Где взять офис?
Сегодня из 3,2 млн кв. метров офисов, заявленных к вводу в 2025–2027 годах, 48% реализуется на продажу, 24% составляет доля built-to-suit (формат строительства коммерческой недвижимости под требования заказчика), 22% запланированы к реализации в аренду, а 6% предлагается как в аренду, так и на продажу. В количественном выражении 671 тыс. кв. метров офисов реализуется в розницу: из них 66% в данных объектах уже продано. Однако, по прогнозу CORE.XP, в 2025–2028 годах в среднем 335 тыс. кв. метров площадей будут выходить для аренды ежегодно при среднегодовом поглощении в размере 967 тыс. кв. метров. В перспективе розничные офисы могут быть полностью сданы только небольшим арендаторам (до 1000 кв. метров): на них приходится в среднем 600 тыс. кв. метров арендного спроса в год.
Ставки под давлением
При общей вакантности офисных помещений класса А и Б на уровне 6–7% ставки неизбежно растут, отмечает руководитель отдела аренды коммерческой недвижимости PIONEER Юлия Врублевская. Аналитические данные по рынку офисной недвижимости говорят о возможном снижении показателей, то есть вакансия может быть менее 6% в 2025 году, в то время как показатели здорового рынка предполагают вакантность 10–12% и наличие баланса спроса и предложения.
«Дефицит предложения в сегменте аренды стимулирует рост арендных ставок. Однако удорожание строительства и заемного финансирования смещает акцент девелоперов на продажу офисов, что ограничивает увеличение ставок», – подчеркнула директор по коммерческой недвижимости Level Group Александра Захарова. Из общего объема офисных площадей, запланированных к вводу в 2025 году, только порядка 30% будет предложено на аренду, остальное – продажа. Даже при условии вывода инвесторами части купленных площадей в дальнейшем в аренду общий объем предложения новых площадей изменится незначительно. Это заставит как арендаторов, так и консультантов быть более изобретательными в решении задач, связанных с офисной недвижимостью.
По данным STONE на ноябрь 2024 года, средняя ставка аренды на лоты до 500 кв. метров составляет порядка 50,2 тыс. руб. за кв. метр в год с НДС и без учета операционных расходов. «Наибольший рост ставок аренды отмечен на предложения небольших качественных офисов. За последние два года средневзвешенная ставка на лоты до 150 кв. метров выросла на 23%, достигнув 51,5 тыс. руб. за кв. метр в год. Столь заметный рост связан с сохраняющимся дефицитом предложения небольших офисов в аренду», – отметила директор коммерческого управления STONE Кристина Недря.
В декабре текущего года сложно однозначно утверждать, что рост ставок будет умеренным, заключили в PIONEER. На уровень увеличения ставок аренды окажут влияние как общая экономическая ситуация, так и внутренние факторы в стране. Изменение ключевой процентной ставки непосредственно сказывается на инвестиционной активности бизнеса. В зоне риска могут оказаться арендаторы с высокой закредитованностью, которым придется пересматривать свои планы по расширению или переезду в поисках более качественного офисного пространства либо сокращать свои масштабы.
Столичный дефицит
Москва остается ключевым регионом с наиболее острой нехваткой офисных площадей, особенно в популярных деловых районах, подчеркнула Захарова. По данным аналитического центра STONE, количество доступных в аренду офисных блоков класса А площадью до 500 кв. метров снизилось в 3 раза менее чем за два года. В настоящий момент на рынке представлено всего 49 доступных лотов в аренду в готовых объектах. На их долю приходится менее 4% от общего объема арендного предложения класса А по Москве внутри МКАД.
Большая часть доступного предложения до 500 кв. метров в аренду сегодня сконцентрирована в «Москва-Сити», Центральном деловом районе и на юго-западном направлении. При этом на западе и востоке Москвы предложение лотов до 500 кв. метров в аренду отсутствует.
Дефицит офисных помещений усиливает конкуренцию среди арендаторов, при этом поднимает требования к качеству новых объектов. Среди приоритетов – престижное расположение, современная инфраструктура и так называемая гибкость площадей, отметили в Level Group. Компании, особенно малый и средний бизнес, чаще ищут небольшие помещения до 1000 кв. метров. Юлия Врублевская также считает, что основным фактором требований арендаторов является удержание ценных кадров и создание комфортных условий работы, включая шаговую доступность от метро и развитую инфраструктуру. В условиях дефицита арендаторы вынуждены проявлять гибкость, что ускоряет принятие решений и сокращает сроки подписания договоров аренды.
Будущее аренды
Объем офисных помещений, которые могут выйти на рынок аренды до 2028 года, составит 1,4 млн кв. метров. Из них 269 тыс. кв. метров будут офисами от частных инвесторов, 750 тыс. кв. метров – от спекулятивных игроков, а 320 тыс. кв. метров – вторичное предложение. Несмотря на ожидаемый ввод новых качественных объектов, дефицит небольших лотов в аренду сохранится как минимум до 2028 года. Большая часть площадей в бизнес-центрах уже реализована конечным пользователям, и объем, который инвесторы смогут вывести на рынок, не удовлетворит отложенный спрос.
Согласно исследованию CORE.XP и STONE, ежегодный арендный спрос на офисы составляет 600 тыс. кв. метров. Это означает, что спрос на небольшие площади поглотит предложение объектов, готовых к 2025–2028 годам. Даже если весь объем ранее реализованных площадей выйдет на рынок, это не изменит ситуацию. В долгосрочной перспективе низкая вакантность может стимулировать интерес к розничным продажам офисов и увеличить инвестиции в модернизацию вторичного предложения. До 2028 года рынок аренды столкнется с постоянным дефицитом, что приведет к росту арендных ставок и спроса на небольшие площади. Интеграция расширенной торговой инфраструктуры в офисные центры, делающая такие объекты привлекательными как для арендаторов, так и для жителей окрестных районов, может помочь в решении проблем с дефицитом, считают в Level Group.
