Коворкинги: конец офисного рабства - Московская перспектива

Коворкинги: конец офисного рабства

Коворкинги: конец офисного рабства
Коворкинги: конец офисного рабства Фото: pexels
«МП» разобралась, как работают в московских коворкингах и почему крупные компании заглядываются на гибкие офисы

Евгений — продакт-менеждер в небольшом IT-стартапе, который занимается разработкой мобильных приложений. Его задача — исследовать и анализировать рынок, формировать задачи для программистов, а также вести проект от старта до реализации. Офиса у компании нет, сотрудники работают в разных частях страны, так всем удобно и вполне эффективно.

«Сначала я думал, что удаленка — вообще не для меня. Первое время я работал дома, и бесконечно отвлекался на разные бытовые мелочи. Но потом попробовал поработать в коворикинге. Теперь я работаю только там», - рассказывает Евгений, один из резидентов коворкинга GrowUp.

Пик капитализма

WeWork_SF_interior_(23119290411).jpg

Коворкинг, или «гибкий офис» - сравнительно молодой формат офисной недвижимости, который начал активно развиваться в России несколько лет назад. По данным Becar, 60% коворкингов, функционирующих в данный момент, были открыты в 2017-2019 гг.

Коворкинги делятся на классические, офисного типа и специализированные.

Как отмечают в Becar, среди специализированных коворкингов наиболее распространены мастерские различных направлений, например, столярные, стекольные, ювелирные и т.п. (28%), швейные коворкинги (19%) и объекты в сфере IT и инноваций (19%). Развита сеть коворкингов для работающих мам (13%). Встречаются объекты в сфере искусства, архитектуры, дизайна, образования, коворкинги для женщин.

В коворкинге могут арендовать рабочие места как одиночки-фрилансеры, так и крупные компании. Последние все чаще смотрят на «гибкие офисы» с самым пристальным вниманием — ведь гибкость тут означает возможность в короткие сроки оптимизировать арендуемые площади, а также сэкономить на организационных расходах и ремонте. 

Заинтересованность в новом формате проявили такие гиганты как ПИК и Capital Group. Первый собирается осенью открыть коворкинг в районе Балчуга (по информации газеты «Коммерсантъ», это личный проект владельца ПИК Сергея Гордеева), что до «капиталистов», то они уже зашли в сегмент «гибких офисов» в районе «Москва-сити». Здесь компания Павла Тё недавно начала развивать бренд Business Club, открыв небольшой пилотный коворкинг на третьем этаже башни «Город столиц». В дальнейшем Capital Group запустит вторую площадку в БЦ «Око», где планируется оборудовать 820 рабочих мест на 4 тыс. кв. м - открытие запланировано на ноябрь этого года. Всего застройщик собирается создать коворкинги на 20 тыс. кв. м в разных частях города. Например, в ЖК «Лица» на Ходынском поле, по данным JLL, под Business Club отведено 8,7 тыс. кв. м.

adfd50941f62b7e025c3.jpg

Потенциал столичного рынка коворкингов в ближайшие 3 года, по оценке руководителя сети коворкингов GrowUp Константина Королева, достаточно высок – в структуре рынка коворкинги могут занять 1,7-2% от общего объема офисов, при том, что сегодня их доля не превышает одного процента. Как считает эксперт, заметен рост площадей коворкингов — сегодня они начинаются от 2 тыс. кв. м, тогда как еще 3-4 года назад средний размер нового коворкинга редко превышал 800-1000 кв. м. Одна из причин роста заключается в том, что объекты площадью менее 1,5 тыс. кв. м имеют слишком низкую рентабельность.

Олеся Дзюба
Олеся Дзюба
Руководитель отдела исследований консалтинговой компании JLL
«В существующих зданиях наличие таких пространств позволит сохранять текущий пул арендаторов»

По словам руководителя отдела исследований консалтинговой компании JLL Олеси Дзюбы, для инвесторов открытие коворкингов – возможность зайти в интересный, бурно развивающийся сегмент и диверсифицировать портфель своих вложений. Для собственников зданий и девелоперов наличие гибкого пространства – это один из видов использования площадей, своего рода альтернатива классической сдаче в аренду: «В существующих зданиях наличие таких пространств позволит сохранять текущий пул арендаторов», - считает Олеся Дзюба.

