Кина не будет? Разбираемся с проектом реконструкции старых кинотеатров
Предыстория
В 2014 году компания ADG group выиграла тендер и выкупила у Москвы 39 зданий старых советских кинотеатров. Застройщик обещал полную модернизацию всех зданий к 2018 году. Согласно проекту, некоторые объекты должны были быть реконструированы, а некоторые снесены и построены заново. Для всех зданий разработали единый фирменный дизайн с витражным остеклением, и общую концепцию «Место встречи». По задумке внутри помимо современных многозальных кинотеатров должны были работать магазины, кружки и секции, фудмоллы и супермаркеты и другие объекты шаговой доступности. Это было отражено и в контракте – по условиям торгов 30% площади должно сохраняться под культурно–образовательную деятельность.
Первый обновленный кинотеатр открылся только в 2019-м году. Это была «Ангара» в Нагорном районе. Сейчас в Москве работают 17 из 39 районных центров. В марте этого года стало известно, что открытие остальных зданий переносится на 2025 год из-за смены генподрядчика. Добавим, что в 2023 году в компании прошли смены собственников и акционеров. В этом году структуры организации учредили новое юрлицо ООО «ЖК Синичкина» для стройки жилья в районе Лефортово. В июне «Коммерсант» со ссылкой на собственные источники писал о том, что «часть реконструированных кинотеатров на стадии проектирования может быть переформатирована в жилье».
Оценка ситуации
О том, насколько реальны перспективы переформатирования проекта из культурно-социального в сугубо девелоперский, поговорили с экспертами.
Борис Богоутдинов, управляющий партнер консалтинговой компании «2Б Диалог» отметил, что по локации чаще всего кинотеатры располагаются в зоне смешанной многоквартирной и общественной застройки. Он уточнил, что правообладатель вправе выбрать вид разрешенного использования земельного участка из установленных градостроительными правилами видов и согласовать с органами власти или местного самоуправления.
«По правилам землепользования и застройки Москвы при наличии разрешений на месте таких кинотеатров могут появиться как культурно-досуговые центры, концепция которых была утверждена изначально, так и жилые дома с коммунально-бытовыми центрами, - сказал эксперт. - Плотность застройки не является помехой, в последнее время вопросы реконструкции старых объектов в новые современные жилые комплексы является высокодоходной историей. По существу своему объекты со старой локацией получают новую жизнь, повышают ее привлекательность. При этом рынок реконструируемых объектов Москвы уже учитывает долю порядка 18 – 20% от общего объема рынка строительства».
Последствия
Несмотря на инвестиционную привлекательность, плотная застройка может привести к недостаточной инсоляции территории, низкому уровню благоустройства и озеленения, отсутствию или недостатку уровня зон прогулок, детских площадок, мест для отдыха и развлечений. «Основная проблема – ухудшение транспортной и коммунальной инфраструктуры, так как, не смотря на активное развитие МЦД, строительства новых станций метро, это колоссальная нагрузка на метрополитен, рост числа пробок, загазованности, а следовательно, выбросов и проблем с экологией», - подчеркнул спикер.
По словам Бориса Богоутдинова, такому проекту может воспрепятствовать департамент городского имущества, поскольку по условиям сделки анонсировалась реконструкция старых кинотеатров в современные мультиплексы. Однако, по оценке эсперта, в сегодняшних политических реалиях так называемые «центры притяжения» показывают все больше российского кино, которые пользуются меньшим спросом не только у москвичей, но и у россиян в принципе.
«А 30% площадей, которые по условиям сделки предназначены под культурно-досуговую деятельность вроде детских комнат, детских развлекательных центров и кинотеатров, должны по существу соперничать с действующими культурно-досуговыми центрами, - подытожил собеседник МП. - Они располагаются вблизи с такими объектами в других торговых и районных центрах и на первых этажах жилых домов, что влияет на экономику проекта, который когда-то оценивался в более чем 50 млрд. рублей. Поэтому сейчас, скорее всего, существует определенная дилемма по реконструкции «центров притяжения», которые пока что не в полной мере себя оправдывают (а возврат инвестиций может затянуться на 10 – 15 лет), либо же строительству жилых домов, которые показывают быстрый возврат средств и высокую маржинальность. Экономика (здравый смысл) преобладает над социальной составляющей. Но об этом, вероятно, мы узнаем позже».
С точки зрения права
Правовую оценку ситуации дал ведущий юрисконсульт-координатор проектов направления «Рынок недвижимости» Фонда «Институт экономики города Евгений Игуменов.
По словам юриста, законным строительство можно признать только в том случае, если соблюдены все требования, предусмотренные как земельным законодательством, так и законодательством о градостроительной деятельности. «Во-первых, мы не знаем, есть ли у ADG Group права на участки под кинотеатрами. В случае с планируемой застройкой это принципиально важный момент, поскольку если этих прав нет, получить разрешение на строительство невозможно. Во-вторых, надо учитывать требования по разрешенному использованию участков», – отметил эксперт. Юрист добавил, что вероятнее всего, фактические виды разрешенного использования (ВРИ) ориентированы именно на эксплуатацию кинотеатров. А менять вид разрешенного использования на жилье – сложно и затратно, и делать это придется именно девелоперу. «Изменение ВРИ связаны с процедурой внесения изменений в правила землепользования и застройки Москвы, а в Москве это происходит фактически в ручном режиме», – резюмировал спикер.
