Эскроу по осени считают
В начале 2020 года в Москве с использованием проектного финансирования строилось 9,5 млн кв. метров жилья, что составляло 34% всего объема. Потом началась пандемия коронавируса и возникли связанные с ней ограничения, но новые проекты, для которых эскроу-счета являются обязательными, продолжали открываться. Как утверждают в ДОМ.РФ, в преддверии введения жестких ограничительных мер многие застройщики поспешили опубликовать новые проектные декларации – аналогичный скачок наблюдался также перед реформой долевого строительства. А за всплеском, как и в июне 2019 года, последовали снижение объемов запускаемых проектов и их стабилизация. «В целом запуски новых проектов находятся в пределах обычных колебаний», – отмечает заместитель руководителя Аналитического центра ДОМ.РФ Никита Белоусов.
В Москве по итогам первого квартала с использованием проектного финансирования возводилось уже 11,6 млн кв. метров жилья. К сентябрю его доля выросла до 12,6 млн кв. метров. В Москомстройинвесте посчитали, что с начала года площадь объектов, реализуемых с привлечением денежных средств граждан на эскроу-счета, увеличилась на 33%, тогда как площадь новостроек, продающихся по старой схеме, за тот же период снизилась на 12%.
«Для Москвы разработана специальная схема проверок и контроля застройщиков, которые завершают реализацию проектов по старой схеме», – подчеркивает глава ведомства Анастасия Пятова. В настоящее время столичные власти не отмечают существенных переносов сроков и задержек строительства домов, возводящихся на средства дольщиков.
Управление Росреестра по Москве также констатирует постепенное увеличение количества договоров долевого участия, оформляемых с привлечением эскроу-счетов. По словам начальника управления Игоря Майданова, если в начале года их доля не превышала 26%, то в летние месяцы доходила до 38%. По итогам первого полугодия Москва оказалась лидером среди регионов Центрального федерального округа: в столице зарегистрировали более 60% от общего объема ДДУ, оформленных по новым правилам. Как показывают опросы, переход на проектное финансирование в настоящее время положительно оценивают 80% россиян.
«Реформа не привела к существенному росту цен на квартиры в новостройках. Это понизило тревожные настроения на рынке, что подтверждается результатами опроса. С сентября прошлого года доля граждан, ожидающих роста цен из-за реформы, снизилась с 68 до 53%», – отмечают аналитики ВЦИОМа. В Москве квадратный метр жилья в проектах, реализующихся по старой и новой схемам, в среднем стоит примерно одинаково – 228 тыс. и 232 тыс. рублей.
Хотя доля проектов, реализуемых по эскроу, еще не достигла даже 50%, участники рынка уже сейчас готовы назвать плюсы и минусы реформы. К первым прежде всего относится снижение рисков: финансирование строительства осуществляется и контролируется банком. Поэтому защищены не только дольщики, но и подрядчики, которые раньше могли остаться без оплаты за уже выполненные работы. Однако увеличился объем документации, а кредиты, несмотря на снижение ключевой ставки ЦБ, банки до открытия госпрограммы субсидирования предлагали открыть под 10–15% годовых. Помимо снижения стоимости заемных средств застройщики ожидают разрешения перейти на поэтапное раскрытие эскроу-счетов – этот механизм давно и успешно работает в Европе.
По прогнозам Минстроя, полный переход жилищного строительства на проектное финансирование состоится в 2022–2023 годах. Это связано со сроками окончания проектов, возводящихся по старым правилам, – они варьируются от полутора до трех лет.
