Почему в апреле подешевели новостройки

Покупатель стал экономнее

Специалисты крупных аналитических платформ по итогам апреля зафиксировали снижение стоимости квадратного метра в договорах долевого участия. По данным Dataflat, снижение наблюдается во всём столичном регионе: -2% в «старой» Москве относительно марта 2026 года; -2% в Новой Москве и -1% в Подмосковье. В последний раз коррекция цены в договорах во всех трех локациях наблюдалась более года назад, по итогам января 2025 года.

У аналитиков Циан сходные данные: -2,5% в «старой» Москве, -3% в Новой, и практически без динамики (+0,2%) в Подмосковье, в bnMAPpro -0,3%, +0,2% и -0,7% соответственно.

Опрошенные эксперты назвали несколько причин, которые привели к таким показателям.

— Коррекция вниз цены квадратного метра в ДДУ на первичном рынке Москвы в апреле обусловлена, главным образом, небольшим сокращением доли жилья класса премиум и выше в структуре продаж, – говорит коммерческий директор компании «Метриум» Дмитрий Проскурин. – Кроме того, доля покупок с помощью ипотеки за месяц выросла на 2 п.п. – с 53% до 55%. Сделки с использованием жилищных займов, как правило, подразумевают отсутствие «наценки» от девелоперов".

Главный аналитик Циан Алексей Попов подтверждает, что причина коррекции состоит в том, в апреле было куплено больше квартир в бюджетных ЖК и ростом доли ипотечных сделок.

Средняя стоимость квадратного метра новостроек в некоторых сегментах тоже начала снижаться. «За период с марта по апрель 2026 года средняя цена квадратного метра в прайс-листах застройщиков изменилась неравномерно в зависимости от локации», – говорит основатель bnMAP pro Ирина Доброхотова.

– Наиболее заметный рост зафиксирован в «старой» Москве: средняя цена увеличилась с 801,5 тысячи до 823,9 тысячи рублей за кв. м (+2,8%). В то же время в Новой Москве произошло незначительное снижение на 0,1% (с 331,6 до 331,4 тысячи рублей). В Московской области цена также снизилась, но на 0,3%: с 224,2 до 223,6 тысячи рублей.

По данным аналитического центра «Инком-Недвижимость», средняя цена квадратного метра первичного рынка «старой" Москвы за месяц снизилась на 0,1% до 514,9 тысячи рублей, но с начала года выросла на 3,2%, за год на 16,5%.

На рынке новостроек Новой Москвы квадратный метр в среднем стоит 320,9 тысячи рублей, с марта –0,7%, с начала года +4%, за год +26,1%.

Рано радоваться

При этом опрошенные эксперты не считают, что указанная коррекция может стать долгосрочным трендом, по их мнению, цены на новостройки продолжат рост, но, вероятно, темпы этого роста будут ниже, чем в предыдущие годы.

— Система проектного финансирования не подразумевает снижения цен на новостройки даже на фоне оттока клиентов, – отмечает Проскурин из «Метриум». – А в ближайшей перспективе можно ожидать постепенное увеличение спроса благодаря поэтапному снижению ключевой ставки. В результате новостройки продолжат дорожать с опережением официальной инфляции.

Таким образом, потенциальным покупателям не стоит рассчитывать на то, что в ближайшей перспективе доступнее станут и ставки ипотеки, и цена новостроек. По словам экспертов, в Московском регионе не только не намечается долгосрочное удешевление «квадрата» в строящихся домах, но и происходит системное вымывание дешевого предложения во всех сегментах.

— На данный момент мы не фиксируем предпосылок к серьезному снижению цен на московские новостройки, – соглашается Доброхотова из bnMAP pro. – Cерьезно сокращается доля и объем масс-сегмента: в Москве – минус 30% за год по числу лотов, а первыми всегда вымываются более дешевые предложения, и не только в массовом сегменте, но и в бизнес-классе.

Комфорт-класс в Москве постепенно становится прерогативой Фонда реновации, большей частью новые старты отмечаются в бизнес-классе и выше. Таким образом, средние показатели не упадут, а комфорт-класс станет еще более редким. Городские власти сейчас предъявляют высокие требования к новым проектам, что не дает возможности удешевить их, снизить затраты на строительство, архитектурную концепцию, себестоимость. Кроме того, застройщик должен исполнять банковские ковенанты, и если даже захочет сильно снизить цены, он все равно будет ограничен определенными рамками, прописанными в финмодели каждого проекта.

По словам Проскурина, цены на первичном рынке и далее будут расти в среднем на 10-12% в год, а максимальные темпы удорожания в наиболее ликвидных комплексах могут достигать 25-30%.

Однако ряд экспертов полагает, что новостройки все же могут подешеветь. Такого мнения, в частности, придерживается председатель комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков, который спрогнозировал снижение цены уже в 2026 году. Также директор департамента банковской аналитики и регулирования ЦБ Данилов назвал цены на недвижимость в Москве шокирующими. «Я не знаю, сколько надо зарабатывать, чтобы это покупать», – прокомментировал он, уточняя, что цены перегрелись, и сейчас рынок должен найти новый баланс.

Среди непосредственных участников рынка также есть те, кто видит возможность снижения цен на новостройки при соблюдении некоторых условий. «Реально повлиять на ценообразование новостроек способно снижение ключевой ставки и, соответственно, удешевление проектного финансирования: следующие стройки, которые начнутся при более благоприятных условиях проектного финансирования, должны быть дешевле уже возведенного жилья», – прогнозирует директор направления «Новостройки» ИНКОМ-Недвижимость Валерий Кочетков. Однако, по его мнению, прямо сейчас для снижения цен причин нет.