Так жильё или культура?
Ситуацию вокруг зданий прокомментировали представители ADG group:
«Сегодня в сети районных центров «Место встречи» открыты 19 объектов. В этом году мы ввели в эксплуатацию три новых РЦ: «Орион», «Первомайский», «Прага». Мы выполняем обещания по развитию культурной и досуговой программы для наших гостей. В целом, не менее трети площади большинства районных центров используются под культурно-досуговые функции. К ним относятся кружки, секции, помещения для мастер-классов, танцев и детских праздников, книжные магазины, спортивные центры. Мы также развиваем новые досуговые форматы и в ближайшее время в районном центре «Место встречи Первомайский» откроем первый на территории наших объектов музей-лекторий. Досуговая программа в районных центрах формируется в соответствии с потребностями местных жителей, поэтому она может различаться в разных объектах сети. До конца года мы откроем еще шесть объектов: «Алмаз», «Баку», «Витязь», «Патриот», «Планета», «Солнцево». Сейчас мы концентрируем усилия на завершении флагманского проекта ADG group – сети районных центров «Место встречи» – и не планируем развивать проекты в сфере жилой недвижимости», – отметили в пресс-службе компании.
Судя по информации ADG group, изначальный проект продолжается и выходит на новый этап. Пока официально декларируются громкие планы и возможно, проект будет завершен в соответствии с первоначальным замыслом. Главное, чтобы обещания были выполнены.
Мнения экспертов:
Попросили экспертов в области урбанистики, управления недвижимостью и электронных торгов прокомментировать текущее состояние и перспективы развития проекта.
Виктор Артемьев, генеральный директор Defus group:
Наличие нового современного инфраструктурного центра в сердце жилого района повышает качество жизни в районе, и как следствие и цены на недвижимость. Отказ от таких центров без просчета всех возможных эффектов, в особенности социальных, в пользу строительства жилья, даст возможность в среднесрочной перспективе Инвестору окупить свои инвестиции, но снизит качество жизни в районе. Естественно, что каждый конкретный проект имеет свои уникальные условия и свое уникальное окружение. Но при реализации подобных длительных и на самом деле инфраструктурных проектов, для повышения инвестиционной привлекательности необходимо не отказываться от инфраструктурной составляющей, а искать дополнительные возможности используя современные инструменты. Например, подобным инструментом может стать механизм КРТ - когда в рамках реконструкции кинотеатра возможно вовлечь в комплексный проект прилегающие и неэффективно используемые территории и реализовать проект уже инвестиционно привлекательный и социально значимый для горожан и городских властей.
Эвелина Ишметова, директор по консалтингу и развитию KEY CAPIATL
Очевидно, что идея создания из бывших советских кинотеатров развлекательно-образовательных объектов изначально не представлялась доходной. Но мы высказывали предположение, что основная история будет строиться вокруг их торговой составляющей – ритейл все окупит при наличии социальных якорей. Потом случился ковид, а дальше – 22-й год. И ритейл сильно просел. То есть эти объекты просто некем сейчас заполнять. Ставка на районные торговые центры, которые стали очень активно развиваться после ковида, не сработала. Поэтому интерес девелопера к жилью вполне закономерен. Другое дело, что урбанистически эти кинотеатры находятся в плотно застроенных местах, здесь хватает инфраструктуры и ритейла. И, конечно, строительство здесь новых жилых домов может восприниматься местными в штыки - советским генпланом такого не предполагалось. Поэтому дальше развитие событий зависит исключительно от наших властей – дадут они разрешение на строительство того или иного объекта или не дадут, от района тоже многое зависит. И тут что-либо прогнозировать невозможно – надо рассматривать каждый конкретный случай. Если инфраструктуры в локации достаточно, вероятно, новый центр услуг там и не нужен.
Григорий Начинкин, руководитель департамента продаж РАД
Если застройщик прошел все регламентные процедуры по смене вида разрешенного использования земли и получил разрешение, то строительство жилья возможно. Однако, комплекс работ по градостроительной подготовке участка может занять существенное время и далеко не факт, что градостроительный комплекс города примет положительное решение. Безусловно, уровень развитости социальной инфраструктуры района, плотность и высотность окружающей застройки влияет на возможность возвести жилой объект в конкретном месте. Важно понимать, что маленький размер участка не позволит реализовать масштабный проект, разве что поставить так называемую «точку» – небольшой локальный объект строительства без инфраструктурной составляющей. Учитывая, что масштабные проекты на подобных участках вряд ли могут быть реализованы, то глобальных последствий можно не опасаться - градостроительный комплекс Москвы в обязательном порядке принимает ключевое решение о возможности строительства, основываясь как на установленных нормах, так и на мнении жителей районов.
