Москвичи массово уходят на вторичный рынок жилья

magnific.com

Спрос на вторичный рынок растет
По данным «Авито Недвижимости», за девять месяцев 2026 года в Москве зарегистрировали 68,6 тыс. договоров купли-продажи жилья на вторичном рынке между физическими лицами — на 11% больше, чем за аналогичный период прошлого года. В Московской области показатель достиг 81,2 тыс. сделок, увеличившись на 39% год к году. За девять месяцев Подмосковье опередило столицу по количеству сделок на 18%, а в сентябре разрыв достиг 31%.

Положительная динамика наблюдалась и в других регионах. В Санкт-Петербурге число сделок за девять месяцев выросло на 20% год к году, в Ленинградской области — на 38%. Среди регионов с заметным приростом также оказались Новосибирская область (+32%), Нижегородская область (+29%), Красноярский край (+27%) и Татарстан (+25%).

Как сообщили в «Авито Недвижимости», в сентябре средняя цена квадратного метра в объявлениях по России выросла на 4% год к году. В Москве она достигла 599 тыс. рублей (+10%), в Московской области — 173 тыс. рублей (+14%). В Санкт-Петербурге рост составил 21%.

По данным «Метриума», в январе — сентябре на рынке готового жилья Москвы, включая вторичку и новостройки, введенные в эксплуатацию, совершили 101 тыс. сделок, что на 3% больше год к году. При этом на рынке строящегося жилья дольщики приобрели 58,1 тыс. квартир — на 34% меньше, чем за тот же период 2025 года.

— В текущем году клиенты рынка готовой недвижимости чаще всего приобретают студии и «евродвушки» — компактные и в то же время эргономичные форматы, — сообщил коммерческий директор «Метриума» Дмитрий Проскурин. — Максимальной популярностью пользуются современные варианты в домах, построенных не более 20 лет назад. 

Главное преимущество вторички — сравнительно низкие цены. По словам Проскурина, себестоимость строительства и реализации проектов комфорт-класса заметно выросла, тогда как потребительские характеристики многих новых жилых комплексов не слишком отличаются от проектов, построенных три-пять лет назад. Это усиливает конкуренцию со стороны готовых квартир и, наряду с предложением Фонда реновации, сдерживает запуск новых проектов комфорт-класса.

В «НДВ Супермаркет Недвижимости» также фиксируют рост сделок на вторичном рынке, но отмечают замедление рынка к концу лета. По данным компании, за январь — сентябрь в Москве заключили 100,9 тыс. сделок на вторичном рынке — на 3% больше год к году. При этом в сентябре продажи снизились на 4,5% в годовом выражении. По оценке НДВ, предложение ликвидных квартир быстро вымывается, а пополняется медленно: продавцы занимают выжидательную позицию.

— Наибольшим спросом пользуется свежая вторичка, которая вышла в реализацию в 2025–2026 гг. в сданных проектах от инвесторов, — рассказала руководитель департамента аналитики «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Чегодаева. — Особенно это касается массового сегмента в районах с хорошей транспортной доступностью и развитой социальной и коммерческой инфраструктурой.

Чегодаева связывает интерес к готовому жилью с высокими ипотечными ставками и разницей в стоимости первичного и вторичного рынков, которая, по оценке компании, составляет 15–20%. В октябре покупатели новостроек, по прогнозу НДВ, будут адаптироваться к новым условиям семейной ипотеки и ждать снижения ключевой ставки, однако в ноябре-декабре возможно сезонное оживление продаж в обоих сегментах.

Спрос на новостройки упал на треть
Рынок новостроек Москвы переживает самое глубокое падение среди всех крупных городов России. По данным главного аналитика «Циана» Алексея Попова, за 8 месяцев 2026 года число договоров долевого участия (ДДУ) в столице сократилось на 35% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Для сравнения: в Петербурге падение составило всего 5%, а в целом по стране спрос даже вырос на 2%.

