Кто не рискует, тот не живет в апартаментах - Московская перспектива

Кто не рискует, тот не живет в апартаментах

Кто не рискует, тот не живет в апартаментах
Кто не рискует, тот  не живет в апартаментах Фото: Полина Наседкина
Статус элитного вида недвижимости требует признания

Столичные власти подготовили памятку для покупателей апартаментов, в которой предупреждают о достоинствах и недостатках такого вида недвижимости.

Госдума намерена предпринять очередную попытку законодательно урегулировать правовой статус апартаментов, хотя шансы на то, что их признают жильем, по-прежнему невелики. Однако в Москве на долю этого сегмента приходится не менее 25% рынка. 

Москомстройинвест подготовил и опубликовал на своем сайте памятнику для покупателей апартаментов. Чиновников беспокоит, что люди в первую очередь обращают внимание на более дешевую по сравнению с обычными квартирами стоимость таких объектов и не замечают важных нюансов. «Апартаменты – востребованный формат недвижимости в мире, этот рынок регулируется местным законодательством. Но в российских нормативных актах до сих пор отсутствует их точное определение», – сетует глава ведомства Анастасия Пятова и отмечает, что в сложившейся ситуации покупка апартаментов на стадии строительства и в качестве единственного места проживания может оказаться высокорисковым предприятием.  

При внешней схожести апартаменты и квартиры имеют одно существенное отличие – применение к их приобретателям норм 214-ФЗ. В действительности закон о долевом строительстве распространяется как на покупателей жилых помещений, так и на покупателей апартаментов. Но если в отношении первых он применим в полном объеме, то вторых защищает только от двойных продаж, поскольку оформление покупки чаще всего происходит через регистрацию договора долевого участия (ДДУ) в Росреестре. 

«Оформление ДДУ вселяет в покупателей уверенность, что исполнение обязательств застройщиком им гарантировано. А если вдруг что-то пойдет не так, на помощь придет государство. Но это не соответствует реальности», – отмечают в Мос-
комстройинвесте. Возможности для воздействия на строителей апартаментов у государственных органов ограничены. А если застройщика, не дай бог, признают банкротом, они не смогут включить покупателей в реестр обманутых дольщиков. 

Кроме того, юридический статус апартаментов накладывает ряд ограничений, значение которых застройщики, как правило, стараются приуменьшить. Во-первых, в этих объектах невозможно оформить постоянную регистрацию по месту жительства, а также применить социальные льготы (субсидии ЖКХ). Приоритет для зачисления в садик или школу отдается детям с постоянной регистрацией по месту жительства. Остальных прикрепляют по остаточному принципу, если в районных учреждениях образования остались свободные места, поскольку сами апартаменты строятся без привязки к объектам социальной инфраструктуры. Во-вторых, при проектировании апартаментов используются «усеченные» нормы СанПин: в частности, на них не распространяются требования к инсоляции, а нормы по вентиляции и шумоизоляции ниже, чем у квартир. Наконец, поскольку апартаменты считаются коммерческой недвижимостью, их владельцам придется платить более высокий налог на имущество и коммунальные платежи. А вот налоговый вычет, положенный покупателям жилья, оформить они не смогут. «Это важные нюансы, которые следует иметь в виду, планируя покупку апартаментов», – отмечают в Москомстройинвесте. 

Но если решение все-таки принято, чиновники советуют горожанам внимательно изучить документы, имеющиеся у застройщика. Покупателям должны показать разрешение на строительство объекта (выдается Мосгосстройнадзором), проектную декларацию (должна быть размещена в открытом доступе на официальном сайте объекта или застройщика), а также правоустанавливающие документы на земельный участок (свидетельство о собственности, договор аренды). По словам Анастасии Пятовой, в Москве продолжают выявляться случаи заключения «предварительных договоров купли-продажи» апартаментов, разрешения на строительство которых не выдавались.

«Недавно мы информировали общественность о скандальной ситуации вокруг лофтов компании Red Development. От действий застройщика пострадали 450 человек, которые по закону не могут быть признаны обманутыми дольщиками. Сегодня сталкиваемся с продажами апартаментов в помещениях бывшего завода на ул. Серпуховский Вал, д. 7, стр. 2, 3, 4, 7. И опять граждане отдают деньги, не запрашивая документы на строительство, а ведь это первое, что нужно требовать у застройщика», – отмечает Пятова. По данным участников рынка, в 2018 году в продажу вышло рекордное количество объектов с апартаментами – более 40. По состоянию на февраль 2019 года в старых границах Москвы апартаменты представлены примерно в 130 проектах всех классов: это около 10 тыс. помещений в 190 корпусах. При этом ежемесячно регистрируется примерно 400–420 ДДУ на покупку этого вида недвижимости, что свидетельствует о стабильно высоком спросе, хотя многие граждане, подтверждают эксперты, действительно не знают нюансов, полагая, что покупают обычное жилье. 

Между тем Госдума намерена предпринять очередную попытку законодательно определить правовой статус апартаментов, поскольку они набирают популярность во всех крупных городах.