятельства и резкий старт
Дело в том, что в середине 90-х годов в Китае начался строительный бум и развитие урбанизма, активно поощряемые властями страны. В 1995 году доля городского населения Китая составляла 29%, в 2005 – 43%, а в 2019 – более 60%. Массовый переезд китайцев из деревень в города стал идеальной средой для стремительного развития активных девелоперов. Свою бизнес-модель China Evergrande, как и наша компания СУ-155, о которой мы писали не так давно, выстроила на госпрограммах, стройке в долг и дешевом жилье. Девелопер брал в банках кредиты, и на эти средства выкупал у региональных властей сельские земли. Правительство стимулировало такие процессы, поскольку благодаря смене назначения земли с сельхоз угодий на городскую застройку цены на нее взлетали в разы.
Благодаря этой простой и эффективной схеме China Evergrande начала бурный рост. К 2000 году портфель застройщика начал пополнятся не только эконом-жильем для реализациии госпрограмм, но и элитными проектами, предназначенными для прямых продаж. Для их возведения компания создала новый бренд Jinbi. В Evergrande начали инвестировать крупные мировые инвесторы, например финансовые корпорации Deutsche Bank, Temasek Holdings и Merrill Lynch.
Следующее десятилетие только приумножило успех. Иностранные инвестиции позволили компании выйти на прибыльные рынки недвижимости Шанхая, Тяньцзиня, Уханя и Чэнду, а также войти в число двадцати крупнейших застройщиков Китая. В 2009 году Evergrande вышла на IPO на Гонконгской фондовой бирже, и привлекла еще 722 миллиона долларов. Компания стала строительной империей, теперь помимо жилья среди ее проектов числились бизнес-центры, гостиницы, торговые центры, производство автомобилей и аккумуляторов, медицинские разработки, страхование и многое другое.
В 2017 году Evergrande стала крупнейшим акционером электромобильного производителя Faraday Future. В 2018 году – приобрела футбольный клуб Guangzhou Evergrande Taobao FC за 1,4 миллиарда долларов. Команда дважды выигрывала Лигу чемпионов АФК – в 2013 и 2015 годах – и восемь раз за последнее десятилетие занимала первое место в Китайской Суперлиге. В 2015 году Guangzhou Evergrande стал первым азиатским клубом, вышедшим на IPO. Кстати, в начале 2021 года клуб попытался дистанцироваться от Evergrande, удалив имя спонсора из своего названия.
В 2019 году доход Evergrande составил 76 миллиардов долларов, а валовая прибыль – 18 миллиардов. Компания строила высотные дома в более чем 280 городах Китая. К 2020 году в холдинге трудились уже более 200 тысяч человек, а его выручка подобралась к отметке в 77,4 миллиарда долларов. По итогам 2020 года у компании были контракты на 119,5 миллиардов, а общая сумма активов составила 350 миллиардов долларов.
Хуэй Ка Янь стал самым богатым человеком страны, а также вошел в Народный политический консультативный совет Китая. Ка Яню принадлежал 71% акций, а в период с 2010 по 2020 год он получил 8 миллиардов дивидендов, по данным Forbes. Причем 5,3 миллиарда из них пришлись на период с 2017 по 2020 год, когда долг Evergrande начал расти и достиг 300 миллиардов.
Конец взлета и начало пике
Проблемы в компании начались с приходом пандемии COVID-19. В Китае вводились самые тяжелые ограничения, жизнь страны фактически была парализована, и покупательская способность населения резко упала. Практически одновременно с этим власти Китая сменили курс экономической политики, ужесточив требования к застройщикам и заблокировав доступ к кредитам для компаний с большими долгами. Сделано это было для того, чтобы сдержать рост цен на жилье и остудить явно перегретый рынок недвижимости. В стране начали появляться десятки городов-призраков, где вместо миллионов людей проживают всего несколько тысяч.
По состоянию на конец 2020 года общий долг застройщиков Китая составлял около 800 миллиардов долларов. Это привело к ужесточению регулирования со стороны правительства Китая, которое ввело в 2020 году «правило трех красных линий» для ограничения долговой нагрузки застройщиков. По этому правилу застройщики должны соответствовать требованиям по отношению долга к активам, долга к капиталу и денежному потоку к обслуживанию долга. Также правительство ввело ограничения на предоставление займов покупателям на первый взнос и на количество покупок жилья одним лицом. На рынке китайского жилья началась паника, поскольку дефолт или просрочку по выплате купонов по своим облигациям допустила не только Evergrande, но и другие крупные девелоперы, такие как Kaisa Group, Fantasia Holdings и Shimao Group.
