Новостройки по большому счету

Новостройки по большому счету

Новостройки по большому счету
Новостройки  по большому счету
Что показали первые месяцы работы рынка по новой схеме

Если одни эксперты (например, чиновники Минстроя РФ) сегодняшнее состояние строительной отрасли оценивают как период глубокого реформирования, то от бизнеса часто можно услышать другое – что отрасль находится в зоне турбулентности. Впрочем, Москва правовые метаморфозы в девелопменте переживает более-менее спокойно. Это показала ключевая сессия PROEstate 2019 «Девелопмент в Москве: вера в настоящее», организованная Москомстройинвестом и посвященная переходу на эскроу-счета.

Итоги процесса перехода на эскроу-счета можно считать промежуточными: более полная картина, по словам заместителя председателя Москомстройинвеста Александра Гончарова, появится к концу года. Пока же 76% разрешений на строительство застройщики получают по старым схемам. И по уже выданным разрешениям, в силу масштабности некоторых проектов, такая практика продлится до 2028 года.

По данным комитета, в долевое строительство вложились 200 тыс. частных инвесторов. Предполагаемый спад активности покупателей в связи с корректировкой ФЗ № 214 ожидался, но оправдался лишь отчасти. Всплеск заключений договоров инвестирования произошел в июне, накануне введения новых правил игры, однако и в июле, и в августе текущего года уровень продаж был высоким. Растет и число сделок с привлечением ипотечных кредитов: если в начале года наблюдался некоторый провал, то сейчас, по данным Росреестра, ипотека опять набирает обороты. Этому способствует и коррекция процентных ставок, и требования к первоначальному взносу. Все это будет стимулировать продажи.

В комитете проанализировали степень готовности девелоперских проектов, которые реализуются по старым схемам. Выяснилось, что примерно четверть из них находится в высокой стадии, более 50% объемов работ по ним уже выполнена, остальные имеют готовность на уровне 35–50%, являются проектами КОТ – комплексного освоения территорий или включают крупные объемы социальной недвижимости.

В последние месяцы текущего года Москомстройинвест планирует проанализировать ситуацию по работе компаний, перешедших на эскроу-счета. Эти застройщики не будут сдавать комитету финансовую отчетность, так как расходование средств теперь контролируют банки, но декларации по проектам комитет от застройщиков получать будет, а главное, сможет отслеживаться размещение данных в ЕИСЖС – Единой информационной системе жилищного строительства. Большой объем нарушений в долевом строительстве – до 30% – связан с неактуальной информацией, которую бизнес размещает на этом ресурсе. 25% связаны с недостоверными данными. Но итоги реформы долевого строительства при этом выглядят позитивно: за 2019 год доля заключения договоров с нарушением привлечения средств населения, например, без регистрации ДДУ, снизилась до 1%. Июльские события, по мнению Гончарова, простимулировали застройщиков вести стройки более динамично и быть открытыми. «Если сегодня заказать проведение генетического теста, то эта информация будет менее полной, чем те сведения, которые обязан публиковать о себе застройщик», – красноречиво обрисовал ситуацию Гончаров. Несвоевременно размещенные или неточные данные по проекту в системе ЕИСЖС для девелопера теперь грозят статьей и рассматриваются как административное правонарушение. В компетенции Москомстройинвеста также остаются проверки, даже необязательно по жалобам граждан. Надзорная деятельность комитета не исключает и штрафы за нарушения.

Чиновник прокомментировал идею поэтапного раскрытия счетов, которую давно высказывают в бизнес-сообществе. Он считает, что рынок постепенно к этому придет. Пока говорить об этом рано: в августе зарегистрированы всего 1700 сделок по покупке недвижимости на проектах, реализующихся с помощью эскроу-счетов. Существенно повлиять на рост или снижение цен это не могло, но постепенно, когда банки «набьют руку» на таких схемах, вопросы поэтапного раскрытия счетов будут решены.

Будет продолжаться и развитие территорий, ранее занимаемых промышленными зонами. Их доля в границах старой Москвы составляет 17%, по ним выданы разрешения на строительство 20 млн кв. метров недвижимости. И важным здесь является разумный баланс между жильем и нежилыми объектами. Сегодня 1,8 трлн рублей уже вложено в этот сектор, что говорит о высокой привлекательности рынка.

Гончаров отметил, что рабочая группа при Москомстройинвесте до 1 октября будет рассматривать состояние проектов, реализуемых в городе. Те, которые подпадают под известные требования готовности и степени реализации, смогут претендовать на получение заключения о соответствии критериям (ЗОСК), чтобы достраиваться по-старому.

Принимавшие участие в дискуссии компании оценивают ситуацию спокойно. Однако отмечают, что на рынке в ответ на правовые изменения уже начали возникать новые тренды. Например, вырос интерес к земельным участкам – качественным и официально оформленным. Надежда на то, что начнется сброс земли со стороны землевладельцев, пока не оправдался. И бизнес готов рассматривать самые разные законные схемы, чтобы реализация земельных активов стала для них выгодной, включая ПИФы, акции, участие в прибыли от проекта.

Рост цены 1 кв. метра вполне ожидаем – из-за стоимости услуг банков и повышения НДС, но это будет происходить постепенно. Высокие объемы отчетности – это то, что можно считать негативным последствием реформы рынка. При этом часть потребителей уже проявила заинтересованность схемами эскроу-счетов, так как увидела в этом гарантированную защиту своих интересов. Хотя все это мало соотносится с ситуацией в регионах: низкая доходность проектов, невысокий спрос, неподготовленность банков к новым правилам игры – главные проблемы, решение которых пока непонятно как могут быть разрешены.

Теги: #
Ведущий инженер производственно-экономического отдела ООО «СМУ-8 Метростроя» Татьяна Родюкова о профессии и увлечении живописью
1 марта 202412:25
Ведущий инженер производственно-экономического отдела ООО «СМУ-8 Метростроя» Татьяна Родюкова о профессии и увлечении живописью

О музыкантах-математиках, композиторах-химиках и многих других выдающихся личностях прошлого сказано много. Однако найти «человека эпохи Возрождения», удивляющего разносторонними интересами, можно и среди наших современников. Яркий пример – Татьяна Родюкова, ведущий инженер производственно-экономического отдела компании ООО «СМУ-8 Метростроя». В течение своего рабочего дня она занимается финансово-экономическими вопросами, а свободное время посвящает рисованию акварелью – модному или, как сейчас говорят, актуальному виду живописи. Накануне праздника мы побеседовали с Татьяной о ее работе, увлечениях и планах на будущее.