Машино-место как инвестиция: в каких районах Москвы можно заработать больше

magnific.com

Выгодные направления
По данным «Домклик», медианная стоимость (среднее число из всего ценового ряда) машино-места в Старой Москве составляет 2,3 млн рублей, а медианная стоимость аренды — 18 тыс. рублей в месяц. Самые дорогие машино-места находятся в Пресненском районе (7 млн рублей), на Арбате (6,1 млн) и в Хамовниках (6 млн). Самые бюджетные — в Косино-Ухтомском районе (1,1 млн рублей), Орехово-Борисове Южном (1,3 млн), Обручевском (1,3 млн) и в Капотне (1,4 млн).

В Новой Москве медианная стоимость машино-места существенно ниже — 900 тыс. рублей, а медианная стоимость аренды — 10 тыс. рублей в месяц, сообщили в «Домклике». Здесь большая часть предложения сосредоточена в Коммунарке, Троицком АО и Щербинке. Наиболее доступные варианты — в Щербинке (371 тыс. рублей) и Филимонковском районе (975 тыс. рублей).

Сама по себе низкая или высокая цена не делает машино-место выгодной инвестицией. Важнее соотношение стоимости актива и арендной ставки. Так, в Хамовниках доходность оценивается всего в 3,5%, в Пресненском районе — в 4,3%, а средняя доходность по Москве составляет 8% годовых. После учета всех расходов реальная доходность может быть на 1-2,5% ниже, отметили в «Домклике».

Среди районов старой Москвы наиболее высокая доходность наблюдается в Алексеевском районе (11,6%) и в Лефортово (10,1%),сообщили в «Домклике». При благоприятных условиях инвестиции здесь могут окупиться за 8-9 лет. Высокие показатели также в Даниловском районе (6,6%) и Раменках (6,2%).

Различается и срок окупаемости. В Старой Москве он составляет 14 лет, в Новой Москве — порядка 20 лет. Среди наиболее привлекательных локаций «Домклик» выделяет Лефортово (10 лет), Марфино (12,7) и Даниловский район (15,1). В центральных и премиальных районах сроки длиннее: например, в Пресненском районе окупаемость может превышать 20 лет.

Похожую картину фиксируют в «Циане». В многоуровневых паркингах Новой Москвы стоимость аренды составляет 10-12 тыс. рублей в месяц при средней цене продажи на этапе строительства порядка 1,9 млн рублей. В подземных паркингах комфорт-класса внутри МКАД арендная ставка составляет 18-20 тыс. рублей (средняя стоимость — 3,6 млн рублей). В бизнес-классе — около 30 тыс. рублей при цене 5,2 млн, а в премиальном сегменте — 40-50 тыс. рублей при цене 7,8 млн рублей.

— Разброс цен на машино-места едва ли не больше, чем на квартиры, — поделился главный аналитик «Циана» Алексей Попов. — Лот в многоуровневом паркинге в Новой Москве может продаваться дешевле 470 тыс. руб, в подземном паркинге элитного ЖК на Патриках — почти в 100 раз дороже, за 45,8 млн руб.

Расчетная доходность от сдачи машино-места в аренду составляет 6,5-7% годовых, что на 1-1,5% выше, чем от квартиры. Однако такой вариант вложений менее предсказуем: доходы ниже, а спрос на аренду менее стабилен, рассказал Алексей Попов.

Нишевый актив
Аналитик финансовой группы «Финам» Кристина Гудым подтверждает, что доходность машино-мест выше, чем у квартир. Так, долгосрочная аренда жилья приносит в среднем 4-7% годовых, коммерческая недвижимость — порядка 10-13% в зависимости от типа объекта. Порог входа в инвестиции в машино-место ниже, чем у торговых площадей и складов, а доходность может достигать 8-12% годовых.

При этом заявленная доходность не гарантирует эффективность вложений: многое зависит от выбора конкретного объекта. Кроме того, часть инвесторов ориентируется не на арендну, а на прибыль от перепродажи — в этом случае важно подобрать удачный момент для входа в актив и своевременно выйти из него.

