«Люди не в том настроении, чтобы покупать квартиры»

«Нет второго шанса произвести первое впечатление»

— Первый вопрос про ваш новый проект в Москве: раскройте детали, как вы видите этот проект и ваших покупателей?
— Переориентирую вопрос на то, почему мы идем в Москву и на что рассчитываем. Прежде всего, у нас внутренняя идеология: мы строим жилье для тех, кто в нем живет, — то есть никаких квартир для сдачи, для инвесторов. Мы ориентированы на конечного потребителя и делаем ставку на качество в широком понимании продукта. О новом проекте мы хотели бы рассказать чуть позже, просто потому, что нет второго шанса произвести первое впечатление.

— Но на столичном рынке действительно жесткая конкуренция — какие вы будете использовать методы, чтобы выйти на первый план?
— Мы четко понимаем, как мы строим и что мы делаем. С учетом ценового предложения и возможностей в Москве мы сможем реализовать амбиции, которые на региональных рынках воплотить сложнее. Проекты, которые мы задумываем на сегодня в столице, будут полностью отражать нашу философию: мы не просто строим, но и осуществляем управление и оказываем полный комплекс услуг.

— А как вы оцениваете ужесточения по семейной ипотеке — как они отразятся на рынке?
— Это было ожидаемо, потому что у страны в целом непростой период и курс на уменьшение поддержки был в какой-то мере предопределен. Понятно, что девелоперов это радовать не может, поскольку рынок потеряет 30–40% сделок, которые раньше приходились на семейную ипотеку, особенно в регионах, где это очень значимая часть. С другой стороны, мы живем в определенном контексте. Учитывая его, это действие со стороны государства было предсказуемо и понятно.

— Скажутся ли новые правила на ваших текущих проектах?
— Мы пострадаем меньше — благодаря квартирографии в наших проектах: мы не стремились делать ее в угоду региональной ипотеке. Может быть, до этого в продажах мы теряли чуть больше, чем остальные. Но сейчас эффект будет обратный, поскольку ядро нашей аудитории, опять же, — это люди, которые покупают для себя.

Другое дело, что отрасль девелопмента очень инертная и сегодня реализуются проекты, которые запускались 2–3 года назад. Временные слоты между анонсами изменений и введением мер — достаточно ли их для того, чтобы застройщики могли в полной мере отреагировать? Наверное, не совсем. Думаю, что 2027 год с точки зрения продаж, скорее всего, будет даже хуже 2026 года, поскольку тенденция к снижению ставки замедлилась. Рынок будет сжиматься, это очевидно.

— Если говорить об альтернативных инструментах стимулирования спроса — что стоит рассматривать в этих условиях?
— Потребителей становится меньше, но пытаться удерживать стройготовность и распроданность на приемлемом уровне, по моему мнению, нужно прежде всего за счет сокращения объемов строительства. В текущих проектах нужно выводить меньше очередей. Раньше мы могли один дворовый комплекс на 40 тыс. кв. м строить одновременно, а сейчас стараемся 25 тыс. — просто потому, что с нынешними темпами продаж тяжело поддерживать нормальный уровень продаж. Мы делаем все что можем для того, чтобы удержать экономику проекта в рабочих условиях, понимая, что спрос падает и продолжит падать. Основной рецепт — просто строить чуть меньше и делать чуть мельче очереди, то есть более дробно строить. И это, наверное, сейчас основной инструмент, остальные скорее вспомогательные.

— А какова доля рассрочек в ваших проектах сейчас — и будете ли вы их внедрять активнее?
— Мы их уже используем в той или иной степени в разных проектах. На рассрочки приходится 20–30% продаж. Надо в текущих реалиях еще один фактор отметить, который, мне кажется, очень сильно сдерживает спрос, — это общее настроение потребителя. Внешний фон в экономике сегодня не самый благоприятный. Налоги для малого бизнеса подняли, у крупных отраслей тоже далеко не у всех все хорошо. Готовность делать какие-то длинные покупки точно меньше, чем два года назад. И в этом смысле рассрочки, отложенные платежи, по сути, отчасти попытка дать чуть больше уверенности нашим покупателям, для того чтобы появилось время на решение каких-то вопросов — продать вторичку, дождаться снижения ставки по ипотеке.

— Высока ли доля людей, которые не справляются с выплатами по рассрочкам?
— Минимальна на сегодняшний день. Если в рамках нашей компании — то это единичные случаи, в целом все приемлемо и сбалансировано. Наша целевая группа потребителей находится в сегменте «комфорт» и выше, им уже есть где жить. То есть приобретение квартиры для них — это улучшение жилищных условий. И здесь возникает вопрос: насколько остро это необходимо? Для такого решения нужно иметь достаточно весомую причину или веский стимул. Люди сегодня просто не в том настроении, чтобы активно вкладываться в предмет длительного пользования, коим является квартира. И те же рассрочки — попытка на фоне этих настроений побудить людей к сделке.