Фактически работающая десятилетиями бизнес-модель Evergrande оказалась полностью обескровленной. Продажи полетели вниз. За лето 2021 года они упали с 11 до 5,9 миллиардов долларов. Антикризисный менеджмент Evergrande состоял из нескольких пунктов. Первое – продажа активов. Evergrande продала свою долю в банке Shengjing Bank за $1,4 миллиарда, автомобильный бизнес и другие объекты. Не удалось избежать и увольнений – распустить пришлось 25% персонала. Также компания предложила своим клиентам обменять незавершенное жилье на другое имущество. Кроме того, Evergrande вела переговоры с обладателями облигаций о продлении сроков погашения или обмене на другие ценные бумаги.
Власти Китая не предпринимали активных попыток спасти строительного гиганта. Меры по решению кризиса на рынке недвижимость предпринимались – правительство смягчило условия на приобретение жилья в некоторых регионах, а также увеличило лимиты на выдачу облигаций местными правительствами для финансирования проектов по доступному жилью. Кроме того, народный банк Китая также снизил ставку по кредитам для среднего и малого бизнеса на 0,5 пункта до 3,5%.
Судебные процессы
18 августа 2023 года компания подала заявление о банкротстве в США. Этот шаг был сделан после того, как China Evergrande договорилась с группой иностранных кредиторов о реструктуризации своего долга, который составлял более 300 миллиардов долларов. Компания также приостановила торги своими акциями на бирже Гонконга. Ситуацию осложнило задержание Хуэй Ка Яня в сентябре 2023 года. Его подозревают в мошенничестве, коррупции и уклонении от налогов, а также в нарушении законов о ценных бумагах и рынке капитала.
29 января суд Гонконга принял решение о ликвидации China Evergrande. Долги компании перед кредиторами составили 333 миллиарда долларов. Поскольку дело не сдвигалось с мёртвой точки больше полутора лет, судья Линда Чан приняла жесткое решение. Как писали китайские СМИ, решающим моментом стало отсутствие внятного решения по реструктуризации долга, несмотря на договоренности с иностранными заемщиками. Слушания по этому вопросу переносились семь раз. Поэтому управление компанией перешло ко временной администрации. Ликвидировать China Evergrande суд решил по иску инвестиционной компании Top Shine Global, которая обвинила девелопера в неуплате долга на сумму более 110 миллионов долларов. Главный исполнительный директор Evergrande Шон Сю выразил сожаление о принятом судом решении и заверил, что компания все равно обеспечит сдачу строящихся домов и нормальную операционную деятельность группы.
По мнению ряда экспертов, решение о ликвидации компании – далеко не конец. После начнется длинный и сложный процесс, принимать участие в котором будут органы власти, различные ведомства и другие организации. Пока сложно прогнозировать, как решение суда в Гонконге расценят на материковом Китае, где действует другая правовая система, и где сосредоточены основные активы Evergrande. На сегодня их стоимость составляет 241 миллиард долларов, эти средства не покрывают сумму основного долга. Аналитики отмечают, что работа компании может продолжится на время процесса ликвидации.
Последствия для рынка
Крах компании Evergrande, по мнению участников рынка, имеет серьезные последствия для экономики и общества Китая. Он может привести к снижению инвестиций, занятости, доходов и потребления в этом секторе, а также повлиять на другие отрасли, связанные с недвижимостью, такие как строительная промышленность, металлургия, энергетика и финансы. Кроме того, падение девелопера может усугубить социальные проблемы в Китае, так как миллионы людей могут потерять свои деньги, работу или жилье. Существует и риск надлома финансовой системы Китая, поскольку девелопер был завязан со многими банками, фондами и правительственными структурами.
В рамках борьбы с кризисом власти Китая в конце февраля 2024 года снизили базовую ставку по ипотеке до уровня 3,95% годовых. Эта ставка применяется для пятилетних кредитов. ЦБ снизил ставку сразу на 25 базисных пунктов, что стало исторически рекордным для Китая единовременным снижением ипотечной ставки.
Центробанк Китая понизил пятилетнюю ипотечную ставку впервые с июня 2023 года. Власти страны прибегли к этой мере, чтобы стимулировать людей активнее покупать жилье во время кризиса на рынке недвижимости. Сложившаяся ситуация на рынке жилья КНР тянет за собой всю экономику. По итогам четвертого квартала 2023 года экономический рост составил 5,2% в годовом исчислении. Это значительно хуже ожиданий аналитиков. Темпы роста за квартал снизились с 1,5 до 1%.
Аналитики ожидают, что в 2024 году рост китайской экономики замедлится до 4,6%. S&P Global Ratings допускает сценарий, при котором ВВП страны вырастет всего на 2,9%. Реальный рост ВВП будет зависеть в первую очередь от состояния рынка недвижимости.
Также существует риск снижения цен на жилье в разных странах, особенно в тех, где китайские застройщики имеют значительное присутствие, таких как Австралия, Сингапур, Великобритания и США. По данным агентства Knight Frank, китайские инвесторы вложили более 118 миллиардов долларов в зарубежную недвижимость в середине 2010-х годов, но из за пандемии и ограничений на вывоз капитала из Китая объемы упали до 29 миллиардов. Эта тенденция может усилиться из-за кризиса Evergrande. [МП]
