БЦ покидают центр Москвы

magnific.com

Центроудаленное движение
В столице, наряду с рекордным увеличением объема нового строительства, меняется география офисного рынка. По данным консалтинговых компаний, с начала года на традиционные деловые районы пришлось всего от 7 до 26% нового ввода бизнес-центров. Появление предложения за пределами ТТК расширяет географию офисного строительства и создает предпосылки для формирования новых мест деловой активности, сказали эксперты.

Тенденцию к смещению офисного строительства за пределы сложившихся деловых районов подтвердили и другие участники рынка коммерческой недвижимости. Согласно подсчетам IBC Real Estate, при совокупном рекордном объеме ввода бизнес-центров в Москве в 832 тыс. кв. м по итогам трех кварталов 2026 года, на ключевые деловые районы (Центральный деловой район, «Москва-Сити», Ленинградский деловой коридор и Белорусская) пришлось лишь 7%. В Stone указали, что на Павелецкий, Белорусский и Центральный районы пришлось 26% новых площадей.

Децентрализация обусловлена дефицитом качественных офисных площадей в сложившихся локациях и запросом со стороны компаний на альтернативные места размещения, указал руководитель группы управления активами Asterus Михаил Черныш. В традиционных деловых кластерах возможности для нового строительства уже ограничены — например, в «Москва-Сити» свободные земельные участки практически исчерпаны, отметил заместитель директора департамента офисной недвижимости Nikoliers Валентин Кусов. Офисы перемещаются из центра, так как город стимулирует создание рабочих мест с помощью программы мест приложения труда за пределами ТТК, чтобы сократить «маятниковую» миграцию, пояснил руководитель департамента офисной недвижимости Commonwealth Partnership Дмитрий Венчковский.

Кроме того, открытие Большой кольцевой линии метро расширило географию перспективных для офисного строительства территорий, добавила руководитель аналитического центра Stone Марина Грицкова. В то же время именно транспортная доступность все еще остается главным вызовом для проектов, расположенных в удалении от центра, так как близость к метро является одним из их главных критериев оценки, подчеркнула руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова.

Новая география
Среди локаций с новым офисным предложением — Рублево-Архангельское, инновационный центр «Сколково», ЗИЛ, а также территории Прокшино и Крёкшино, перечислил Кусов. Кроме того, значительным потенциалом сегодня обладают места, способные аккумулировать спрос из соседних востребованных деловых районов. Так, в западном направлении активно развивается Кутузовский деловой коридор, который благодаря близости к «Москва-Сити» постепенно расширяет границы сложившегося делового центра, отметила Грицкова.

Еще один район в этом направлении — Мневники, своего рода «природная резиденция» «Сити». Схожую траекторию развития демонстрирует Савеловский кластер, находящийся в непосредственной близости к Белорусскому деловому району. На юге Москвы яркими точками притяжения выступают Ленинский деловой коридор и Калужский район, где в последние годы укрепляется спрос со стороны бизнеса, резюмировала Грицкова.

Расположение офиса за пределами ТТК само по себе не является недостатком для бизнеса, подчеркнули эксперты. Комфорт работы в конкретном месте определяется прежде всего транспортной доступностью, качеством офисов и наличием инфраструктуры, указал Кусов. Кроме того, успех проекта за «трешкой» определяют дополнительные возможности и услуги, среди которых различные варианты отделки, гибкость в нарезке арендуемого и продаваемого блока или этажа, качество управляющей компании, обеспечение логистики, уточнила Белова.

Децентрализация становится одним из направлений пространственного развития Москвы, признали участники рынка. Она перераспределяет транспортную нагрузку, делая ее более сбалансированной, повышает экономическую активность районов, развивает социальную инфраструктуру, напомнила директор по коммерческой недвижимости «Новая эра» Ольга Паршикова.

В перспективе тренд на смещение офисов от центра будет усиливаться. К 2030 году общее предложение офисов класса «А» в Москве может вырасти на 77% и достичь 13 млн кв. м. Из них доля в пределах ТТК и МКАД может возрасти с 27 до 42%, за МКАД — с 44 до 59%, подсчитала Белова.

Несмотря на активное расширение новых районов, к 2030 году сложившиеся деловые территории по-прежнему сохранят лидерство на офисной карте столицы, уверены консультанты. В результате к концу десятилетия речь будет идти скорее не о замещении исторически сложившихся деловых центров как таковых, а об их расширении и формировании более сбалансированной офисографии столицы, заключила Грицкова.