Как скажется на рынке новый режим Минстроя — усиленного контроля

magnific.com

Взять под контроль
Минстрой ввел режим усиленного контроля за отдельными жилищными проектами. Об этом ведомство сообщило в конце прошлой недели. Девелоперы, банки и региональные власти будут совместно координировать графики строительства и финансирования, а ведомство — отслеживать финансовую устойчивость застройщиков и соблюдение сроков. Меры поддержки будут подбирать индивидуально — с учетом особенностей каждого проекта. «Московская перспектива» запросила у Минстроя дополнительную информацию о новом режиме.

Решение принято на фоне ухудшения финансовых показателей части крупных застройщиков. Как ранее писали СМИ, по итогам первого полугодия 2026 года несколько крупных девелоперов, отчитавшихся по МСФО, получили существенный чистый убыток. Так, ЛСР ушла в минус на 57,6 млрд рублей, «Самолет» — на 22,3 млрд рублей, «Эталон» — на 13,17 млрд рублей.

Более того, компания «Самолет» в начале 2026 года запросила господдержку в размере 50 млрд рублей. Несмотря на то, что в финансовой помощи девелоперу отказали, в процесс включился Минстрой. Как ранее рассказывал «Московской перспективе» замглавы ведомства Никита Стасишин, сейчас министерство в еженедельном режиме проводит совещания с компанией.

Управляющий директор bnMAP.pro Алексей Шухатович считает введение усиленного контроля сигналом о том, что на рынке появились проекты, требующие повышенного внимания. Однако он не связывает эту меру с массовым кризисом отрасли.

— Задача Минстроя как регулятора — увидеть риск на ранней стадии и не ждать, пока он превратится в кризис, — сообщил Алексей Шухатович. — Синхронизация графиков строительства и финансирования — это управленческая мера: банк понимает потребность проекта в деньгах и динамику продаж, девелопер — параметры финансирования, региональные власти — где требуется их участие, например по инженерной инфраструктуре, документации или социальным объектам.

По словам эксперта, в данном случае речь идет о крупных жилых комплексах с социальной инфраструктурой, проектах комплексного развития территорий и объектах, имеющих существенное значение для конкретного региона. Если с ними возникают проблемы, последствия затрагивают не только девелопера и банк, но и покупателей, муниципалитет и региональную инфраструктуру.

Среди основных факторов риска Алексей Шухатович назвал высокую стоимость капитала, более медленное наполнение эскроу-счетов, долговую нагрузку, рост себестоимости и изменение структуры спроса. Дополнительное давление создают рост стоимости строительных материалов, дефицит подрядчиков и кадров, а также задержки с инженерными подключениями.

Поддержать стабильность
По оценке коммерческого директора «Метриума» Дмитрия Проскурина, усиленный контроль связан с необходимостью поддерживать устойчивость рынка на фоне жесткой монетарной политики, международной напряженности, топливного кризиса и санкционного давления. При этом существующая система проектного финансирования и меры господдержки позволяют контролировать ситуацию и не допускать возвращения проблемы обманутых дольщиков.

— Не следует ждать тотального контроля над всем рынком, — поделился Дмитрий Проскурин. — Мера, вероятно, будет распространена исключительно на проекты комплексного развития территорий и проекты, реализуемые девелоперами, которые накопили большой объем задолженностей и уже имеют долгострои в портфеле.

Сроки строительства уже заметно отклоняются от плановых. По данным «Метриума», в срок сегодня возводят только 11% новостроек в Москве и 18% в Подмосковье. В остальных случаях наблюдается отставание от плановых сроков ввода. Чаще всего перенос составляет три-шесть месяцев, реже — девять-двенадцать. При этом многолетние задержки, когда покупатели вынуждены годами ждать ключи, практически исчезли с российского рынка.

Рост долговой нагрузки застройщиков заметно трансформирует их взаимодействие с банковским сектором. Так, по словам Дмитрия Проскурина, показательным примером служит ситуация с компанией «Самолет»: сейчас «Сбербанк» намерен войти в число ее крупнейших акционеров. Еще одним тревожным индикатором для рынка эксперт называет делистинг отдельных девелоперов, в частности ПИК. Уход компании с биржи не только снижает ликвидность ее акций и осложняет их продажу, но и затрудняет объективную оценку финансового состояния застройщика.

Замкнутый круг
Директор по стратегическому развитию и управляющий партнер ELEMENT Елизавета Конвей считает, что механизм проектного финансирования с использованием эскроу‑счетов заметно повысил прозрачность строительной отрасли: сегодня и государство, и банки могут оперативно отслеживать ситуацию по каждому проекту. В текущих макроэкономических условиях действующие меры стоит рассматривать прежде всего как инструмент риск‑менеджмента.

Основатель SIS Development Ярослав Гутнов называет высокую ключевую ставку основным фактором, влияющим на замедление темпов строительства. Она влияет одновременно на стоимость проектного финансирования и на покупательскую активность.

— Сегодня, когда спрос на первичное жилье в годовом выражении просел более чем на треть, проектное финансирование становится обременительнее, — поделился Ярослав Гутнов. — В результате возникает своеобразный замкнутый круг: замедляются темпы строительства — это дополнительно отпугивает клиентов, а уровень задолженности девелоперов продолжает расти.

Руководитель УК «Альта+» («Альфа-Групп») Марина Толстошеева отмечает, что усиление контроля повысит роль банков в реализации проектов: кредитным организациям придется детальнее отслеживать ход строительства и расходование средств, а также нести большую ответственность за результат. Это приведет к ужесточению процесса финансирования: вырастут сроки согласования траншей, добавятся регуляторные требования, а сама процедура выдачи средств станет сложнее. При этом прозрачность расходования кредитных средств вырастет, а риски их нецелевого использования снизятся.

Директор по развитию Professional FM Александр Устинов назвал введение режима усиленного контроля «тревожным сигналом рынку от Минстроя». Данные ЕРЗ показывают: за год доля проектов с переносом сроков выросла — с 39% в 2023–2024 годах до более чем 50% на настоящий момент. В среднем по России сроки сдвигаются до четырех месяцев, в Москве — до пяти. Кроме того, строительный цикл в проектных декларациях удлинился до 30,9 месяца — это на два-четыре месяца больше показателей 2024–2025 годов.

«Московская перспектива» направила запросы девелоперам ГК «Самолет», ПИК, DOGMA, ГК «Точно», «Брусника», ГК «ФСК», «Группа ЛСР», MR Group, группа «Эталон», ГК «А101», Level Group, ГК «АБСОЛЮТ», ДК «Север», Sminex, ГК «Пионер», Capital Group.