Москва меняет правила согласования архитектуры зданий

Москва приняла новое большое постановление «О согласовании архитектурно-градостроительных решений и иных проектных материалов в городе Москве». Документ опубликован в выпуске №30 журнала «Вестник Москвы». Он заменяет и объединяет десятки старых нормативных актов, которые принимались с 2013 года и постоянно дополнялись. Главная идея реформы – перевести согласование архитектуры в более централизованную и цифровую систему, а также усилить контроль за тем, чтобы построенные здания соответствовали первоначально утвержденным рендерам и проектам. Теперь все ключевые решения по внешнему облику зданий будут проходить через Архитектурную комиссию Москвы.

Под действие новых правил попадают практически все крупные объекты, которые влияют на внешний вид города. Согласование потребуется при строительстве и реконструкции:
• жилых комплексов
• офисов
• торговых центров
• станций метро
• мостов и эстакад
• шумозащитных экранов
• транспортных объектов
• линейной инфраструктуры
• крупных общественных зданий.

Правила не распространяются на объекты культурного наследия и индивидуальные жилые дома.

Отдельно в документе прописано, что комиссия сможет рассматривать:
• концепции благоустройства
• арт-объекты и инсталляции
• вывески и рекламные конструкции
• крышные вывески
• временные ограждения стройплощадок
• проекты информационного оформления.

Появляется новая Архитектурная комиссия
Одно из главных изменений – создание Архитектурной комиссии города Москвы. Она станет основным органом, через который будут проходить проектные материалы. Заседания комиссии планируют проводить не реже трех раз в неделю. Решения будут принимать коллегиально большинством голосов. При равенстве голосов решающим станет голос председателя комиссии. На заседания смогут приглашать девелоперов, проектировщиков и представителей ведомств. Но даже если приглашенные участники не придут, комиссия все равно сможет принять решение.

Москва вводит обязательные 3D-модели зданий
Еще одно важное нововведение – обязательная цифровая визуализация проектов. Теперь проектные материалы нужно будет подавать не только в виде чертежей и рендеров, но и в формате трехмерных цифровых моделей. Причем речь идет сразу о нескольких типах моделей:
• высокополигональных
• низкополигональных
• IFC-моделях для BIM-проектирования.

Для части объектов это станет обязательным условием согласования. Новые требования затронут реновацию и дорожно-мостовое строительство. Для таких проектов город отдельно прописали обязательную передачу цифровых моделей в информационные системы Москвы.

Чистовая отделка станет обязательной для общих зон
Постановление также требует предусматривать чистовую отделку во всех помещениях общего пользования. Это касается:
• входных групп
• вестибюлей
• холлов
• лифтовых зон
• коридоров
• колясочных
• велосипедных
• помещений для консьержей
• общих пространств для жителей.

Власти закрепляют стандарт, при котором девелопер не сможет оставить общественные пространства в «черновом» состоянии.

Документ закрепляет минимальную площадь квартир
В новом положении отдельно прописали минимальные размеры квартир. Теперь площадь однокомнатных квартир, включая студии, должна быть не менее 28 кв.м, а двухкомнатных – не менее 44 кв.м. При этом в расчет не входят балконы, лоджии, террасы, холодные кладовые и приквартирные тамбуры.

Город усиливает контроль за тем, что именно строят
Оценивать, соответствует ли построенный объект утвержденному архитектурно-градостроительному решению, будет Мосгосстройнадзор. Комитет будет сверять реализацию проекта со свидетельством об утверждении АГР на трех этапах: при оформлении разрешения на строительство, во время строительных работ и при вводе объекта в эксплуатацию. 

Какие изменения можно будет вносить без нового согласования
Документ отдельно перечисляет случаи, когда новое свидетельство получать не придется. Например, без повторного согласования можно:
• немного менять внутренние планировки
• корректировать технико-экономические показатели в пределах 10%
• менять отделочные материалы без изменения внешнего вида
• переставлять вентиляционные решетки
• менять расположение оборудования на крыше
• корректировать корзины под кондиционеры
• менять подсветку и отдельные декоративные элементы.

Но если изменения серьезно затрагивают внешний облик здания, потребуется новое рассмотрение.

Свидетельство на архитектуру будет действовать три года
После одобрения проекта девелопер получит специальное свидетельство об утверждении архитектурно-градостроительного решения. Оно будет действовать три года. Если проект за это время существенно изменится, потребуется новое согласование. Также документ подробно прописывает случаи аннулирования свидетельства. Например:
• если выпущено новое свидетельство
• если есть судебное решение
• если выявлены нарушения прав третьих лиц
• если решение об аннулировании примет мэр Москвы или профильный вице-мэр.

Зачем Москве понадобилась эта реформа
Документ решает решает сразу несколько задач:

Первая: усиление контроля над внешним обликом Москвы. В последние годы в столице резко вырос объем строительства, а проекты стали сложнее и визуально заметнее.

Вторая: перевод градостроительной системы в цифровой формат. Новые требования по BIM-моделям и 3D-визуализации напрямую связаны с цифровизацией строительной отрасли.

Третья: унификация правил. До этого система архитектурных согласований состояла из множества отдельных постановлений и поправок. Теперь их собирают в единый механизм.

Четвертая: контроль за качеством реализации проектов. Город прямо фиксирует, что архитектура, согласованная на рендерах, должна соответствовать итоговому зданию.