В «БКС Мир инвестиций» считают машино-места нишевым активом с потенциально высокой доходностью, относительно низким порогом входа и небольшими эксплуатационными расходами. В удачном месте доходность может быть сопоставима с коммерческой недвижимостью. Одним из основных преимуществ такого объекта — низкие сопутствующие расходы. В то же время при необходимости быстро вернуть вложенные средства такой актив подходит хуже из-за невысокой ликвидности.

— У машино-места практически нет сопутствующих затрат, сообщил эксперт по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций» Андрей Смирнов. — Жилая и коммерческая недвижимость требует вложений в ремонт, отделку, замену мебели, бытовой техники и т. п. Если место находится в нормальном подземном паркинге, дополнительные расходы собственника относительно невелики. Необходимость парковки не исчезает даже при слабом рынке жилья.

Максимальная доходность
По оценке генерального директора UNIKEY Айгуль Юсуповой, прежде всего инвестору стоит искать дефицит парковки — в районах с высокой плотностью населения и ограниченным количеством уличных парковочных мест. Перспективными также выглядят деловые кластеры и многофункциональные проекты.

— Максимальную доходность показывают машино-места в премиум-сегменте с арендной доходностью до 20-25% годовых, они окупаются за 4-6 лет, и порог входа — 6-25 млн руб, — поделилась генеральный директор UNIKEY Айгуль Юсупова. — От 8 до 14 лет — средняя окупаемость машино-мест в массовом сегменте (доходность 8-12% годовых, порог входа 2,5-4 млн руб.), кладовок (доходность 7-12% годовых, порог входа 1-3 млн руб.) и объектов стрит-ритейла (доходность около 9,5% годовых, порог входа в среднем от 10 млн руб.). Однокомнатные квартиры в столице в среднем окупаются за 25 лет и приносят 4-5,5% годовых.

При этом машино-место не лучший вариант для инвестора, которому может потребоваться быстро продать актив: квартиру или коммерческое помещение реализовать проще. Не стоит покупать парковочное место и при ограниченном бюджете: в Москве до 1-1,5 млн рублей ликвидный вариант найти практически невозможно. В этом случае, по мнению эксперта, лучше рассмотреть кладовку или объекты в других регионах. Отдельный риск представляют гаражи и машино-места в зонах комплексного развития территорий — они могут попасть под снос.

По оценке ГК «Эталон», в новостройках парковочные места также продаются заметно медленнее квартир. В строящихся жилых комплексах Москвы сейчас реализовано 19% машино-мест против 50% квартир. В типовом сегменте — 15% против 53%; в комфорт-классе — 30% и 59%, в бизнес-классе — 18% и 47%, в элитном — 14% и 32%.

— Традиционно реализация паркинга — более медленный и инертный процесс в сравнении с жилой недвижимостью, — сообщил директор департамента аналитики и ценообразования ГК «Эталон» Никита Мурин. — Квартиры всегда были для клиентов приоритетной целью для покупки, машино места докупались по остаточному принципу по мере увеличения загруженности нерегулируемого паркинга рядом с уже сданным жилым комплексом. Дороговизна заемных средств и рост цен на жилье усугубляют это соотношение: покупатели действуют в рамках ограниченного бюджета и стремятся сократить кредитное плечо, что вынуждает их отложить докупку сопутствующих объектов.

Сейчас в строящихся проектах Старой Москвы на одно машино-место в паркинге приходится около 0,22 машино-места общего пользования, сообщили в «Эталоне». В Новой Москве ситуация противоположная: соотношение машино-мест общего пользования к местам в паркинге составляет примерно 1,24 к 1. На доходность в перспективе может повлиять изменение нормативов: с августа 2026 года для московских новостроек действуют требования от 0,8 до 1,6 машино-места на один лот в зависимости от площади квартиры.

В «Эталоне» отмечают, что однозначно спрогнозировать развитие рынка нельзя.Рост предложения при сохранении спроса должен приводить к снижению стоимости аренды. Однако увеличение доли подземных паркингов повышает себестоимость строительства, и собственники могут стремиться компенсировать эти расходы за счет более высокой стоимости продажи и аренды.

Наиболее вероятным сценарием Мурин считает снижение доходности от сдачи машино-мест в аренду. Арендные ставки обычно растут не так быстро, как стоимость самого актива — из‑за этого увеличивается срок окупаемости инвестиций. Похожая ситуация складывается и на рынке жилья: цены на недвижимость поднимаются быстрее, чем арендные ставки.