ФНС может начать проверки россиян с квартирами в Таиланде и Турции

magnific.com

Волна контроля
В октябре 2026 года Федеральная налоговая служба (ФНС) активизировала проверки сделок россиян с недвижимостью в Объединенных Арабских Эмиратах (ОАЭ), в первую очередь в Дубае. Российские налоговые резиденты, владеющие недвижимостью в ОАЭ и не задекларировавшие доходы от нее, могут столкнуться со штрафами и пенями — их начислят за период с 2023 года. По данным юристов и налоговых консультантов, речь о десятках запросов. Статус налогового резидента РФ — ключевое условие для возникновения обязательств.

Для российского крупного капитала ОАЭ остаются одной из ключевых юрисдикций, заявил «Московской перспективе» сооснователь агентства Tranio Михаил Буланов: здесь низкие налоги, все условия для международного бизнеса и управления активами. Инвестиции составляют более половины сделок российских покупателей, указал эксперт.

Впрочем, по его данным, за январь — октябрь 2026 года число заявок россиян на недвижимость в ОАЭ сократилось на 4,7% год к году, притом что доля направления в общем спросе выросла с 9% до более чем 10%. Сейчас страна занимает третье место по инвестициям в недвижимость после Турции и Таиланда.

Но сильного снижения спроса в Эмиратах из-за проверок ФНС в агентстве не ожидают. Тем не менее подход к сделкам изменится, отметил Буланов. «Для рынка это означает переход к более тщательному расчету инвестиций. Покупатель будет оценивать сумму, которая останется после расходов и налогов», — указал эксперт.

Запросы российской налоговой будут продолжаться, полагает он, причем не только в Эмиратах. «Эта история похожа на открытие ящика Пандоры. Если ФНС начала получать данные о сделках с недвижимостью из одной дружественной юрисдикции, вполне вероятно, что подобное взаимодействие будет развиваться и с другими. Дружественные отношения между странами создают основу для сотрудничества налоговых органов», — предупредил сооснователь Tranio.

Рай для инвесторов
В Таиланде, по оценке Tranio, за первое полугодие 2026 года у граждан РФ зарегистрировано 842 перехода права собственности на квартиры — на 50,4% больше, чем годом ранее. Королевство стабильно входит в число лидеров по инвестициям в недвижимость среди россиян.

Доходность от аренды для иностранных покупателей в стране составляет 6–9%, сообщает тайский портал объявлений Baanlyy. Низкая стоимость жизни привлекает релокантов и работников на удаленке: в 2024 году была введена многократная виза DTV (Destination Thailand Visa), позволяющая быстро оформить длительное пребывание в стране.

Россияне сейчас на втором месте среди иностранных покупателей жилья в Таиланде после китайцев, а на Пхукете они лидируют, сообщил «Московской перспективе» основатель IBG Property Фарух Парпиев. Сценарий ОАЭ возможен и здесь, полагает он: Россия обменивается с азиатским государством финансовой информацией. «Но это не значит, что налоговая автоматически узнает о каждой квартире и каждой сделке. Говорить о массовых проверках по Таиланду пока преждевременно, хотя учитывать такую возможность покупателям стоит», — отметил Парпиев, добавив, что инвесторы станут осторожнее.

В Турции, которая также находится в тройке лидеров, за январь — сентябрь 2026 года инвесторы из РФ приобрели 2,7 тыс. жилых объектов — на 2% больше, чем в тот же период 2025 года. В этой стране россияне заняли первое место среди иностранных покупателей, обогнав иракцев, которые купили в три раза меньше.

Россияне выбирают Турцию по ряду причин, пояснил «Московской перспективе» глава DDA Real Estate Turkey Сергей Дубинец, и первая — это гражданство: его дают за покупку объекта от 400 тыс. долларов. Важно и то, что права иностранца на недвижимость на деле защищены так же, как у гражданина Турции.

Но главным фактором выступает ликвидность, подчеркнул эксперт: жилье в Турции активно дорожает. «За последний год Анталья подорожала на 4,7% в долларах, Стамбул — на 7,3%. Аренда растет еще быстрее. Капитал не просто сохраняется, а увеличивается», — констатировал Дубинец.

Ситуация в ОАЭ серьезная и может отразиться на Турции и других направлениях, опасается он: для инвестора важен сам сигнал того, что закрытость зарубежного актива может исчезнуть. Массового обмена данными на сегодня не наблюдается, однако вероятность, что он начнется, есть везде, сказал эксперт.

ФНС меняет подход
Управляющий партнер Intermark Global Ирина Мошева также допустила возможность проверок в других странах, хотя пока речь идет о выборочном контроле. При этом она подчеркнула, что для ФНС главным источником данных является сам владелец недвижимости — налоговый резидент РФ: ведомство видит декларацию о доходах (3-НДФЛ) либо раскрытые самим гражданином счета и может задавать вопросы, проверяя корректность данных.

В рамках автоматического международного обмена финансовой информацией CRS банк в Эмиратах передает ее минфину ОАЭ, а тот — компетентному органу страны налогового резидентства. В случае нестыковок ФНС может запрашивать у Земельного департамента Дубая сведения о сделках, рассказала эксперт. Здесь и возникает вопрос: задекларирован ли доход и уплачен ли налог в России, пояснила она.

Следующим шагом может стать проверка способа расчетов — наличные, криптовалюта и нестандартные схемы требуют отдельной правовой оценки, а за незаконные валютные операции предусмотрен штраф 20–40% суммы, предупредила Мошева.

Особое внимание, включая продажу и аренду, по ее словам, уделяется сделкам между валютными резидентами РФ. Ими являются все граждане России независимо от срока нахождения за границей — расчеты между ними в иностранной валюте обычно запрещены. «Налоговое и валютное резидентство — разные понятия; допустимость расчетов зависит от статуса сторон, счетов и законных исключений», — уточнила она. Сам запрос ФНС еще не означает нарушения, однако в любом случае игнорировать его не стоит, подчеркнула Мошева.

Сценарий проверок реален в других странах, подтвердила «Московской перспективе» и руководитель налоговой практики NSV Consulting Анастасия Васильева. «Ситуацию с ОАЭ не стоит воспринимать как единичный эпизод, ограниченный только рынком недвижимости Дубая. Она демонстрирует изменение подхода налоговых органов к контролю зарубежных активов российских налогоплательщиков», — отметила юрист.

Турция и Таиланд представляют интерес для ФНС, указала она. Обе страны участвуют в международной системе обмена финансовыми данными, а соглашения о налоговом сотрудничестве создают правовую основу для проверок, отметила Васильева.
«Но это не означает, что ФНС уже располагает централизованной базой всех квартир и домов российских граждан в этих странах. Автоматический обмен банковской информацией нельзя приравнивать к автоматическому обмену сведениями из земельных кадастров», — уточнила она.

По ее мнению, практика проверок по доходам от зарубежной недвижимости будет расширяться постепенно, прежде всего в отношении крупных сделок.

«Московская перспектива» направила запрос в ФНС.