Одновременно сокращается предложение: в 3-м квартале число лотов в экспозиции в Москве уменьшилось на 19% год к году. При этом цены продолжают расти. Стоимость квадратного метра в предложении за 3-й квартал 2026 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года увеличилась на 12%, а цены сделок за январь — сентябрь год к году выросли на 10%.

Среди причин снижения спроса Попов выделяет переток покупателей на вторичный рынок, замедление экономики и более медленное, чем ожидалось, снижение ипотечных ставок. Несмотря на снижение ставок с уровня выше 30 до 18%, количество ипотечных кредитов по ДДУ выросло лишь на 6% год к году.

Дополнительное давление оказывает ужесточение условий семейной ипотеки с 1 октября: перед этой датой выдачи кредитов по стране подскочили на 200%. Однако, по оценке «Циана», число сделок после ужесточения правил может сократиться на 25%. 

Аналитики «Циана» прогнозируют, что по итогам 2026 года спрос на новостройки в целом по России снизится на 15%, однако массового обвала цен не будет — финансовые модели застройщиков не предполагают резкого снижения.

По данным ЕРЗ, за девять месяцев 2026 года продажи новостроек в Москве сократились во всех основных сегментах. В комфорт-классе объем реализации в квадратных метрах уменьшился на 42%, в бизнес-классе — на 20%, в премиум-классе — на 15%, в делюксе — на 38%.

В денежном выражении продажи снизились на 28% в комфорт-классе, на 7% в бизнес-классе, на 13% в премиум-сегменте и на 31% в делюксе. В целом по рынку Москвы ЕРЗ оценивает сокращение продаж примерно на 27% в квадратных метрах и на 14% в выручке год к году.

Рост цен лишь частично компенсировал снижение продаж, а из всех сегментов бизнес-класс оказался самым устойчивым. Его цена почти компенсировала падение объема. Средняя стоимость квадратного метра в комфорт-классе увеличилась на 23%, до 449 тыс. рублей, в бизнес-классе — на 17%, до 623 тыс. рублей. В премиум-сегменте рост составил 3%, до 1,12 млн рублей за кв. м, в делюксе — 11%, до 2,93 млн рублей.

Ставка на готовое жилье
В «Самолете» подтверждают, что рынок новостроек испытывает давление из-за дорогой ипотеки и изменений льготных программ. По оценке компании, покупатели стали чаще выбирать готовые квартиры и проекты высокой степени готовности.

— Частичный переток есть: за восемь месяцев количество сделок на вторичном рынке Москвы выросло на 4%, тогда как число ДДУ сократилось примерно на 36%, — рассказал директор по продажам федеральных проектов «Самолета» Антон Гак. — Однако важно учитывать, что статистика ДДУ не отражает продажи готовых квартир от девелоперов, которые оформляются договорами купли-продажи и попадают в общую категорию готового жилья вместе со вторичкой. Поэтому говорить о прямом переходе всего спроса с первичного рынка на вторичный было бы неверно.

Восстановление продаж, по оценке Гака, будет зависеть от снижения рыночных ипотечных ставок до уровня, при котором ежемесячный платеж станет посильным для широкой аудитории, а также от стабильности льготных программ и роста доходов населения.

— Часть покупателей действительно делает выбор в пользу вторичной недвижимости, — сообщила директор консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева. — Базовые ставки по ипотеке и цены на первичку и новую вторичку практически сравнялись, а некоторые банки даже предлагают более низкие ставки на готовое жилье. С точки зрения условий покупки новостройки интересны покупателям, которые подходят под льготные условия. Кроме того, застройщики предлагают выгодные программы рассрочек, скидки и индивидуальные ипотечные программы, субсидирование ставки, чего практически нет на вторичном рынке.

«Московская перспектива» направила запросы девелоперам ПИК, DOGMA, ГК «Точно», «Брусника», ГК «ФСК», «Группа ЛСР».