2024 год запомнится своей непредсказуемостью
Игорь Иванович, с какими итогами подходит Росреестр к завершению года? Ранее вы говорили, что 2023-й стал рекордным по вводу и регистрации недвижимости. Был ли побит этот рекорд?
— Прошлый год был рекордным, пиковые значения фиксировались и в ежемесячном, и в годовом разрезе. А 2024 год запомнится своей непредсказуемостью. Несмотря на рост ключевой ставки, изменение льготных программ и условий субсидирования сделок, недвижимость стабильно продается. Взять ту же жилищную ипотеку: число ипотек за 11 месяцев в годовом разрезе сократилось на 13% к рекордному 2023 году (109 637 – за 11 месяцев 2024 го против 126 544 – за 11 месяцев 2023 го), но что такое 17 тысяч сделок для огромной многомиллионной Москвы?
К 11 месяцам 2022 года (97 383) мы наблюдаем рост более чем на 13%. И так практически по всем сегментам – сделки на «первичке» и «вторичке» за 11 месяцев ниже прошлого года, но превышают 2022 год. То есть объемы регистрации вполне сопоставимы с более ранними дорекордными периодами.
Квартира в Москве – это надежный актив, плюс люди стремятся жить в комфорте, улучшать условия, увеличивать жилплощадь ввиду роста семьи, например. И неоспоримый аргумент – Москва предлагает качественные, разнообразные объекты, с комфортной средой и современной инфраструктурой, по любому запросу каждый найдет свой вариант. Из новых тенденций можно обозначить некоторое смещение спроса в пользу вторичного рынка, в том числе по ипотеке. А также уверенные показатели нежилого сегмента на первичном рынке, которые по результатам 11 месяцев остались сопоставимы с максимальным уровнем прошлого года.
Какие еще изменения произошли на рынке жилья? Если в начале года наблюдался рост активности в связи с программами льготного ипотечного кредитования, то как дела обстоят сейчас?
— Московский регион – самый большой и лакомый рынок недвижимости. Каждый день здесь заключаются тысячи сделок как на первичном, так и на вторичном рынке. Столичная недвижимость всегда в цене. Многие эксперты весь год предсказывали небывалый крах, но вот уже конец года, а рынок жив, бодр и активен. Негативные прогнозы понятны. Действительно, ставки меняются, льготные программы корректируются. Все это вызывает численные колебания на рынке. Но в случае с московской недвижимостью влияние в основном заключается в том, что спрос просто переходит из одного сегмента в другой.
Также не стоит забывать, что предыдущие годы были рекордными по всем сегментам рынка. Сегодня для резкого падения спроса нет причин. Наоборот, жилой рынок демонстрирует завидную стабильность, и интерес к покупке квартир сохраняется. Если говорить о цифрах на первичном рынке жилья, то за 11 месяцев в столице зарегистрировано около 77 тысяч сделок, что на четверть меньше, чем в прошлом году. На вторичном рынке за этот период оформлено почти 129 тысяч переходов прав, что на 19,5% меньше января–ноября прошлого года. При этом в сравнении с 2022 годом рост по всем фронтам: в новостройках объемы регистраций ДДУ увеличились на 10,7%, а число переходов прав при покупке готовых квартир на 8,7%.
В столице возводится не только жилье. Можно ли говорить о том, что этот год стал годом ввода знаковых объектов для Москвы?
— Москва никогда не боялась экспериментировать, строить масштабные и прорывные проекты. Город вводит в эксплуатацию научные и образовательные кластеры, здания здравоохранения, спорта, рекреации, многоквартирные дома и новостройки по реновации, важные социальные и инфраструктурные объекты – все это бесперебойно. И этот год ожидаемо задал новую планку для Градостроительного комплекса. В текущем году среди знаковых социальных проектов можно назвать инновационный студенческий кампус МГТУ им. Н. Э. Баумана, построенный по поручению президента, масштабный объект. Кропотливая работа проведена Управлением по регистрации объектов Большой кольцевой линии – крупнейшей линии метро, за два года оформлено 19 станций. Перечислять можно долго, и жилой, и инфраструктурный сегменты в этом году показали отличные результаты. За 11 месяцев 2024 года Росреестром в Москве учтено более сотни социальных объектов, 420 тыс. кв. метров учебных учреждений, 100 тыс. «квадратов» объектов здравоохранения и спорта.
Что помогает вам в работе? Продолжается ли модернизация системы регистрации и как это происходит?