JMS07551.jpg

Новые игроки вряд ли совершат революцию в плане ценобразования, во всяком случае стоимость аренды рабочего места в Business Club в Сити сейчас сопоставима с ценами у конкурентов. Она начинается с 500 рублей в день или 19,9 тыс. руб. в месяц и дает возможность работать без закрепленного места (при этом VIP-ставка — 35 тыс. руб. в месяц). Для сравнения, стоимость аренды места в коворкинге Sreda на 19 этаже башни «Восток» начинается от 24 тыс. руб. за месяц (тариф «Годовой» с закрепленным местом). При этом, по данным Capital Group, в их пилотном коворкинге уже занято 80% площади.

JMS07620.jpg

Параметры пиковского проекта пока не известны, а соответственно, не ясна и доля рынка, на которую претендует коворкинг на Балчуге, зато Business Club, очевидно, станет одним из значимых сетевых брендов в столице, отхватив ощутимый кусок «гибкого» пирога. Согласно данным CBRE, у лидера рынка — компании Regus, сегодня в активе 34 тыс. кв. м площадей, второе и третье место делят бренды Workki и Sok, у которых по 14 тыс. кв. м коворкингов.

211f5e6f9329d32db58e203ff0950bf6.jpg

Платить, чтобы работать

Евгений из IT-стартапа - опытный резидент коворкингов — за полтора года он сменил уже два рабочих места, сейчас работает в третьем: «Первый критерий для выбора коворкинга — близость к дому и удобство расположения, - я пользуюсь общественным транспортом, мне важно быстро добираться до работы. Не менее важна цена — потолок для меня - 40 тыс. в месяц. По рынку разброс цен — от 10 до 50 тыс, я искал что-то среднее, хотел уложиться в 15 - 20 тыс», - рассказывает Евгений.

Как правило, в коворкингах есть тестовые дни, когда можно прийти поработать бесплатно. Попав на один такой тест, Евгений остановился на коворкинге «Цех» на Кузнецком мосту. Там он проработал 4 месяца, затем решил развеяться и уехал в Португалию на неделю с намерением после приезда сменить место работы. Так вышло, что следующие полтора месяца он провел в Лиссабоне — он нашел коворкинг на месте и ему там настолько понравилось, что даже не хотелось возвращаться: «Большинство тех, кто там работает в коворкинге, - иностранцы, и всем интересно друг с другом познакомиться, пообщаться. Стоит там это дороже, чем в Москве, порядка 300 евро, но оно того стоило. Новые знакомства, практика разговорного английского, впечатления от нового места. Я живу в Москве с детства, Лиссабон был очень интересным опытом, приключением», - рассказывает Евгений.

Coworking_Space_in_Berlin.jpg

По его словам, в мире существует целое коммьюнити, участники которого перемещаются по миру, на какое-то время останавливаясь то в одной, то в другой стране, пользуясь коворкингами, при этом они знакомятся, путешествуют группами, руководствуясь в выборе компании не связанностью общим делом, а исключительно личным выбором и приязнью: «Люди самые разные - кто-то просто наемный сотрудник на удаленке, кто-то свой бизнес делает, криптовалютой заниматся, одни ребята развивают сервис по передержке багажа (идея в том, что не обязательно оставлять багаж в гостинице или на вокзале — а там где тебе удобно) — они договариваются об этом, например, с владельцами кафе и магазинов».

6458_AX8B8373.jpg

Павел Доктор (это его настоящая фамилия), как и Евгений, сейчас работает в коворкинге GrowUP. Он занимается маркетингом, сотрудничая с рядом YouTube-каналов (из крупных заказчиков — каналы Сергея Косенко и университета «Синергия»): «YouTube сегодня востребован, трендовые видео набирают миллионы просмотров, но чтобы видео посмотрела вся его аудитория, надо грамотно организовать продвижение, этим я и занимаюсь», - объясняет Павел.

В коворкинге у него свой кабинет метров 6 — 7. Павел выбрал место с видом на опенспейс внизу. Здесь он не только настраивает таргетинг для рекламы, но и записывает собственный видеоблог — тут у него хранится съемочное и осветительное оборудование. Аренда офиса обходится ему в 14 тыс. в месяц: «Мне нравится, что на первом этаже офисного комплекса есть суши-бар, кафе, еще хорошо, что доступ круглосуточный — могу прийти в шесть утра, записать видеоблог. Важно, что нет проблем с паркингом», - рассказал Павел.