— А как в этом свете вы оцениваете инициативу Минстроя по сроку в три года и доле рассрочек в одном проекте не более 25%?
— Конечно, правила игры лучше, чем игра без правил. Но нужен ли тут еще какой-то цензор? Ситуация может быть очень разная. Есть проекты с большим запасом финансовой прочности, доля рассрочек может быть 40–50%, и с проектом будет все нормально. А есть кейсы, в которых маржинальность низкая и лимит в 25% может обрушить проект. Поэтому здесь, мне кажется, такие ультимативные ограничения создают скорее проблему, чем возможность. Сторон, которые заинтересованы в конечном успехе проекта, в том числе финансовом здоровье проекта, достаточно и без этих регуляторов.

Резюмируя: правила, конечно, нужны, они делают рынок более цивилизованным и понятным для всех, включая потребителя. Но единый норматив не учитывает ни региональной специфики, ни особенностей конкретных проектов.

«Текущий кризис я бы назвал самым интересным»

— Говоря о цивилизованности: сталкивались ли вы с потребительским терроризмом?
— Мне кажется, с ним сталкивались все работающие застройщики. По моим наблюдениям, тут еще есть региональные особенности: где-то этого больше. К сожалению, в Челябинской области это достаточно развито. Мы через Союз строительных организаций и через наши общественные структуры пытаемся привлекать к этому внимание, бороться. Но как компания мы, может быть, находимся в чуть более выгодном положении — потому что, во-первых, в наших проектах относительно низкая доля с отделкой. В этом смысле мы не так интересны. Во-вторых, мы качественно строим и к нам тяжелее предъявить претензии. В-третьих, если мы видим такую злонамеренность, то мы стараемся агрессивно с этим бороться, в том числе в судах, пытаясь изобличать лжеэкспертов.

— Квартиры без отделки — получается, это реальный механизм защиты девелопера от потребэкстремистов?
— В полной мере это, безусловно, от потребительского экстремизма не защищает. Но, повторюсь, тем дельцам, которые зарабатывают на этом и злоупотребляют, безусловно, это чуть менее интересно, просто потому, что предметов или факторов, к которым можно придраться, которые можно оспаривать, чуть меньше.

— Как происходит эта борьба через суд?
— Сейчас же есть такая законодательная возможность: у нас есть своды правил (СП) — некоторые имеют обязательные требования, а большинство имеют добровольные. Если речь идет об обращении в суд, то при прочих равных даже добровольный СП принимается во внимание как нормы, которым надо соответствовать. Но на сегодняшний день, так как СП имеют добровольный характер, в общем-то, никто не запрещает конкретным организациям разрабатывать свои стандарты организации (СТО), проводить их аккредитацию в соответствующих органах, попадать в реестр.

— А почему большинство СП являются добровольными?
— Многие из них разрабатывались давно — строительные технологии и многое другое шагнули вперед. Да и сейчас есть такие правовые коллизии, когда при желании можно признать несоответствующим то, что является нормой на сегодняшний день. И мы как организация разработали ряд своих внутренних СТО, довели их до аккредитации и регистрации. Суды принимают наши СТО. У нас были кейсы, когда мы ссылались в том числе на них. Вот почему еще, может быть, с нами не так интересно работать злоумышленникам. СТО легитимизируют те решения, которые мы применяем в своих проектах.

— Можете ли вы назвать цифры: как часто происходят инциденты с «недовольными» покупателями, например, в Челябинске? И где ситуация наиболее острая?
— С ходу не скажу, но достаточно напряженно у нас в регионе — в Челябинске, в Екатеринбурге тоже. А вот в Магнитогорске ситуация спокойнее.

— А какие локации вы считаете наиболее перспективными и спокойными для работы девелоперов?
— Сегодня не та ситуация на рынке, чтобы заниматься активной экспансией в другие регионы, особенно на заемный капитал. Мы сосредоточены на развитии локаций, где мы есть, на увеличении доли рынка, потому что, несмотря на весь относительный негатив, который происходит, спрос до нуля не упадет, а недвижимость — она, как указано в корне слова, не двигается, она привязана к локации. Важно диверсифицировать предложение в рамках тех городов, где присутствуешь.

— Говоря о кризисах: за весь период работы компании с 1992 года, какие времена были самыми непростыми и что помогало выживать? Можно ли называть нынешнюю ситуацию самой тяжелой?
— Если говорить о возрасте компании — я даже не про нашу, — то это как минимум достойно уважения. Потому что это означает, что компания смогла приспосабливаться под очень разные условия. Когда мы вспоминаем, например, кризис 2008 года, когда у нас доллар скакнул, — безусловно, это был шок. Но там рынок был принципиально другой, был гораздо менее структурированным. Наверное, текущий кризис я бы назвал самым интересным. Его природа достаточно многогранна, и он носит затяжной характер. Мы как отрасль пользовались мерами поддержки, их плавно отменяют. Посмотрим, что будет дальше, может, именно этот кризис будет самым глубоким для отрасли.