— Система регистрации в Росреестре – это сердце, артерии и мозг. И от «здоровья» всей системы зависят скорость и качество услуг. Еще десять лет назад, когда проектировалась система регистрации, законы и технологии были другие. Сейчас заявители и рынок недвижимости требуют скорости и высокого уровня проведения учетно-регистрационных действий. И в этом смысле Росреестр модернизирует и перепроектирует реестр недвижимости, чтобы максимально повысить эффективность функций. При этом отдельное внимание направлено на качество данных, их полноту и достоверность. Единый государственный реестр недвижимости – это ключевой механизм жизненного цикла городского комплекса. От скорости, точности и качества операций по учету объектов и имущественных прав напрямую зависит взаимодействие граждан, бизнеса и города. Поэтому Росреестр по Москве несет ответственность за бесперебойную работу данной функции, а значит, модернизировать и перепроектировать решение задач приходится в режиме нон-стоп.
Основной акцент в совершенствовании механизма регистрации мы делаем на цифровизации процессов. Электронное оформление прав на квартиру или дом для москвичей уже не редкость, а популярный способ узаконить собственность. В среднем регистрация прав в столице занимает два дня, а нотариальные сделки, договор ипотеки или оформление объектов бытовой недвижимости оформляются в Росреестре менее чем за 24 часа. Когда многоквартирный дом построен и введен в эксплуатацию, дольщикам чаще всего даже не приходится самостоятельно подавать на право собственности – за них подать в ЕГРН могут застройщики на основании акта приема-передачи объекта.
Использует ли Росреестр в своей работе искусственный интеллект?
— Безусловно! Более того, практика Росреестра стала передовой в вопросе выведения в правовое поле комплексных решений, завязанных на искусственном интеллекте. Флагманский проект ведомства – это, конечно, цифровой помощник «ЕВА» – предобученная нейронная сеть, которая уже сейчас помогает регистраторам в 36 субъектах России. Виртуальный сотрудник проводит первичную проверку документов на стадии приема обращений в МФЦ и автоматически заполняет нужную информацию, что существенно облегчает работу экспертов. Москва присоединилась к проекту в декабре текущего года.
Стоит сказать, что «ЕВА» не просто минимизирует ручные операции – параллельно нейросеть ведет аналитику по типовым ошибкам и формирует готовые проекты решений. То есть регистраторы могут сосредоточиться на комплексной экспертной оценке вместо рутинного заполнения данных, а значит, и сроки обработки документов, и число ошибок удается сократить в разы.
Как сказался на работе Росреестра переход на цифру? Изменились ли в связи с этим сроки подачи и получения документов?
— Цифровая трансформация для Росреестра, да и для всей страны, – одна из национальных целей развития до 2030 года. Наше ведомство из года в год постоянно внедряло различные процессы, которые позволили в достаточно короткие сроки перейти на цифру во всех ключевых процессах. Во-первых – электронный архив. Десятки миллионов томов реестровых дел (и это только в Москве) канули в Лету. Сейчас все пакеты документов оцифрованы и доступны в любой момент. Электронные копии документов приравнены к оригиналам в бумажном виде. Не надо хранить стопки бумаг, достаточно обзавестись электронной подписью. И все!
Во-вторых, заказать выписку из ЕГРН можно за несколько секунд, собственник на электронную почту получает полный отчет о своей недвижимости. Сейчас вообще продать, купить или провести альтернативную сделку по покупке квартиры можно не вставая с дивана. Онлайн выбираем объект, виртуально гуляем по квартире, подаем заявку в банк, получаем ипотеку, а банк самостоятельно направляет пакет документов в Росреестр, после чего мы регистрируем сделку. Весь процесс занимает несколько дней. Более того, по такой же схеме купить недвижимость в Москве вы можете, проживая во Владивостоке. Для этого есть экстерриториальная подача документов. И этой услугой очень активно пользуются жители регионов. В этом году наиболее активные покупатели столичной недвижимости проживают в Московской, Ростовской и Тульской областях.
А вот у москвичей помимо Московской области в фаворитах Тверская и Калужская области, Краснодарский край и Владимирская область. На эти субъекты суммарно пришлось свыше 13% от общего числа заявлений, принятых в отношении региональной недвижимости с начала этого года по экстерриториальному принципу.
Москва – лидер по экстерриториальной регистрации, с апреля текущего года такая возможность масштабирована и на недвижимость в новых регионах. Физические лица с российским гражданством по предварительной записи на портале mos.ru могут подать заявления на регистрацию прав собственности и предоставление сведений из Единого государственного реестра недвижимости в отношении объектов, расположенных в Донецкой и Луганской Народных Республиках, а также в Запорожской области. И вот буквально в декабре такая возможность появилась и у собственников недвижимости в Херсонской области. Всего с момента появления данной возможности столичные офисы госуслуг «Мои документы» приняли более 50 тысяч заявлений на оформление недвижимого имущества на новых территориях.