31392420497_86dd51dcca_b.jpg

Гибкие офисы прогибают рынок

Востребованы «гибкие» офисы сегодня не только у фрилансеров, но и у крупных компаний. 12 июля МТС закрыл сделку по аренде у сети Workki целого коворкинга на 4,5 тыс. кв.м. (723 рабочих места) на Новорязанской улице в Басманном районе. А Почта банк сейчас рассматривает в качестве одного из вариантов размещения 600 сотрудников коворкинг «Ключ».

По данным компании JLL, за последние три месяца доля операторов гибких пространств в общем объеме сделок по офисной недвижимости увеличилась с 1,2 до 6%. «Они наращивают свою активность на офисном рынке в ответ на высокий спрос на готовые и гибкие решения со стороны крупных компаний», - отмечает Олеся Дзюба.

Согласно данным Becar Asset Management, в I кв. 2019 г. открылись 6 классических (офисных) объектов: Workki на Комсомольской, Рабочая станция Балчуг, Deworkacy Леонтьевский, RED Factory, Штерн Эстейт и Bearloga, при этом суммарная общая площадь новых объектов составила около 10 000 кв. м.

На сегодняшний день, по подсчетам аналитиков Becar Asset Management, почти половина (46%) коворкингов расположены в Центральном округе. 43% всех гибких офисов работают в бизнес-центрах, 25% - в торгово-офисных зданиях.

Кофе & коммьюнити

photo_2019-07-23 16.02.59.jpeg

В коворкинге GrowUp работает кофейня Coffeeizm. Ее владелица — Елена Дубко, 13 лет занималась PR, но пару лет назад в Лондоне увидела необычную концепцию общепита — работавшую при коворкинге коммьюнити-кофейню. Елена загорелась идеей сделать такой проект в Москве. Она уволилась из PR-отдела, сделала презентацию, нашла инвестора и запустила Coffeeizm. Кофейня занимает 6 кв. м, продает качественный кофе и выпечку со средним чеком 200 рублей и обслуживает в день 50 — 60 человек, - этого хватает чтобы проект был прибыльным и окупаемым (инвестиции в открытие составили 250 тыс. рублей), и обладал потенциалом для тиражирования. Сейчас в планах Елены — создание сети кофеен в коворкингах и за их пределами, хотя упор делается все же на гибкие площадки, в силу концептуальной особенности своего проекта: «Я и барриста берем на себя обеспечение коммуникации между резидентами коворкинга — мы знаем, кто чем занимается, и помогаем тем, кто здесь работает, находить полезные связи», - объясняет Елена.  

Мотивы резидента


6801_AX8B8333.jpg

По словам Константина Королева из GrowUp, плюс коворкинга - экономия на сопутствующих расходах. «Не нужно делать ремонт, докупать недостающую мебель и технику, заниматься инженерной и IT инфраструктурой – это все уже есть и готово к использованию, - объясняет Королев. - В случае классического офиса здесь требуется время, деньги из оборота компании и человеческий ресурс – сотрудник, который потратит от двух недель до полугода на организацию нового офиса».

Константин Королев
Константин Королев
Руководитель сети коворкингов GrowUp
«Не нужно делать ремонт, докупать недостающую мебель и технику, заниматься инженерной и IT инфраструктурой – это все уже есть и готово к использованию»

Также коворкинги предоставляют больше гибкости в управлении расходами компании, связанные с арендой - резидент может хоть каждый месяц добирать или отказываться от части рабочих мест, что выгодно для компаний с проектным характером работы.

beautiful-women-business-women-chairs-2041398.jpg

Кроме того, коворкинги упрощают администрирование офиса в целом, поскольку отпадает необходимость в секретарях, офис-менеджерах и т. д. По мнению эксперта из GrowUp, преимущество гибкого офиса перед традиционным еще и в возможности создания целого коммьюнити: если в обычном офисном центре арендаторы вообще не общаются друг с другом, и могут не догадываться, что через стенку от них сидит их потенциальный клиент или партнер, то в коворкингах может работать комьюнити менеджер, главная задача которого – сделать так, чтобы резиденты получали синергетический эффект друг от друга и всегда знали, чем еще площадка может быть полезна своим клиентам.