Разбираемся, почему девелоперам выгодно работать с программой КРТ
Старт новой программы
В 2017 году был принят закон, запустивший в действие сложный механизм преобразования. Председатель Москомархитектуры Юлиана Княжевская подчеркивает концепцию сбалансированного развития города: на месте бывших, уже не работающих заводов и фабрик будут строить новые технологичные производства, деловые центры, жилые кварталы. «Не застроить все жильем, а сформировать технологичный пояс Москвы, наполненный разнообразными функциями и типами застройки, подходящий для нашего динамично и разносторонне развивающегося города», – говорит Княжевская. Несколько лет ушло на тщательную проработку проекта. Программа КРТ заработала в 2020 году – в Москве был заключен первый договор комплексного развития территорий на преобразование промзоны «Октябрьское поле». Генеральный директор «РГ-Девелопмент» Татьяна Тихонова рассказывает о работе над этим проектом: «На нем отрабатывалась технология взаимодействия городских органов и застройщика, уточнялись и совершенствовались отдельные положения договора. Порой приходилось решать достаточно сложные и неожиданные вопросы. Например, вопрос формирования улично-дорожной сети, проходящей по участкам различных собственников. В этом случае был оперативно предоставлен земельный участок для организации полноценного внутриквартального проезда». Тихонова подчеркивает, что на месте неэффективно используемой территории и практически непроходимых заборов появился современный жилой квартал, построено несколько детских садов, с сентября откроется школа, работают кафе, магазины, предприятия сферы услуг. Новый квартал сподвиг всех остальных землепользователей привести свои площадки в надлежащий вид. В частности, бульвар вдоль улицы Берзарина после обновления стал любимым местом отдыха местных жителей.
КРТ набирает обороты
В 2021 году проекты КРТ были объединены в единую городскую программу «Индустриальные кварталы». «Крупнейшим проектом освоения опустевших промзон является проект преобразования площадки бывшего завода ЗИЛ», –
рассказывает заместитель мэра столицы по вопросам градостроительной политики и строительства Андрей Бочкарёв. Здесь построены современные городские кварталы с детскими садами и школами, гостиницами и офисами, Ледовая арена ЦСКА, Олимпийский центр синхронного плавания, Музей хоккея, парк «Тюфелева роща» и уникальный детский парк развлечений «Остров мечты» – почти 1,4 тыс. кв. метров недвижимости. В 2022 году больше всего объектов было построено в границах промзон № 27 «ЗИЛ», № 56 «Грайвороново», № 53 «Калошино» и на участке бывшего Тушинского аэродрома.
Идет реализация крупных проектов комплексного развития территорий в бывших промзонах «Коровино», «Кунцево», «Алтуфьевское шоссе», «Братцево», «Теплый Стан», «Автомоторная», «Дегунино-Лихоборы», «Вагоноремонт» и «Южное Очаково». В начале июля было выдано разрешение на строительство второй очереди жилого квартала «Семеновский парк 2» на месте бывшей промзоны «Кирпичные улицы» в районе Соколиная Гора. По словам Андрея Бочкарёва, здесь будет построен не только жилой квартал, но и офисные здания для проведения встреч и организации комьюнити-центра.
Реализатор программы – генеральный директор «РГ-Девелопмент» Татьяна Тихонова рассказала, что при создании жилых кварталов холдинг уделяет большое внимание архитектуре, проектным решениям, интеграции объектов в окружающую среду, транспортной доступности и благоустройству. Сегодня в столице, по словам мэра Сергея Собянина, реализуется 188 проектов комплексного развития территорий. Их общая площадь – почти 2,5 тыс. гектаров, где будет построено 35 млн кв. метров недвижимости. Из них 6 млн кв. метров будут занимать промышленные предприятия, 14,5 млн – жилая застройка, столько же социальные объекты: 85 учебных центров, 48 спортивных объектов, 19 медучреждений, восемь храмов. В результате в Москве появится больше 570 тыс. новых рабочих мест. Общий объем инвестиций составит 8 трлн рублей, а в бюджет поступит более 1 трлн рублей. Провести реорганизацию могут правообладатели участков, городские операторы или инвестор, определенный по результатам торгов.
Польза для бизнеса
Методология КРТ учитывает соблюдение баланса между выгодой для города и инвесторов. Проекты КРТ и индустриальных кварталов открывают инвесторам большие перспективы для развития жилой, коммерческой, общественно-деловой застройки в границах старой Москвы. Здесь почти не осталось свободных площадей, на которых можно реализовывать новые проекты, за исключением бывших промышленных зон, которые занимают почти пятую часть города в старых границах. При этом многие из них географически довольно выгодно расположены. И здесь как раз можно создавать востребованные проекты, которые будут притягивать и жителей, и различных представителей бизнес-сообщества.
Руководитель отдела аналитики и консалтинга «БЕСТ-Новострой» Александра Кржевова отмечает, что в 2023 году город активизировал вовлечение инвесторов в программы КРТ, активно выставляя их на торги. «Начальная цена аукциона может быть совсем небольшой и составлять от нескольких миллионов рублей. Например, проект КРТ «Серп и Молот» (территория 2), предполагающий строительство 60 тыс. кв. метров офисов и торговой недвижимости, стартовал с цены 11,8 млн рублей», – говорит Кржевова. «Притом что рентабельность реализации таких проектов обычно невысокая, основной интерес девелоперов к ним заключается в получении определенных преференций. Например, снижении социальной нагрузки или иных обременений на других, более выгодных столичных проектах. Также те девелоперские структуры, которые имеют собственную подрядную строительную организацию, могут получить возможность загрузить свои собственные мощности», – подчеркивает эксперт.
Не совсем согласен с выводами эксперта директор по региональному развитию ГК «А101» Вячеслав Семененко. Он уверен, что для девелоперов проекты, связанные с КРТ, выгодны прежде всего созданием внутри них многофункциональной городской среды: стоимость квадратного метра жилья в таких комплексных проектах может быть на 10–13% выше, чем в точечных проектах в той же локации. Как только первая очередь строящихся объектов выходит на предвводную стадию и покупатели имеют возможность воочию увидеть, как будет выглядеть застройка в реальности, увеличиваются и темпы продаж, иногда на 15–20%. Происходит взаимосвязанный процесс: приток новоселов на новую территорию автоматически дает толчок бизнесу, причем не только тому, который строит жилые объекты, но и тому, кто инвестирует в возведение коммерческой недвижимости. Семененко подчеркивает: даже сегодня, в период некоторой рыночной турбулентности, доходность коммерческой недвижимости в рамках КРТ может составлять примерно 14%.
Определяя политику развития КРТ, специалисты Минстроя и Фонда развития территорий обсуждают дальнейшие меры поддержки КРТ, в том числе необходимость льготного финансирования мероприятий подготовительного периода при разработке градостроительной документации, освобождении территории и сносе расселенных объектов. Программа КРТ – живой, перспективный проект, рассчитанный на годы. Именно в этом уверен столичный мэр Сергей Собянин: «КРТ – это работа на одно или даже два десятилетия вперед. А ее итоги определят облик Москвы как минимум на ближайшее столетие».
