Индивидуальное жилье как достойная конкуренция квартирам
ИЖС в цифрах
По данным Комитета Торгово-промышленной палаты РФ по предпринимательству в сфере строительства, объемы ИЖС в России стремительно растут. Если в предыдущие годы доля ИЖС составляла немногим более 50% от общего объема введенного жилья, то в 2024 году она может превысить 70%. «В этой ситуации регулятор должен поддержать сегмент ИЖС с помощью взвешенного законодательного и нормативного регулирования», – отметил председатель Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере строительства Ефим Басин. Он добавил, что развитие ИЖС может улучшить демографическую ситуацию, особенно на фоне продления программы семейной ипотеки. Ефим Басин также указал на проблемы управления общим имуществом загородных поселков, что требует разработки соответствующей нормативной базы для улучшения эксплуатации таких проектов.
Механизм эскроу
В июле Совет Федерации одобрил пакет законов, устанавливающих правовые основы для использования эскроу-счетов в частном домостроительстве. Сейчас этот механизм применяется при строительстве многоквартирных домов и коттеджных поселков. Напомним, что он надежно защищает деньги вкладчиков: средства покупателей недвижимости размещаются на специальном счете в банке и хранятся до завершения строительства объекта или до наступления оснований, предусмотренных в договоре. Законы четко определяют ключевые термины механизма, такие как «подрядчик», «заказчик», «домокомплект» и «уполномоченный банк». Важно, что уполномоченные банки должны соответствовать законодательным требованиям, установленным ЦБ РФ. Заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин на Восточном экономическом форуме отметил, что механизм эскроу нуждается в доработке и будет совершенствоваться.
Девелоперский опыт
Проекты ИЖС активно развиваются в Новой Москве и Подмосковье, в том числе крупными девелоперами, такими как «Самолет», ФСК и «Галс-Девелопмент». Представители отрасли поделились своими мыслями о проблемах и перспективах ИЖС.
«Спрос на ИЖС, а точнее, на загородное строительство, есть. Интерес стабильно растет на протяжении последних 10 лет, – считает Марсель Габдульманов, соучредитель и генеральный директор компании «Этажи Девелопмент». – Конечно, особенная динамика была в период пандемии и появления ипотечных продуктов для ИЖС. Безусловно, любое направление с господдержкой развивается быстрее. Но я не считаю это правильным подходом к решению задачи, потому что, как ни крути, такой прирост искусственный. А вот чем государство действительно может помочь развитию этого сегмента рынка, то это увеличить количество земель нужных категорий или упростить процедуру перевода лесопромышленных или сельскохозяйственных территорий в пригодные для строительства жилых объектов. В этом случае и проектное финансирование становится более эффективным инструментом и интересным для девелоперов».
По словам эксперта, девелоперу дорого обходится оснащение необходимыми коммуникациями загородных участков. Экономика конкретного коттеджного поселка вне городского массива не сможет самостоятельно обеспечить подключение электричества, газа, воды, канализации, чтобы сохранить конкурентоспособную стоимость готовых объектов. «Именно поэтому важно объединить государственные возможности по созданию социальной, транспортной инфраструктуры, желание девелоперов работать на загородных территориях и способность банков разрабатывать предложения под такие продукты», – подчеркнул Габдульманов.
По мнению директора департамента маркетинга ФСК Family Екатерины Коган, рынок ИЖС не только очень интересен, но и недооценен. «Оборачиваемость денег в ИЖС существенно выше. Срок строительства одной «свечки» – около одного года, но чаще полтора. Срок строительства дома – 1–3 месяца в зависимости от технологии строительства», – прокомментировала эксперт. Она также отметила и сложности, существующие на рынке: «Приходится конкурировать с самостроем, строителями из Средней Азии, которые не платят налоги и работают без царя в голове, к тому же необходимо выполнять требования, которые предъявляются к 30-этажным ЖК по прохождению полного круга исходноразрешительной документации, а также обеспечению коммерцией, социальными объектами, рабочими местами и т.д.». Екатерина Коган добавила, что для рынка ИЖС не определены стандарты, финансовые институты (банки, оценщики, страховые компании) делают оценку по земельным участкам из ближайшего окружения, не принимая в расчет тот факт, что в искомом ЖК земля с асфальтированными дорогами, тротуаром, ливневкой, электричеством, чаще проведенным под землей, выведенными столбами освещения, центральным водопроводом, канализацией и газом. А еще есть социальные объекты, зоны благоустройства и охрана, система контроля и управления доступом и много других преимуществ, которых нет на участках СНТ. Часто сравниваются участки даже с разным набором коммуникаций.
«А теперь вишенка на торте: маржинальность данного сегмента – 15–20%, оборачиваемость выше, но маржинальность низкая, – отметила спикер. – Необходимо быть гибким, реагировать на изменения рынка, тонко, даже ювелирно настраивать свой продукт под потребителя... Поэтому крупным игрокам очень тяжело на данном рынке. Здесь не подходят стандартные решения, не работают регламенты, этот продукт требует ручной настройки. Каждый ЖК – крафтовый, уникальный. Это покупка всей жизни, это недвижимость, которая будет влиять на жизнь минимум трех поколений. Поэтому мы очень трепетно относимся к формированию концепций своих застроек, стараясь через создание генерального плана застройки спроектировать жизнь будущих жильцов. Мы прописываем сценарии и маршруты для разных целевых групп. ИЖС – это больше, чем просто дом, это Дом».
Законы четко определяют ключевые термины механизма, такие как «подрядчик», «заказчик», «домокомплект» и «уполномоченный банк». Важно, что уполномоченные банки должны соответствовать законодательным требованиям, установленным ЦБ РФ. Заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин на Восточном экономическом форуме отметил, что механизм эскроу нуждается в доработке и будет совершенствоваться.