Вы упомянули о том, что документы на регистрацию отправляют банки. Выросло ли количество сделок по коммерческой недвижимости в связи с наличием у крупных банков электронных сервисов?
— В этом году сделки с коммерческой недвижимостью держатся стабильно и даже растут, несмотря на конъюнктуру рынка. Например, за одиннадцать месяцев этого года в Москве зарегистрировали 44,3 тысячи сделок на первичном рынке нежилой недвижимости – сопоставимо с рекордами 2023 годa, когда было 45 тысяч таких сделок. Разница 1,5% – всего 656 сделок.
Я бы сказал, что перевод услуг в электронный вид сильно влияет на динамику сделок на рынке недвижимости, и не только в коммерческом секторе. Конечно, развитие банковских сервисов тоже играет роль. Сейчас переход на цифру – это глобальный тренд в нашей стране, и Росреестр активно в нем участвует. Вся строительная отрасль тоже идет в этом направлении.
Напомню, что столичное Управление Росреестра вместе с Правительством Москвы подключает кредитные организации и застройщиков к электронным сервисам ведомства в рамках госпрограммы «Национальная система пространственных данных». Это одно из направлений нашей совместной работы с московским правительством по дорожной карте.
А какой процент документов сейчас в Москве подается в электронном виде? И сколько времени требуется на их регистрацию?
— Если говорить о количестве заявлений, то наши данные растут из года в год. Только за 11 месяцев 2024 года мы приняли 1,4 млн онлайн-заявлений на кадастровый учет и регистрацию прав. Объем, сопоставимый с результатом всего прошлого года. В среднем ежемесячно получаем около 130 тысяч таких заявлений. Это на 9 тысяч больше, чем в рекордном 2023 году, когда ежемесячно поступало 122 тысячи электронных заявлений. В 2022 году впервые число заявлений в электронном виде достигло по результатам 12 месяцев 1 млн, а в текущем году такого уровня мы достигли уже к августу.
Сегодня, и это наша большая гордость, сроки учета и регистрации бытовой недвижимости сокращены до одного рабочего дня. Буквально несколько лет назад это казалось невероятным, а сейчас стало нормой. Электронная регистрация ипотечных сделок превысила план. Сегодня доля таких заявлений составляет 91%. Кроме того, почти 95% всех ипотек в новостройках столицы оформляются в электронном виде. В то же время с московскими органами власти документооборот оцифрован сегодня на
98–99%. Возможность подачи документов не выходя из офиса удобна как нотариусам, так и банкам, и крупным застройщикам.
Как в будущем может измениться система регистрации?
— Одно из ключевых направлений деятельности Росреестра – снижение административных барьеров внутри строительной отрасли. Мы готовимся к полному переходу на электронное взаимодействие с юридическими лицами, в том числе с застройщиками, при подаче заявлений на кадастровый учет и регистрацию прав, включая регистрацию договоров участия в долевом строительстве. Разработан и внедрен веб-сервис прямого доступа к ФГИС ЕГРН, который обеспечивает полный цикл оказания электронных услуг Росреестра в режиме 24/7 – от подачи запроса и информирования заявителя о ходе исполнения услуги до предоставления результата в виде электронного документа. Сегодня у Росреестра 103 действующих соглашения с банками и застройщиками о подключении к такому сервису.
Ваши планы на 2025 год?
— Перед нами стоит задача дальнейшей цифровизации. Росреестр приступил к реализации госпрограммы «Национальная система пространственных данных». До 2030 года любой документ о земле или объекте недвижимости в любом регионе России можно будет найти в электронном формате, зайдя со своего планшета или телефона. В целом Росреестр всегда заботился и совершенствовал системы, в которых трудятся государственные регистраторы и которые используются профессиональными участниками рынка. Главный акцент – на качестве и оперативности предоставления услуг, поэтому Росреестр продолжит совершенствовать свою работу и в следующем году.
Правительство Москвы, как и градоначальник, требуют выверенных и четких решений. Наша работа с городскими структурами не раз была отмечена на самых высоких уровнях, мы умеем слышать и слушать друг друга: показатели Управления в норме, поставленные планы выполняются, а сроки регистрации новостроек и социальных объектов не превышают одного дня. Тем не менее мы видим необходимость в реформе структуры межведомственного взаимодействия. Буквально на днях на площадке Управления состоялась масштабная встреча по поручению мэра Москвы с руководителями столичных департаментов, отвечающих за строительную отрасль в городе. Мы договорились о новом порядке взаимодействия, сократив временные и трудовые издержки, и определили порядок дальнейшей работы. Как следствие, ожидаем, что строительный сектор Москвы выйдет на новый этап – простой, удобный и прозрачный для всех участников процесса.
