Элитное жилье в «старой» Москве стали покупать в два раза реже

Московская перспектива

Ставка на «вторичку»
Столичный рынок элитной недвижимости падает, речь идет исключительно о «старой» части мегаполиса. Согласно исследованию bnMAP pro, с которым ознакомилась «Московская перспектива», в первом полугодии 2025 года люди заключили 343 сделки, а во втором — 321, а в январе-июне 2026-го показатель рухнул до 186. Падение к прошлому году составило около 46%, к предыдущему полугодию — 42,1%. 

Сделки, в основном, проводят за наличные: доля ипотечных договоров в этом сегменте сократилась в два раза, с 2,2% в первые шесть месяцев 2025 года до 1,1% по итогам первого полугодия 2026-го, выяснили аналитики.

При этом средняя цена квадратного метра продолжает расти. Так, с начала этого года средняя стоимость «квадрата» в элитных новостройках «старой» Москвы составила 2,7 млн рублей, она выросла на на 10,7%. 

Падение продаж элитных новостроек обусловлено в том числе новой волной повышенного спроса на вторичном рынке, пояснила «Московской перспективе» основатель и глава экосистемы Kalinka Екатерина Румянцева. Так, за январь-июнь 2026 года продажи по вторичке выросли на 57% год к году.

Она пояснила, что это связано с тем, что цены на готовое жилье на треть ниже, чем в строящихся объектах: средняя цена готового объекта составляет 1,7 млн рублей за 1 кв. м. 

Покупатель на элитном первичном рынке стал чувствительнее к цене, подчеркнула Румянцева: средний бюджет покупки в сегменте снизился на 6%, с 166 млн до 159,4 млн рублей. Тогда как на вторичном рынке наблюдается противоположный тренд: средний бюджет вырос на 14% до 291 млн рублей, а доля лотов выше 400 млн рублей увеличилась на 6 п.п. — до 21%. 

Отрицательная динамика в этом сегменте связана с рядом причин, среди которых дефицит современного предложения, рассказала изданию директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» Анна Раджабова.

— Многие потенциальные покупатели откладывают приобретение первичной недвижимости элитного и делюкс-класса, ожидая постепенную стабилизацию социально-экономической конъюнктуры и «премьеры» проектов от профильных игроков в наиболее востребованных престижных локациях, — сказала она.

В долгосрочной перспективе первичное жилье продолжит дорожать быстрее инфляции, прогнозирует аналитик. Однако, до конца текущего года ожидать выраженной положительной динамики, по ее мнению, не стоит.

По данным аналитического центра «Дом.РФ», в первой половине 2026 года число договоров ДДУ на элитном рынке Москвы сократилось на 15% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. 

Прагматичный клиент
По данным главы агентства элитной недвижимости Whitewill Олега Торбосова (рассказал он в своем Telegram-канале), рынок «элитки» в целом по Москве сократился на треть. Так, за первое полугодие 2026 года девелоперы премиум- и делюкс-сегмента продали 840 квартир на 78,8 тыс. кв. м, в результате чего валовая выручка застройщиков этого сегмента составила 101 млрд рублей.

— Для сравнения: в первом полугодии 2025 года в этом же ценовом диапазоне прошло 1227 сделок на 163 млрд рублей, тогда рынок продал площадей на 127 тыс. кв. м, — отметил он. — Получается, что количество сделок у девелоперов в 2026 году уменьшилось на 31%, количество проданных метров — на 37%, а выручка — на 38%. 

У самой Whitewill спад составил 21%, уточнил он.

Как рассказала «Московской перспективе» коммерческий директор «Балчуг Девелопмент» Ирина Соболева, однозначно можно сказать, что спрос стабильно падает на объекты в пределах Садового кольца. Так, на элитные дома за пределами исторического центра год назад приходилось 39% сделок, тогда как сейчас их доля выросла до половины. 

— Люди скорее оптимизируют бюджет через сокращение площади приобретаемого жилья и подходят к сделкам более рационально. Если посмотреть на среднюю площадь проданного лота, то в первом квартале 2026 года она опустилась ниже 100 кв. м впервые с 2022 года, сократившись за год на 15%, — обратила внимание эксперт. — Импульсивных сделок, которыми жил рынок в 2024 году, больше нет. 

По словам эксперта, теперь клиент сравнивает несколько проектов, торгуется, растягивает решение на месяцы. Рынок уже постепенно восстанавливается, указала она: уже к концу мая объем сделок второго квартала сравнялся со всем первым кварталом целиком.

По ее данным, люди стали больше внимания уделять загородным элитным домам: предложение дорогой недвижимости Подмосковья выросло на 23% за квартал, а средний бюджет покупки коттеджа достиг 209 млн рублей, подскочив на 40% за год. Здесь причина простая: в центре закончились площадки, новое качественное предложение выходит за его пределы, а покупатель идет за продуктом, пояснила эксперт. 

Как сказал «Московской перспективе» партнер NF Group Андрей Соловьев, показатели спроса в первые три месяца 2026 года связаны со структурной перестройкой сегмента и отчасти с традиционной сезонностью. По его мнению, во втором квартале покупательская активность выросла.